１９９６年１２月１６日上海市人民政府 滬府發(fā)（１９９６）７１號(hào)通知轉(zhuǎn)發(fā)


為進(jìn)一步搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，方便職工所購公有住房的交換，制訂如下試行辦法。


一、職工所購公有住房允許交換的范圍


（一）本市職工所購公有住房在取得房屋所有權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，即允許與本市其他職工所購公有住房以及本市居民的各類私有住房進(jìn)行交換。


（二）下列住房暫不允許交換：


１．副局級(jí)及副局級(jí)以上在職干部購購的（包括以副局級(jí)及副局級(jí)以上在職干部的職級(jí)或工齡購購的）公有住房；


２．企業(yè)專業(yè)購購的（包括以企業(yè)專業(yè)的職級(jí)或工齡購購的）超標(biāo)準(zhǔn)公有住房（一是指在面積上超標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)或企業(yè)專業(yè)人原有級(jí)別的按原級(jí)別計(jì)算控制標(biāo)準(zhǔn)，無級(jí)別的或新成立的企業(yè)均按建筑面積８５平方米計(jì)算控制標(biāo)準(zhǔn)。二是指在檔次上超標(biāo)準(zhǔn)，如外銷商品房、僑匯房及當(dāng)時(shí)購進(jìn)價(jià)多層在５０００元/平方米以上或高層在８０００元/平方米以上的內(nèi)銷商品住宅）；


３．校園內(nèi)、部隊(duì)營房區(qū)域內(nèi)的已售公有住房；


４．戶籍凍結(jié)地區(qū)和改變使用性質(zhì)的住房。


二、職工所購公有住房交換中的稅費(fèi)征管


（一）對(duì)職工所購公有住房在交換中的差額收入應(yīng)征收的營業(yè)稅（同時(shí)按其稅額附征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)附加、義務(wù)兵及其家屬優(yōu)待金）、土地增值稅和個(gè)人所得稅，統(tǒng)一按５％的綜合征收率合并計(jì)算繳納各稅。


（二）職工所購公有住房交換時(shí)，雙方《已售公有住房交換合同》的印花稅按合同記載的金額，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的萬分之五的稅率繳納。


（三）職工所購公有住房交換中支付差額的一方，應(yīng)按差額的６％的稅率繳納契稅，其中超過３％的部分由政府貼費(fèi)，并按差額交納交易手續(xù)費(fèi)。


（四）職工所購公有住房交換中的營業(yè)稅等的征管：


１．職工所購公有住房在同一區(qū)（縣）內(nèi)交換的，須向所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易管理部門辦理交換手續(xù)，簽訂《已售公有住房交換合同》后，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門購購發(fā)票并辦理納稅手續(xù)，職工所購公有住房跨區(qū)（縣）交換的，應(yīng)在住房價(jià)格高的一方所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易管理部門辦理交換手續(xù)，簽訂《已售公有住房交換合同》后，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門購購發(fā)票并辦理納稅手續(xù)。


２．職工互相交換所購公有住房，按雙方住房實(shí)際購入價(jià)計(jì)算取得交換差價(jià)收入的一方，應(yīng)按差價(jià)收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


３．職工互相交換所購公有住房，按雙方住房實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)計(jì)算取得交換差價(jià)收入的一方，應(yīng)按差價(jià)收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


４．職工所購公有住房與私有住房交換，按雙方住房實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)計(jì)算取得交換差價(jià)收入的一方，應(yīng)按差價(jià)收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


５．雙方住房實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)明顯不合理的，應(yīng)按雙方住房的評(píng)估價(jià)計(jì)算差價(jià)收入征稅。


６．雙方公有住房按實(shí)際購入價(jià)交換后，如再交換時(shí)仍適用本辦法；雙方住房按實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)交換后，如再交換時(shí)，均作住房購賣處理，按《上海市個(gè)人出售自有房產(chǎn)稅收問題的通知》的規(guī)定繳納稅款。


７．納稅人在辦理納稅手續(xù)時(shí)，須向稅務(wù)管理部門提供《已售公有住房交換合同》和發(fā)票。


三、職工所購公有住房交換的程序


（一）職工所購公有住房交換前，應(yīng)向住房所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理交換確認(rèn)手續(xù)，并提交下列材料：


１．經(jīng)同住成年人共同簽字的職工所購公有住房交換確認(rèn)申請(qǐng)表；


２．房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證；


３．上海市公有住房出售收入專用票據(jù)；


４．身份證及戶籍證明。


（二）經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易管理部門確認(rèn)允許交換的，由雙方當(dāng)事人簽訂《已售公有住房交換合同》文本。


（三）雙方當(dāng)事人按本辦法交清全部稅費(fèi)之后３天內(nèi)，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易管理部門辦理交換過戶手續(xù)。


（四）雙方當(dāng)事人在辦理交換過戶手續(xù)后３０天內(nèi)，應(yīng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記處申請(qǐng)變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。


（五）職工所購公有住房交換后，其物業(yè)管理仍按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執(zhí)行，個(gè)人交付的維修基金本息經(jīng)交換雙方商定隨同房屋交換一并交割，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至新的產(chǎn)權(quán)人名下。


（六）職工所購公有住房與其他職工所購公有住房交換后，單位再套配、增配住房，仍按《公有住房出售后再套配增配的若干規(guī)定》（滬房地改［１９９６］２４０號(hào)）執(zhí)行。


本辦法從１９９７年１月１日起試行。


上海市房屋土地管理局


上海市財(cái)政局


上海市地方稅務(wù)局


一九九六年九月十七日

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