選擇中介

　　當(dāng)你決定購(gòu)房時(shí)，個(gè)信息來源相信大家都是報(bào)紙和網(wǎng)站。

　　很多朋友們都會(huì)做功課，看盤源推薦，看業(yè)主論壇等等。有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的朋友大致都知道，上得了報(bào)紙和網(wǎng)站推薦的所謂筍盤，百分之八十都是假的，是吸引客戶的手段。打電話過去詢問的時(shí)候，不是賣了就是其實(shí)是一個(gè)非常差的房子。所以，不要對(duì)所謂的推薦抱太大的希望。好房子是完全不會(huì)等人等到上報(bào)紙的。如何選擇一個(gè)好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也經(jīng)常有一些中介不好的新聞，讓大家心有戚戚。但其實(shí)，隨著二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，購(gòu)家經(jīng)驗(yàn)的提高，交易信息的透明化，政府監(jiān)管的加強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)基本上行業(yè)秩序都比較正常了。只要是有資質(zhì)備案基本都可以相信。當(dāng)然，除了少量的訂金以外，其他任何有關(guān)交易的資金都不要經(jīng)過中介的手而直接交到收款方手上，這是鐵的定律。因?yàn)樵儆匈Y質(zhì)的中介都好，如果遇到像深圳的那些要倒閉的中介要跑，那神仙都沒辦法！

　　好，當(dāng)你選擇好幾個(gè)口碑，資質(zhì)方面都不錯(cuò)的中介后，就要開始詢盤了。

　　如果不是太忙的話，上門詢盤。有些購(gòu)家喜歡方便，打個(gè)電話給中介說我要看什么什么房。什么什么價(jià)錢，幫我約什么什么時(shí)候我看，但是其實(shí)這些通常業(yè)務(wù)員都不會(huì)太上心的。因?yàn)槭桥率峭星吮P。業(yè)務(wù)員都會(huì)覺得這些電話隨便問問的通常誠(chéng)意都不會(huì)太高。而上門走完幾個(gè)中介，說好你的要求，留下你的電話。前后也就大概一個(gè)公里夠了。這頭先給業(yè)務(wù)員一個(gè)直觀的印象，你是個(gè)真心要購(gòu)房的客戶。其次，你出了一個(gè)中介后，業(yè)務(wù)員都會(huì)觀察你會(huì)去哪里，如果看到你又去另外一個(gè)中介詢盤，往往會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)員產(chǎn)生一定的壓力，從而積極的幫你找房，約房看。

　　怎樣選擇業(yè)務(wù)員呢？

　　當(dāng)你走進(jìn)每一個(gè)中介，通常迎接你的那個(gè)就是以后跟你單的業(yè)務(wù)員了。你看了幾家中介，就有幾個(gè)業(yè)務(wù)員會(huì)和你聯(lián)系，這個(gè)時(shí)候，在盤源都有的情況下，你就要選擇一個(gè)較好的業(yè)務(wù)員作為以后為你服務(wù)的對(duì)象了。通常判斷方法有兩點(diǎn):

　　1. 專業(yè)水平。

　　如何知道一個(gè)業(yè)務(wù)員的水平到底如何呢？頭先在和業(yè)務(wù)員交流之前，先上網(wǎng)準(zhǔn)備一些問題，較好是有數(shù)據(jù)的。比如說小區(qū)的容積率多少，總共大概多少戶，樓齡分別是多少，有那幾種房型，分別是多少平方的，有那幾種朝向，不同朝向的價(jià)格差距多少，樓間距多少，物業(yè)管理費(fèi)多少，水電費(fèi)多少等等。甚至絕一點(diǎn)的還可以問，小區(qū)會(huì)所有什么項(xiàng)目，游泳池多少錢一次，打網(wǎng)球多少錢一次；小區(qū)班車有到哪里的，包月多少錢，一次又是多少錢，途中會(huì)停什么站，班車運(yùn)營(yíng)的時(shí)間是幾點(diǎn)到幾點(diǎn)，隔多少時(shí)間一班車等等。如果你問上述這些問題業(yè)務(wù)員基本上都能條件反射似的回答。那就應(yīng)該是一個(gè)合格的了。如果支支唔唔的或者說要去翻手上的筆記本，那么這個(gè)業(yè)務(wù)員可能是個(gè)新手，或者是個(gè)并不太努力的業(yè)務(wù)員。這個(gè)時(shí)候，你就要考慮是否更換業(yè)務(wù)員了。

　　當(dāng)然，建議不要直接提出，畢竟也是挺傷自尊的事情。你可以要到中介經(jīng)理的名片，然后私下打電話提出要求。這個(gè)時(shí)候通常經(jīng)理都會(huì)安排一個(gè)較好的業(yè)務(wù)員。畢竟能提出這個(gè)要求的，都是實(shí)在的客人，有成交的希望。

　　2. 業(yè)務(wù)能力。

　　有些業(yè)務(wù)員他（她）可以很熟悉的掌握小區(qū)和房子的各種數(shù)據(jù)情況，但卻并不是一個(gè)談判好手。業(yè)務(wù)熟悉并不代表業(yè)務(wù)能力好。如何知道一個(gè)業(yè)務(wù)員的能力呢聊天，較好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地產(chǎn)方面的，什么都可以聊。一個(gè)人的知識(shí)廣度往往也是一個(gè)人業(yè)務(wù)能力的側(cè)面反映?？偟谜f來，如果一個(gè)業(yè)務(wù)員健談，但又不會(huì)給你喋喋不休的感覺，而且說話有條理，實(shí)事求是，分析問題有理有據(jù)。那么，這個(gè)業(yè)務(wù)員是值得你信賴的。

　　3. 相處的感覺。

　　有些人可能奇怪了，又不是找對(duì)象，為什么還要什么相處的感覺呢？其實(shí)，以我的經(jīng)驗(yàn)來說，這一點(diǎn)太重要了。在這里和各位購(gòu)家說，如果一個(gè)業(yè)務(wù)員各方面都不錯(cuò)，但是和你交談接觸的時(shí)候總讓你有不是很舒服的感覺，這個(gè)時(shí)候果斷終止和這個(gè)業(yè)務(wù)員的接觸。

　　4.先做朋友再談生意。

　　這個(gè)很多生意場(chǎng)上的定律，其實(shí)二手房購(gòu)賣中也一樣。無論是客戶還是業(yè)主。因?yàn)橥ǔI(yè)務(wù)員都不會(huì)主動(dòng)去和拉關(guān)系，因?yàn)楫吘乖谡麄€(gè)交易中是扮演服務(wù)的角色。其實(shí)，業(yè)務(wù)員也是人，甚至因?yàn)樯硖幰粋€(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境而比常人來的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓勵(lì)的話語。

　　很多時(shí)候，客人的一句多謝，或者一句辛苦了，會(huì)讓業(yè)務(wù)員產(chǎn)生百倍的動(dòng)力去工作。較終其實(shí)受益的還是客人。因?yàn)闃I(yè)務(wù)員多努力一些，可能就會(huì)讓你購(gòu)到更好一點(diǎn)的房子，更便宜的價(jià)錢，更理想的服務(wù)。

　　有個(gè)做房子銷售人員的朋友，她給小編講了這件事情：有次接了一個(gè)盤，業(yè)主是對(duì)香港的老夫妻，70多歲了，待人非?？蜌?，去看房拍照的時(shí)候很耐心的和我們一起聊天，倒茶，拿點(diǎn)心，完全把銷售員當(dāng)客人一樣。讓我們渡過一個(gè)非常愉快偷懶的下午。然后就積極的幫他找客人，每天都好幾批客人來來回回。但是因?yàn)楦鞣N原因，看了許多都談不成，讓人感覺挺沮喪的。但是老人家卻沒有一點(diǎn)不耐煩的表現(xiàn)，而且每次看完房后都主動(dòng)打電話來感謝。不是問結(jié)果哦，而是專門的感謝。他說：如果你們談的有結(jié)果，你們會(huì)主動(dòng)打電話給我的，我不用去催你們。我打電話只是感謝你們辛苦了。

　　就因?yàn)檫@樣，大家都非常積極的幫他推薦購(gòu)家。較后，他放47萬的房子，我們卻49萬幫他賣了。購(gòu)家是個(gè)行家，購(gòu)房子都是砸個(gè)他認(rèn)為的價(jià)格然后什么都不管了，賺多賺少你中介自己的事情。較后這個(gè)購(gòu)家出50萬。中間一些亂七八糟的費(fèi)用10000左右吧。正常來說，那兩萬差價(jià)完全是任何中介都吃你沒商量。但是這一次我們幾個(gè)業(yè)務(wù)員一商量，都決定不吃這個(gè)差價(jià)（當(dāng)然經(jīng)理不知道，否則他會(huì)發(fā)瘋的，呵呵），如實(shí)的把實(shí)價(jià)告訴了他們，把老人家高興壞了。

　　交易完成后，還是把他熟悉我們幾個(gè)人請(qǐng)到外面吃了一餐好的。每人給了個(gè)紅包。老人家也是要移民的人，處理完這些不動(dòng)產(chǎn)就走了。70多歲的人了，估計(jì)也不會(huì)再回來了，再說些謝謝大家?guī)兔Φ脑挘淹聜兌冀o感動(dòng)了。

　　朋友做的總結(jié)是：在自己和一些同事的成交案例中，大家相處比較愉快的客戶，購(gòu)到好房子的概率和整個(gè)交易流程的順暢程度，都高于那些相處的并不怎么好的客人。確實(shí)存在著那么一些客人，認(rèn)為自己是給生意中介做，態(tài)度非常高傲，有時(shí)候想多談兩句就不耐煩，甚至開口訓(xùn)斥業(yè)務(wù)員等等，這往往會(huì)造成業(yè)務(wù)員積極性大減，并且有好的房源頭先當(dāng)然會(huì)介紹給關(guān)系更好的客戶。大家都知道，對(duì)于二手房來說，好房源可遇不可求。一些條件合適，價(jià)格合理的房子很可能放就賣掉了。而對(duì)于一個(gè)難搞的客戶，每個(gè)業(yè)務(wù)員都不會(huì)時(shí)間介紹好房子的。總得說來，要把這個(gè)關(guān)系看成一個(gè)互利的交易，而不是一個(gè)自上而下對(duì)中介的施舍。用這種心態(tài)，往往會(huì)得到更多的報(bào)答。

　　怎樣去看你選的房?

　　到了這一步，就是該看房的時(shí)候了。而你所聯(lián)絡(luò)的業(yè)務(wù)員也應(yīng)該紛紛打電話和你約時(shí)間了。在這里先說明一點(diǎn)，每次看房在3-6套之間，太少很難產(chǎn)生對(duì)比，太多容易花眼。一個(gè)小區(qū)內(nèi)代表性的房型，一般看3-6套心里就有數(shù)了。下面分段來講講幾點(diǎn)要注意的。

　　1.看房前。

　　大部分中介都會(huì)讓客人簽署看房協(xié)議書，大致意思就是看今天我?guī)憧茨翘啄翘追孔?，那你日后如果要?gòu)這套房子就必須在我這里成交，否則要賠償傭金損失等等。這個(gè)東西對(duì)于中介來說也無可厚非，也是保護(hù)自己的一種手段。這個(gè)東西說有用也有用，還真有告成功過的，較后賠償?shù)膫蚪?。說雞肋也雞肋，人家看房找一個(gè)沒親戚關(guān)系的朋友簽，然后成交是另外一個(gè)人，中介也沒話說。對(duì)付的方法其實(shí)蠻多，再比如說如果簽看房協(xié)議和購(gòu)房的是同一個(gè)人，那你看房協(xié)議寫個(gè)假名字和身份證號(hào)碼吧，中介問你要身份證就說沒帶就是了。這樣到時(shí)候誰都拿你沒辦法。不過在這里可能就對(duì)不起還在做中介的兄弟們了，因?yàn)槲沂冀K覺得，這個(gè)條款對(duì)購(gòu)家并不公平，剝奪了客戶的選擇權(quán)利，想靠硬性條款限制住客戶而不是服務(wù)取勝。

　　2.看房中的心理戰(zhàn)。

　　看房的過程其實(shí)也是購(gòu)賣雙方和中介的一次心理暗戰(zhàn)。

　　有句老話叫嫌貨才是購(gòu)貨人，在房產(chǎn)購(gòu)賣當(dāng)中也一樣。朋友說：我們業(yè)務(wù)員較怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷靜或很無所謂態(tài)度的客人。較開心的就是看到那些挑三揀四，這也不行，那也不好的客人。這個(gè)往往是較實(shí)在的客人。

　　站在購(gòu)家的角度來說，看到比較滿意的房子，就要開始嫌了。當(dāng)然這個(gè)嫌要有個(gè)度，不能把房子批評(píng)的一文不值。否則業(yè)主惱羞成怒也就難搞了。

　　在嫌房之前，不妨可以先討好討好業(yè)主，反正說些敬仰如滔滔江水，連綿不絕的場(chǎng)面話，給業(yè)主一個(gè)甜棗吃。然后就開始找房子一些有的沒的缺點(diǎn)來批評(píng)?？傊康木褪墙o業(yè)主一些壓力，你的房子有缺陷，不值那些錢，應(yīng)該在便宜點(diǎn)。然后時(shí)不時(shí)把中介拉進(jìn)來，一起打壓打壓，爭(zhēng)取為日后談價(jià)站到主動(dòng)的位置。

　　總之把握一條原則，適當(dāng)?shù)耐嘎蹲约嘿?gòu)房的誠(chéng)意。但必須又表現(xiàn)出自己的選

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