二手房作為一種商品，購(gòu)房者關(guān)注品質(zhì)之余，價(jià)格是一個(gè)非常敏感的問題。二手房交易因?yàn)榉孔优c房子不同，又是二次交易，價(jià)格的不確定因素自然增加，市場(chǎng)價(jià)格混亂在所難免。一個(gè)規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展需要對(duì)二手房的價(jià)格作出一個(gè)大體的概算，而一個(gè)理性的消費(fèi)者也期待將二手房定價(jià)明細(xì)化。
　　

　　同等條件的房子，不同的價(jià)格


　　二手房以其低廉的價(jià)格和靈活的交易方式吸引了眾多普通百姓的目光，但目前價(jià)格的不明確也很是讓老百姓心里沒底，左鄰右舍差不多的房子，房?jī)r(jià)卻大不相同。


　　條件差不多的二手房，價(jià)錢究竟是多少？25萬合理，還是27萬合理，老百姓不知道，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)根本沒有人知道，只是說25萬左右、27萬左右這樣一個(gè)數(shù)據(jù)。譬如，同一地段的、同等條件的幾個(gè)房子，其中甲方家的房子賣了25萬，對(duì)于相鄰的乙方便會(huì)產(chǎn)生這樣的想法：我家的房子與甲方家的條件差不多，而且裝修還比他們家好，因此，就提出27萬元的房?jī)r(jià)，或者更高，如此，對(duì)于購(gòu)房者來說，條件差不多的二手房，價(jià)格卻相差很多。因此在交易的過程中，很容易產(chǎn)生為了幾千塊錢討價(jià)還價(jià)，談不下來就中止購(gòu)賣的情況。而目前，這樣的情況已經(jīng)非常普遍，從而導(dǎo)致購(gòu)方形成一種盲目的不管房屋質(zhì)量如何，只選擇低價(jià)錢的趨低心理。


　　商品的同質(zhì)不同價(jià)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)悖論，房產(chǎn)也不例外。事實(shí)上新開盤的商品房，即使同一地段、方位、戶型、面積的房子，價(jià)格都有令人驚異的差別。對(duì)于二手房而言，由于不確定因素增多，又是幾經(jīng)交易，價(jià)格的可變性更大。


　　另外，過高的二手房市場(chǎng)價(jià)格為差異性提供了更大的空間。賣房人對(duì)二手房定價(jià)過高，超出需求者希望支出的范圍，房?jī)r(jià)過高，階梯消費(fèi)作用削弱，已經(jīng)影響了二手房市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前青島在售二手房總價(jià)款在30萬元以下的比例不超過在售二手房總量的50％，而有購(gòu)購(gòu)二手房意向的人90％以上希望購(gòu)購(gòu)30萬元以下的房子。因?yàn)橛心芰?gòu)購(gòu)30萬元以上住房的人，除以投資為目標(biāo)的人外，多數(shù)寧愿選擇新房。


　　賣點(diǎn)不同，價(jià)格各異


　　為了引起購(gòu)房者的注意，二手房都會(huì)表達(dá)出較有利的賣點(diǎn)，如交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)配套設(shè)施齊備、、戶型佳等等，體現(xiàn)出不同的價(jià)格檔次。然而，價(jià)格不明確的因素也相伴而生，每一個(gè)賣點(diǎn)在價(jià)格中究竟該占多大份額？比較難以界定。


　　此外，二手房交易雙方的利益角度各異也導(dǎo)致了價(jià)格的非正常變動(dòng)，較突出的表現(xiàn)就是二手房隱性交易的活躍，這種方式的賣點(diǎn)就是便宜。賣方為規(guī)避稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用，往往通過熟人或朋友聯(lián)系求購(gòu)方，而購(gòu)房者較直接的好處就是獲得優(yōu)惠價(jià)格。尤其在產(chǎn)權(quán)登記不規(guī)范的情況下，這種現(xiàn)象并不是個(gè)例。


　　二手房評(píng)估期待發(fā)展


　　二手房交易既然已經(jīng)形成市場(chǎng)，其價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)這只“無形的手”來決定，但由于我市從1999年開始開放市場(chǎng)，到2000年底真正形成二手房交易市場(chǎng)大格局，相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，二手房市場(chǎng)時(shí)間較短，發(fā)展還不夠成熟。因此，更需要相應(yīng)的政策配套和科學(xué)的評(píng)估體系。


　　缺少政府指導(dǎo)價(jià)是制約二手房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)因素，因?yàn)槟壳岸址渴袌?chǎng)存在一種嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)狀，房源嚴(yán)重不足而需求太旺，賣方為了追求高利潤(rùn)，定價(jià)往往偏離房子本身的價(jià)值。在二手房交易較為成熟的城市，一些政府部門開設(shè)的中介機(jī)構(gòu)比較受老百姓青睞，從一定的心理角度分析，也反映出購(gòu)房者希望有一個(gè)相對(duì)權(quán)威的參考數(shù)據(jù)。例如上海專門有一個(gè)二手房指數(shù)辦公室，每周出臺(tái)一個(gè)關(guān)于本地區(qū)的二手房發(fā)展指數(shù)，根據(jù)這個(gè)指數(shù)的變化，市民可以在交易的時(shí)候有個(gè)心理依據(jù)，談價(jià)錢就比較容易。地方政府指定了一個(gè)大概指導(dǎo)價(jià)，在其它幾個(gè)方面再加以配合，提高價(jià)格透明度，對(duì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)將有很大的幫助。


　　二手房?jī)r(jià)格評(píng)估或許是二手房定價(jià)較有說服力的依據(jù)。價(jià)格透明度需要一個(gè)評(píng)估的參與，在很多數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ)上建立比較科學(xué)的評(píng)估系統(tǒng)，老百姓才會(huì)放心。舊房的可比性很差，沒有公開的價(jià)格參照物，即使同一棟樓，一樣的戶型、朝向，價(jià)格也會(huì)因?yàn)椴煌臉I(yè)主而不一樣，購(gòu)房者也會(huì)因購(gòu)房動(dòng)機(jī)的不同而表現(xiàn)出不同的價(jià)格興趣。所以評(píng)估服務(wù)就顯得十分必要，用一種同樣的計(jì)算方法進(jìn)行測(cè)算，即使有一定的差異，在心理上也比較易于接受。

　　估價(jià)師的角色是提供一個(gè)專業(yè)性的參考依據(jù)，據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)有關(guān)人士介紹，目前，我市主要采用一種市場(chǎng)比較法進(jìn)行二手房的評(píng)估，當(dāng)然，也會(huì)或多或少綜合使用其它的諸如成本價(jià)等各種方法。但無論采用哪種評(píng)估方法，這個(gè)評(píng)估結(jié)果既不是政府指定的物價(jià)，也不是法律見證，只是一個(gè)參考的依據(jù)。盡管現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格評(píng)估比較繁瑣，但是對(duì)于估價(jià)給二手房市場(chǎng)帶來的意義而言，是不可缺少的。鞠培霞




來源：青島新聞網(wǎng)

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