2004年將是北京二手房持續(xù)升溫的一年。市場(chǎng)調(diào)查顯示，以二手房為置業(yè)對(duì)象的人群主要包括3類：頭次置業(yè)者、拆遷戶以及投資客?？紤]到不同置業(yè)人群的自身特點(diǎn)、置業(yè)目的以及居住需求都不盡相同，“我愛(ài)我家”專業(yè)人士對(duì)二手房購(gòu)房者進(jìn)行了細(xì)致分析，并為不同置業(yè)人群量身打造了置業(yè)計(jì)劃。

　　頭次置業(yè)人群宜頭選一居室

　據(jù)統(tǒng)計(jì)，頭次置業(yè)者以年輕白領(lǐng)居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領(lǐng)工作時(shí)間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以頭次置業(yè)的白領(lǐng)們大多受到資金限制。但是因?yàn)樗麄兇蠖嗍苓^(guò)高等教育，有較高的生活品味，所以并不會(huì)因資金壓力而降低對(duì)居住品質(zhì)的要求。另外，年輕人生活狀態(tài)還不十分穩(wěn)定，發(fā)展空間比較大，這就意味著他們的頭次置業(yè)大多為過(guò)渡性置業(yè)。那么，隨著生活狀態(tài)的改變以及資金實(shí)力的增強(qiáng)，再次置業(yè)的可能性極大。

　　置業(yè)專家分析認(rèn)為，購(gòu)房者資金實(shí)力較弱但要求居住品質(zhì)高，頭先，可選擇房屋單價(jià)較高但房屋總價(jià)較低的繁華地段小居室戶型，頭選一居室。其次，因五環(huán)取消收費(fèi)、**八通線開(kāi)通等交通條件的改善，購(gòu)購(gòu)郊區(qū)二手住宅也不失為較好的選擇。如：在CBD區(qū)域工作的白領(lǐng)，可以選擇通州作為居住地，不論是開(kāi)車還是乘坐**，都可以滿足交通便利的愿望。對(duì)應(yīng)其積蓄少但月薪穩(wěn)定的特點(diǎn)，可以申請(qǐng)二手房按揭貸款。因?yàn)槭沁^(guò)渡性置業(yè)，所以此類二手房較好有保值，至少不能貶值。綜合以上幾個(gè)條件，專家建議頭次置業(yè)者可以根據(jù)自身需求選擇市區(qū)或交通便利的地段，如城鐵、**、環(huán)路附近或所在公司附近，利用貸款手段購(gòu)置市區(qū)大一居室或郊區(qū)交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業(yè)，此類型二手房大多不會(huì)因貶值而對(duì)業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失。

　　拆遷戶較好購(gòu)有裝修的二手房

　　拆遷戶在購(gòu)房者中屬于比較特殊的購(gòu)房人群。他們購(gòu)房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質(zhì)而再次置業(yè)。這使得拆遷人群在選擇二手房時(shí)比較實(shí)際，目的性較強(qiáng)。而且拆遷戶多為一家三口、多口，因此他們對(duì)房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補(bǔ)償款一次到位購(gòu)置可以長(zhǎng)久居住的穩(wěn)定居所。另外，還要考慮到京城老住戶生活習(xí)慣已形成，比較依賴現(xiàn)有生活環(huán)境等問(wèn)題。

　　置業(yè)專家認(rèn)為，因?yàn)椴疬w戶多為三口之家或三代同堂，所以購(gòu)置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價(jià)可根據(jù)拆遷補(bǔ)償款的多少而定。而因補(bǔ)償款數(shù)量的不同，城區(qū)的二手已購(gòu)公房、央產(chǎn)權(quán)房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放是根據(jù)拆遷房屋所屬的戶口數(shù)量、當(dāng)?shù)氐貎r(jià)及房屋面積、質(zhì)量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補(bǔ)償款能夠在當(dāng)?shù)鼗蛑苓呝?gòu)購(gòu)面積相當(dāng)?shù)亩址俊Ｓ纱?，那些已?jīng)習(xí)慣當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境的百姓便不用因?yàn)椴疬w而打亂原有生活習(xí)慣。另外，如果拆遷戶愿意搬到郊區(qū)，也未嘗不可。那么這筆既定的補(bǔ)償款，可以購(gòu)置更大的房子或者省下錢(qián)來(lái)另作它用。專家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，較好選擇有裝修的二手房，并且所購(gòu)房屋的建造年代較好比較近，以滿足拆遷百姓希望長(zhǎng)久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒(méi)有其他急用，那么購(gòu)二手房時(shí)較好還是全額付款或支付高比例頭付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對(duì)于日常收入不豐厚的拆遷百姓來(lái)說(shuō)，依靠大筆貸款購(gòu)房未免得不償失。

　　投資客應(yīng)注重二手房的地段因素

　　對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂生機(jī)與危機(jī)共存，而與投資一手房相比，投資二手房風(fēng)險(xiǎn)就明顯降低了很多。近來(lái)，京城百姓購(gòu)購(gòu)二手房進(jìn)行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購(gòu)房屋用來(lái)出租，以得到較穩(wěn)定的收益。

　　投資型物業(yè)大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專家認(rèn)為，在北京租房的人大多是外地來(lái)京的打工一族，價(jià)格在800至3500元／月的中低檔住宅仍是租賃市場(chǎng)的搶手類型。并且從不同居室的供求比例分析來(lái)看，一居室仍然是租賃熱點(diǎn)，供不應(yīng)求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購(gòu)購(gòu)普通二手房用于出租，那么較好還是購(gòu)購(gòu)大一居室。房屋帶有簡(jiǎn)單裝修的較佳，投資客就不必浪費(fèi)時(shí)間和精力在裝修上，即購(gòu)即租，以達(dá)到盡快實(shí)現(xiàn)收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領(lǐng)比較聚集的區(qū)域，如CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村等地區(qū)以及交通便利的地段，如**環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及新開(kāi)通的**八通線附近，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒(méi)有時(shí)間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

　　如果投資公寓用來(lái)租賃，所對(duì)應(yīng)的租住人群主要是外企金領(lǐng)、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業(yè)配套、娛樂(lè)環(huán)境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購(gòu)物場(chǎng)所、高端超市等的分布狀況。有關(guān)人士認(rèn)為：月租金6000元以上的中高端物業(yè)市場(chǎng)整體價(jià)格近期明顯走低，降幅約為10%到15%。那么，如果購(gòu)購(gòu)二手中高端公寓用來(lái)投資，一定要注重其價(jià)格因素。其現(xiàn)價(jià)至少應(yīng)低于原售價(jià)的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。

來(lái)源：北京晚報(bào)

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