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二手房購賣過程中如何避免糾紛
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 549 次
隨著市場上二手房交易數(shù)量的不斷增加,由此帶來的購賣糾紛案件呈現(xiàn)上升的趨勢?,F(xiàn)在就通過對一些典型案件的分析,讓市民了解如何避免類似的糾紛,怎樣可以盡量地減少損失。
【案例一】
交易不成中介能否收取報酬?
2007年11月,劉于鵬在房屋中介公司看中了謝峰所有某花園小區(qū)的一套房產(chǎn)。談好價格后,三方簽訂了一份 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》。其中約定:該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成交價約為150萬元,劉于鵬須在簽署正式合同時向謝峰付定金8萬元,這部分定金將自動轉(zhuǎn)為部分樓款,剩余部分房款等相關(guān)手續(xù)辦好后再支付。
這份 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》還約定,無論在任何情況下,若謝峰或劉于鵬未能依本合同之條款賣出或購入該物業(yè),則毀約方必須即時付房屋中介公司8萬元,作為賠償房屋中介公司之損失。
合同簽訂后,劉于鵬向房屋中介公司支付定金8萬元。謝峰也于約定日期辦理好房產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù),并取回房地產(chǎn)證書,當(dāng)日將證書交付給房屋中介公司。此后,劉于鵬因生意突遇變故,不能按合同約定購樓,便想從中介公司要回8萬元定金。中介公司的答復(fù)是,要把這8萬元定金轉(zhuǎn)為中介服務(wù)損失費,遂發(fā)生了劉于鵬與房地產(chǎn)公司見諸法庭之事件。
法院審理后認(rèn)為,該《房屋轉(zhuǎn)讓合約》是房屋居間合同與房地產(chǎn)購賣預(yù)約合同的混合。根據(jù)相關(guān)法規(guī):居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬。于是判定,中介公司不得收取中介服務(wù)費8萬元。
【點評】
本案中,按照雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》規(guī)定,無論在任何情況下,毀約方必須即時給付中介公司8萬元,作為賠償損失的規(guī)定,其實質(zhì)內(nèi)容是某房屋中介公司通過約定違約賠償?shù)男问?,在交易不成功的情況下要求委托人支付居間報酬。
這一約定違反了 《合同法》規(guī)定,因此,法院不予支持。
當(dāng)然,在相關(guān)法規(guī)中還規(guī)定,如果中介公司確實拿出了在服務(wù)過程中實際支付的費用憑證,是可以要求毀約方給予實際補償?shù)?。法院判決,中介公司不能收取8萬元費用,是由于該房屋中介公司無證據(jù)證明,其實際支出中介服務(wù)費用8萬元。
【案例二】
中介代收定金應(yīng)否雙倍返還?
2007年7月,陳天浩夫婦通過某房產(chǎn)中介公司選中了一套王東所有的二手住宅,購賣雙方經(jīng)協(xié)商,該房屋轉(zhuǎn)讓價格為110萬,由于當(dāng)時小區(qū)正在實施改造,因此雙方約定2007年10月前辦理該物業(yè)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并且在當(dāng)年年底前交房。
購賣雙方協(xié)商后通過該中介公司簽訂了 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》,并約定:購方陳天浩夫婦一次性付定金5萬元,賣方王東收取1萬元,余額4萬元定金由中介方代收至購賣成交后內(nèi)轉(zhuǎn)給賣方。
隨后的時間里,由于小區(qū)房屋價格上漲,賣方王東考慮到價格上漲的因素,不同意以原價出賣。購賣雙方多次協(xié)商,終不能達(dá)成一致,陳天浩夫妻一紙訴狀把賣主王東告上法庭,希望按照三方簽訂的協(xié)議,并雙倍返還定金10萬元。
法院追加了中介公司為第三人。審理中的爭議焦點是,王東雙倍返還定金的基數(shù)是按他們實收的1萬元,還是按《房屋購賣合約》協(xié)議中的5萬元計算?此案經(jīng)合議庭審理后判決被告按協(xié)議上約定的且原告也已實際交付的定金5萬元為基數(shù),雙倍返還定金10萬元,由王東返還給原告陳天浩夫妻6萬元,中介退還替被告王東監(jiān)管的定金4萬元。
【點評】
本案中,在 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》中,約定購方交定金5萬元,又有兩被告簽字確認(rèn),因此無論被告將該5萬元放置于何處,按照我國的 《擔(dān)保法》及原、被告的合同約定,都不能改變其余4萬元的定金的性質(zhì),因此法院判決把中介代為監(jiān)管的4萬元屬于定金,不僅符合國家的法律,也符合在簽訂協(xié)約時雙方當(dāng)事人的真實意圖。
在二手房購賣合同中,作為購賣雙方,一定要充分注意中介方提供的格式條款合同,詳細(xì)審閱條款中的每一條,對有歧義的一些條款要求明確,對不明白的條款可以找業(yè)內(nèi)人士咨詢,切不可草率在合同上簽名,引發(fā)日后糾紛。 (文中人物均為化名)
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