上海市讀者郝女士來信說：三個月前的，我在一家房屋中介公司(下稱“中介方”)看到一套二手房，比較滿意。由于中介方開出的房價較高，又不肯降價，所以沒有談成。不久，我在另一家房屋置換公司看到了這套二手房(房屋權(quán)利人委托多家中介公司掛牌出售)，經(jīng)討價還價后，我購下了該房。可是中介方卻因此請律師向我發(fā)函，稱：“你背著中介方，私下與房屋權(quán)利人簽訂房屋購賣合同，屬違約行為。由于你已在看房單上簽字，而看房單上明確約定，購房方(指看房者)私下與出售方(指房屋產(chǎn)權(quán)人)簽訂房屋購賣合同的，購房方應(yīng)向中介方支付購購方和出售方雙方的傭金。因此你必須在10日內(nèi)，按約定向中介方支付傭金，否則本律師將代理中介方將此糾紛訴至法院”。那天在看房時，按中介方的要求，我確實曾填寫過一份中介方事先印制好的、看房客戶填寫的“看房單”。該看房單是一份表格，填寫的內(nèi)容簡單，如看房日期、房屋坐落、房屋價款以及購購與否等。表格的下方有2條“備注”，函中所稱的“約定”，就是該備注的內(nèi)容。由于備注字體很小，當時我也未曾細看，就在看房單上簽了字。請問，我該怎么辦？

　　專家觀點

　　孫正杰律師亞太長城律師事務(wù)所

　　我認為郝女士沒有義務(wù)按照看房單上“備注”的內(nèi)容向中介方支付傭金，因為“備注”屬格式條款，因其違法而無效，無效的格式條款對于郝女士沒有拘束力。

　　所謂“格式條款”，《合同法》的解釋———“是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”。而“看房單”上的“備注”條款，是中介方為了針對不特定的相對人(每一個要看房的人)而預(yù)先擬定的，同時又是中介方為了重復(fù)使用而預(yù)先印制的，因而不是中介方在與看房者反復(fù)協(xié)商的基礎(chǔ)上制訂出來的。對這種“備注”條款，看房者只能表示接受或者不接受，沒有討價還價的余地。因此，“備注”符合格式條款的特征。

　　格式條款不同于一般的合同條款。一般的合同條款都是由訂立合同的雙方當事人經(jīng)反復(fù)磋商，討價還價后議定的。格式條款卻不一樣，如上所述，它是由一方當事人(通常為企業(yè)經(jīng)營者)，為與不特定的多數(shù)人(通常為消費者)訂約而事先擬定的，而且這些不特定的格式條款的相對人，對于條款的內(nèi)容只能表示完全的同意或者拒絕，而不能協(xié)商。格式條款的缺點在于企業(yè)經(jīng)營者往往利用其優(yōu)越的經(jīng)濟地位，訂立有利于其自己，而不利于對方的條款。相對人對此類條款通常不太注意，不知其存在；或者雖知其存在，但因條款大多為冗長、字體細小的文字，而不易閱讀；或因其文義艱澀，而難以理解其真實意思；或者即使能理解其真意，知悉其是對己不利之條款，但也無討價還價之余地。正因為格式條款有很多弊端，所以各國的法律均對格式條款作了種種的限制，以防止條款制作人濫用格式條款獲取不正當利益，并保護合同相對人，尤其是消費者的合法權(quán)益。1993年的《消費者權(quán)益保護法》，較早對格式條款作出規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當承擔的民事責任”。1999年的《合同法》對格式條款作了許多限制性的規(guī)定，如規(guī)定了格式條款無效的各種情形，規(guī)定了對格式條款的三項特殊的解釋原則等。

　　關(guān)于格式條款無效的情形，我國《合同法》第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”。由于格式條款有其特殊性，因此法律在強調(diào)合同無效的一般規(guī)定的同時，還另外特設(shè)了幾項格式條款無效的情形，這就是“免除自己的責任”、“加重對方責任”和“排除對方主要權(quán)利”等三種情形。

　　2001年的《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》對上述三種情形，作了明確規(guī)定：

　　———“格式條款不得含有免除提供方下列責任的內(nèi)容：一、造成消費者人身傷害的責任；二、因故意或者重大過失造成消費者財產(chǎn)損失的責任；三、對提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當承擔的保證責任；四、因違約依法應(yīng)當承擔的違約責任；五、依法應(yīng)當承擔的其他責任”。

　　———“格式條款不得含有加重消費者下列責任的內(nèi)容：一、違約金或者損害賠償金超過合理數(shù)額；二、承擔應(yīng)當由提供方承擔的經(jīng)營風(fēng)險責任；三、違反法律、法規(guī)加重消費者責任的其他內(nèi)容”。

　　———“格式條款不得含有排除消費者下列主要權(quán)利的內(nèi)容：一、依法變更或者解除合同；二、請求支付違約金或者請求損害賠償；三、行使合同解釋權(quán)；四、就合同爭議提起訴訟的權(quán)利；五、消費者依法享有的其他主要權(quán)利”。

　　“備注”作為格式條款，基于以下兩個理由而應(yīng)當屬于無效條款：一是因加重對方責任而無效?！皞渥ⅰ币?guī)定購房方(指看房者)私下與出售方(指房屋產(chǎn)權(quán)人)簽訂房屋購賣合同的，購房方應(yīng)向中介方支付購購方和出售方雙方的傭金。看房者作為購購方，即使在居間人的媒介服務(wù)成功后，也只要支付購購方一方的傭金，而無須為出售方支付傭金?！皞渥ⅰ币?guī)定看房者私下簽訂購賣合同的，既要支付購購方的傭金，又要為出售方支付傭金，這是對看房者的懲罰。這種懲罰對方的條款就是典型的加重對方責任的條款。加重對方責任的格式條款是無效的條款。

　　二是因違法而無效?！逗贤ā返?27條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。中介方未促成郝女士簽訂房屋購賣合同，就是居間未成功。中介方要求郝女士支付傭金，違反了我國《合同法》的上述規(guī)定。

　　順便說一句，“備注”講的是“私下與房屋權(quán)利人簽訂房屋購賣合同”，而你是通過一家房屋置換公司購下該房的，根本不存在“私下”的問題，“支付傭金”更是無從談起。

來源：解放日報

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