隨著銀行業(yè)務(wù)的不斷拓展，以房地產(chǎn)為主的信貸業(yè)務(wù)也不斷加強(qiáng)、不斷深入，形式也越來越多樣化，從房地產(chǎn)的抵押貸款，到二級市場的個人購房按揭，再到三級市場的二手樓按揭，層出不窮，花樣不斷，以求適應(yīng)市場的需要，適應(yīng)廣大消費(fèi)者的需求，激活房地產(chǎn)市場，刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在這些目的下的房地產(chǎn)評估，二手樓按揭的房地產(chǎn)價格評估有其特性：房地產(chǎn)的評估價格與二手樓的成交價格幾乎是在同一時點(diǎn)對房地產(chǎn)價值的反映。這樣評估價格與成交價格就有了相互比較。因此在我們做出的二手樓按揭的評估報(bào)告中，常常會遇到從銀行、客戶、中介機(jī)構(gòu)等提出的這樣的問題：為什么報(bào)告中的評估價格與二手樓實(shí)際的成交價格往往不相同？要么是評估價格高于成交價格，要么是成交價格高于評估價格，到底哪一個價格是合理的，哪一個價格更符合實(shí)際情況呢？應(yīng)如何看待二手樓按揭的評估價格呢？

　　要回答這些問題，我們頭先應(yīng)從房地產(chǎn)的理論價格、成交價格及評估價格這三個概念談起。

　　房地產(chǎn)的理論價格是指將該房地產(chǎn)放到合理的市場上進(jìn)行交易時，它應(yīng)該而且能夠?qū)崿F(xiàn)的價格，實(shí)際上就是理想的公平市價。嚴(yán)格地說，它是在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)條件下的房地產(chǎn)價格。這些假設(shè)條件歸納起來有：①房地產(chǎn)交易有公開的市場；②交易對象具備市場性質(zhì)；③交易雙方均具充分信息；④交易雙方不受任何壓力；⑤交易雙方均是理性的經(jīng)濟(jì)行為；⑥有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易；⑦有正常合理的付款方式。

　　房地產(chǎn)的成交價格是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)，是在具體的市場交易情況下，交易雙方經(jīng)過反復(fù)的談判過程形成的，這種價格通常由于現(xiàn)實(shí)中許多復(fù)雜因素而顯得不可捉摸。實(shí)際交易中，即使排除了特殊的交易情況，交易雙方也很難滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)中較基本的兩個假設(shè)：交易雙方均屬理性經(jīng)濟(jì)人和交易信息對交易雙方都是對稱的。例如一樁房地產(chǎn)交易，賣者和購者的交易過程如下：

　　賣者和購者對價格的期望顯然不同，賣者的期望界于80萬元和60萬元之間，購者的期望界于75萬元和55萬元之間，那么，可能的交易區(qū)間就是60萬元—75萬元，即較后成交的價格必然落入這一個范圍，至于是72萬元還是68萬元較后成交，則取決于時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同和對交易信息掌握的程度，也有一個復(fù)雜的心理、談判藝術(shù)過程。

　　評估價格則是估價人員根據(jù)科學(xué)的估價原則，按照嚴(yán)格的估價程序，在對當(dāng)時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場各種信息的總體把握基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。它是模擬市場的價格形成過程、運(yùn)用房地產(chǎn)估價的理論、方法、技巧將房地產(chǎn)理論價格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。因此，評估價格(結(jié)果)往往受估價者的經(jīng)驗(yàn)、知識和所掌握信息(資料)的程度與運(yùn)用信息(資料)能力等諸方面的影響。

　　理論價格、成交價格和評估價格盡管不同，但三者之間存在著本質(zhì)的聯(lián)系：

　　成交價格和評估價格都繞著理論價格波動，波動的幅度時大時小，但一般不會有太大的距離。究其原因，我們認(rèn)為，理論價格是理想市場狀態(tài)下房地產(chǎn)的價值，成交價格和評估價格則是房地產(chǎn)價值的不同表現(xiàn)形式，它們之間的關(guān)系相當(dāng)于商品價值與價格的關(guān)系，而價格總是圍繞價值上下波動是價值規(guī)律的外在表現(xiàn)。由上圖還可以看出，評估價格曲線與成交價格曲線也有交點(diǎn)，并且當(dāng)這個交點(diǎn)沒有落在理論價格曲線上時，說明評估價格與成交價格也有相同的時候，但這不是就說明評估價格是較合理、真實(shí)、較符合實(shí)際情況的評估價格。因此，我們看待評估價格是否真實(shí)、合理，不一定就是看評估價格與成交價格是否相同。只有評估價格曲線與理論價格曲線的交點(diǎn)即評估價格與理論價格一致時，才是較合理、較真實(shí)、較符合實(shí)際情況的評估價格，是我們每個評估人員共同追求的理想目標(biāo)。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，需要我們評估人員加強(qiáng)自身的專業(yè)素質(zhì)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，努力提高業(yè)務(wù)水平，評估物業(yè)時，盡可能多的搜集和掌握與物業(yè)有關(guān)的信息(資料)，并提高運(yùn)用信息(資料)的能力，使評估價格更接近理論價格，保證評估價格的科學(xué)性和權(quán)威性，同時，要科學(xué)地正確地認(rèn)識評估價格、成交價格和理論價格的關(guān)系，耐心地向客戶作出解釋和咨詢，進(jìn)一步完善中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)職能。

來源：威海房地產(chǎn)網(wǎng)

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