從二手房市場的交易情況看，許多問題往往出現(xiàn)在如何辦理交易手續(xù)這一環(huán)節(jié)上，因此，正確辦理二手房交易有幾個(gè)步驟是至關(guān)重要的。

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　　二手房購賣交易之前需要做的“功課”很多，要了解到哪里去找房源的同時(shí)，還需要了解二手房的交易規(guī)則以及貸款、評估等事宜，這樣才能辦起來順當(dāng)保險(xiǎn)。一定要到規(guī)范化專業(yè)化中介機(jī)構(gòu)辦理交易。

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　　選定房源之后（可以多選幾個(gè)），就要實(shí)地去看房了。一般看房都是免費(fèi)的?？捶慷际墙Y(jié)合地價(jià)、房價(jià)進(jìn)行的，另外除地點(diǎn)、朝向、房型等因素要現(xiàn)場考察以外，特別中意的房子還應(yīng)多去看幾次，常常會發(fā)現(xiàn)意料之外的情況；不同季節(jié)、早晨、晚間、下雨天有條件的話都看一看更好。

　　第三：房價(jià)心中有數(shù)

　　二手房的房價(jià)也是有規(guī)律可循的，房屋因素是頭位，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為５０年，每年的折舊率為２％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價(jià)格產(chǎn)生一些影響。如果房型落后、功能陳舊，如“三?。ㄐd、小廚、小衛(wèi)）”偏單獨(dú)單，總價(jià)上應(yīng)減１０％。樓層則以一二層為基準(zhǔn)價(jià)，五六層減３％，頂層減５％。

　　環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無法和新建商品房相比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小 ，都會對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響，有中小學(xué)的一般加１５％。

　　第四：簽約要慎重

　　選定房子之后，接下來就是三方簽約（購賣雙方和中介），簽約時(shí)應(yīng)從以下幾個(gè)方面注意，頭先是雙方身份的確定。再者房屋情況的產(chǎn)權(quán)要明確（是私產(chǎn)、合格公產(chǎn)房還是不合格公產(chǎn)房），必須對房屋現(xiàn)狀無異議。較后價(jià)格明確，如過戶費(fèi)誰承擔(dān)，注意房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶費(fèi)的計(jì)算依據(jù)，是指定評估機(jī)構(gòu)對該房屋的評估價(jià)，而不是任何一方商定的價(jià)。其他包括電表、水費(fèi)、煤氣、暖氣、有線電視等必須談清，待雙方確認(rèn)該房屋費(fèi)用交待清楚后，要填寫房屋購賣（置換）合同，免得事后發(fā)生糾紛。

記者 代榮強(qiáng)
來源：成都晚報(bào)

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