投資小面積商鋪也要多個(gè)心眼

　小面積商鋪由于總價(jià)低，目前越來越受到中小投資者青睞。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報(bào)，對(duì)于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮。
　　
　　對(duì)此，戴德梁行有關(guān)專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內(nèi)部硬件配置、商鋪可視性、未來經(jīng)營(yíng)管理等諸多小細(xì)節(jié)，只有對(duì)商鋪作更為全面、更為細(xì)致的評(píng)估，才能化地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，商鋪貸款的比例由原來的6成降低到5成，廣大投資者在選擇商鋪時(shí)應(yīng)更為謹(jǐn)慎。
　　
　　近年來，上海的商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起，成為房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)之一。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，近5年來，上海市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積由1999年的60.85萬平方米上升至2003年的248.37萬平方米，僅 2003年一年就比2002年上漲了約82%。普通情況下住宅的率約為3%-4%，而同等面積的商鋪率可達(dá)到6%-10%，某些更可高達(dá)15%以上。由于商鋪投資比一般情況下住宅投資的回報(bào)率高，因此，投資商鋪成了廣大投資者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
　　
　　以位于南京西路的韓港城（南證大廈裙樓）和豫園商城內(nèi)的百酷流行廣場(chǎng)為例，前者銷售的商鋪單元面積約為30平方米左右，后者的商鋪單元面積則在10平方米左右，這兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，成為廣大小投資者的熱門之選，短期內(nèi)即銷售一空。然而，是不是所有低成本投資的小面積商鋪必然能為投資者帶來高額呢？其實(shí)不然。如果投資者對(duì)商鋪缺乏正確的認(rèn)識(shí)，投資再低的商鋪非但不能取得一定，相反甚至可能面臨“獨(dú)守空鋪”的窘境。
　　
　　商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對(duì)商鋪的面積需求不一。以服裝和餐飲為例：一般來說，一家小型服裝店的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到30平方米左右即可，而一家小型餐飲的經(jīng)營(yíng)面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，該商鋪所能承受業(yè)態(tài)的將相當(dāng)有限，商鋪使用的靈活性大打折扣，無形中為將來商鋪出租增加了一定難度。商鋪沒有合適的租戶，租金回報(bào)自然無從談起。
　　
　　同時(shí)，內(nèi)部硬件配置對(duì)商鋪的出租功能也有較大的影響。商鋪的內(nèi)部硬件配置，即指水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容。在同等前提下，內(nèi)部硬件配置完善的商鋪租金要高于配置不全的商鋪。值得一提的是，由于餐飲類業(yè)態(tài)的特殊性，此類商戶比較容易造成污染，其對(duì)商鋪的硬件配置要求更高，除需要水、電、煤等一般硬件設(shè)備外，通常還需要配備隔油池、排污管等。就這一點(diǎn)而言，即使是符合租戶面積需求的小商鋪，如果內(nèi)部硬件配置無法達(dá)到租戶的要求，投資者也只能“望鋪興嘆”。
　　
　　眾所周知，商業(yè)的成功與否關(guān)鍵在于其是否能夠有效吸引消費(fèi)人流。對(duì)于單個(gè)商戶而言，亦是如此。而單個(gè)商鋪吸引人流的關(guān)鍵則在于其可視性是否良好，商鋪的位置在平面、立面范圍內(nèi)是否被電梯等物體遮擋，能否很容易地被消費(fèi)者看到。可視性好的商鋪，租金相對(duì)也高。這也是為何在同一樓層、不同位置的商鋪售價(jià)卻不盡相同的重要原因。如果為追求低成本投資而選擇了可視性較差的小商鋪，消費(fèi)者可能需要承擔(dān)低租金的壓力，短期內(nèi)無法達(dá)到預(yù)期。
　　
　　從商鋪投資角度而言，無論投資的是何種商鋪，決不能將面積作為先進(jìn)投資標(biāo)準(zhǔn)，盲目地追求小面積、低成本投資，而忽視了其他重要因素，導(dǎo)致投資者陷入“有鋪無租金收入”的困境。
　　
　　為避免陷入這樣的困境，越來越多的投資者將投資方向轉(zhuǎn)移到由發(fā)展商承諾“返租”的商鋪上。售后返租的商鋪與一般銷售的商鋪有著明顯的不同。投資者在購(gòu)購(gòu)售后返租的商鋪后，發(fā)展商往往向投資者承諾在一定年限中給予投資者一定數(shù)額的租金回報(bào)率，在這幾年內(nèi)，投資者無需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)或招商的壓力。售后返租的商鋪通常由發(fā)展商自行組建或聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的招商和管理。
　　
　　而一般銷售的商鋪一旦出售給投資者后，發(fā)展商不再承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任，由投資者自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)或招商的風(fēng)險(xiǎn)。此類經(jīng)營(yíng)管理方式對(duì)小商鋪而言，風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。如前文所述，小面積商鋪本身所能承受的業(yè)態(tài)已經(jīng)相當(dāng)有限，加上為數(shù)眾多的商鋪單元，招商難度大大增加。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：一個(gè)總體營(yíng)業(yè)面積為1.5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，按照每個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)面積為30-40平方米計(jì)算，該商業(yè)項(xiàng)目共有約375-500個(gè)商鋪，除非該項(xiàng)目是大型專業(yè)市場(chǎng)，否則很難引入相同類型的眾多商戶，投資者招商的風(fēng)險(xiǎn)自然加大。就這一點(diǎn)而言，售后返租的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低。

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