風(fēng)險(xiǎn)：中介公司全盤操辦埋禍根

　　長(zhǎng)時(shí)間以來在二手房購(gòu)賣中，由于購(gòu)賣雙方彼此素不相識(shí)而難以構(gòu)筑信任，消費(fèi)者之間涉及現(xiàn)金的部分，每走一步都謹(jǐn)慎異常，所以對(duì)于購(gòu)房款項(xiàng)的交接，他們基本都是選擇由操辦房產(chǎn)交易的中介公司來完成，在消費(fèi)者看來，這樣做似乎更安全一些，畢竟錢款是進(jìn)入了一家公司的賬戶而不是直接付給了業(yè)主，即便今后出了問題也能找這家公司賠償，尤其是開店多、廣告投入多的“大公司”。而很多中介公司的經(jīng)紀(jì)人也會(huì)告訴客戶，如果通過中介公司劃轉(zhuǎn)這筆錢款，能夠使房款的安全得到保障。

　　其實(shí)可悲之處就在于此，表面上的安全為后來的中介卷款事件埋下了禍根。中介為什么愿意承擔(dān)這個(gè)看起來“費(fèi)力不討好”并且還可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的差使呢？很簡(jiǎn)單，這都是因?yàn)橄M(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的薄弱，他們交由中介托管的這筆交易資金，竟變成了部份房產(chǎn)中介的免費(fèi)融資渠道！

　　由于房款進(jìn)入的是中介公司的賬戶甚至是老板的私人賬戶，這筆款項(xiàng)如果被挪作他用，消費(fèi)者從外部是無從得知的。相當(dāng)數(shù)量的中介公司將這些款項(xiàng)用到了房屋收購(gòu)業(yè)務(wù)，或是擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面。一筆款項(xiàng)從進(jìn)入中介賬戶開始直到轉(zhuǎn)交給業(yè)主，這中間的過程短則二十天，長(zhǎng)則兩三個(gè)月，只要這家公司的經(jīng)營(yíng)狀況基本良好，就會(huì)有新繳存的房款與業(yè)務(wù)收入源源不斷的注入。企業(yè)的規(guī)模越大，他們能夠沉淀的資金就越多。如果是在深圳、北京、上海這樣的一線城市，一家門店數(shù)量過百的中介公司，每個(gè)月沉淀的資金就會(huì)高達(dá)數(shù)千萬！這種“潛規(guī)則”一時(shí)間造就了大批“大型”房產(chǎn)中介企業(yè)。當(dāng)中介企業(yè)面臨資金入不敷出、周轉(zhuǎn)不靈無法填補(bǔ)因挪用客戶交易資金導(dǎo)致的虧空時(shí)，那么這家企業(yè)的老板恐怕就只能卷款跑路了。

　　經(jīng)驗(yàn)：專業(yè)化分工、交易保證保安全

　　在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人只有一個(gè)職責(zé)：撮合交易，就是居間或者代表某一方找到購(gòu)家、賣家，協(xié)助雙方達(dá)成交易；隨后涉及到款項(xiàng)的事務(wù)，經(jīng)紀(jì)公司或者經(jīng)紀(jì)人是不去碰也不能碰的，款項(xiàng)交割將由專業(yè)的非關(guān)聯(lián)的金融機(jī)構(gòu)來完成。專業(yè)化的分工使交易各方各司其責(zé)、相互監(jiān)督、相互制衡，可能的保證信息透明和對(duì)稱、避免了消費(fèi)者被“蒙在鼓里現(xiàn)象”的發(fā)生。

　　Escrow，即獨(dú)立第三方交易保證，就是由專業(yè)金融機(jī)構(gòu)來提供第三方監(jiān)管的服務(wù)，房產(chǎn)交易開始后，獨(dú)立第三方將會(huì)根據(jù)交易雙方達(dá)成的協(xié)議對(duì)交易資金乃至雙方在交易進(jìn)行過程中必須的法律文件、相關(guān)證件等實(shí)施托管，在交易徹底完成前，除非有各方協(xié)商一致的書面文本、或是法院的判決，否則任何一方均不得染指錢款與文件，直至交易完成后，房屋交易款項(xiàng)才會(huì)由這個(gè)獨(dú)立賬戶轉(zhuǎn)至賣方名下。

　　有著專業(yè)化分工和專業(yè)公司提供交易保證服務(wù)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的糾紛鮮有發(fā)生。如1889年成立于美國(guó)加利福尼亞的“美國(guó)集團(tuán)”（The First American Corporation），在全球幾十個(gè)國(guó)家和地區(qū)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、交易保證以及房產(chǎn)金融服務(wù)，每年創(chuàng)造超過80億美元的收入。在美國(guó)本土，每年高達(dá)90%的房產(chǎn)交易在使用美國(guó)集團(tuán)提供的服務(wù)，而從未有類似國(guó)內(nèi)中介卷款事件發(fā)生的記錄。

　　國(guó)內(nèi)：房地產(chǎn)資金監(jiān)管進(jìn)行時(shí)

　　為防止類似的卷款事件再次發(fā)生，政府借鑒美國(guó)等國(guó)家交易體制，初步建立了房地產(chǎn)資金監(jiān)管制度。房地產(chǎn)行政主管部門牽頭，授權(quán)經(jīng)過認(rèn)可的并且符合資質(zhì)的擔(dān)保公司來從事類似業(yè)務(wù)。當(dāng)交易行為發(fā)生之后，由購(gòu)方依據(jù)協(xié)議，將交易資金（頭付款或是全部購(gòu)房款，在交易雙方協(xié)商一致的前提下，定金也可以進(jìn)入監(jiān)管帳戶）轉(zhuǎn)至擔(dān)保公司在銀行開設(shè)的帳戶。直至過戶手續(xù)完成，交易雙方、擔(dān)保公司、銀行中的任意一方均不得動(dòng)用該筆款項(xiàng)，到過戶手續(xù)辦理完畢并且見到房地產(chǎn)行政主管部門出具的辦結(jié)憑證后，該款項(xiàng)就會(huì)無條件的進(jìn)入賣方的帳戶。

　　這種方式一方面讓中介沒有機(jī)會(huì)接觸到購(gòu)房款項(xiàng)，防止了中介挪用資金的情況發(fā)生；另一方面，也防止了房產(chǎn)交易中的欺詐行為，以前曾有多次報(bào)道，說假業(yè)主通過偽造證件與購(gòu)房人簽約，簽約之后卷著購(gòu)方給付的定金、頭付款溜之大吉，而在資金監(jiān)管的前提下，款項(xiàng)是進(jìn)入監(jiān)管帳戶的，直至交易辦理完結(jié)之前，賣方碰不到這筆錢，而購(gòu)方也不能單方撤回這筆錢。

　　同時(shí)，在這一領(lǐng)域有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際企業(yè)也開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，2007年，隨著中國(guó)政府對(duì)外資進(jìn)入金融與擔(dān)保行業(yè)限制的解除，上文提到的美國(guó)集團(tuán)就在中國(guó)注冊(cè)成立了中國(guó)大陸頭家外商獨(dú)資擔(dān)保企業(yè)——中易安（北京）房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司，面向中國(guó)消費(fèi)者提供獨(dú)立第三方交易資金監(jiān)管（Escrow）服務(wù)，目前已經(jīng)在北京、上海開展業(yè)務(wù)。中易安專家說：交易資金監(jiān)管將有效的規(guī)避交易中的風(fēng)險(xiǎn)。而且，因它的存在將催生一套健康的房地產(chǎn)消費(fèi)流通的產(chǎn)業(yè)鏈。以往發(fā)生過的經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金，乃至“卷款逃跑”等事件將不會(huì)發(fā)生，限度地保障了購(gòu)房者的交易安全性。

　　消費(fèi)者：如何選者資金監(jiān)管公司有訣竅

　　 國(guó)內(nèi)現(xiàn)在對(duì)“資金監(jiān)管”提供商的資質(zhì)界定還不清晰，所以消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)選擇資金監(jiān)管公司一定要擦亮眼睛，不要以為有了資金監(jiān)管就高枕無憂了，而是要對(duì)該類公司資質(zhì)進(jìn)行核實(shí)。

　　一看獨(dú)立性：

　　資金監(jiān)管等交易保證服務(wù)的一個(gè)大前提是：監(jiān)管方一定是與交易雙方完全獨(dú)立的法人實(shí)體，不能是關(guān)聯(lián)企業(yè)，這才能限度保障監(jiān)管方的獨(dú)立性和公正性。

　　在這里舉個(gè)例子。中天置業(yè)一案中，這家公司就開設(shè)了一家擔(dān)保公司，也提供所謂的“資金監(jiān)管”服務(wù)。結(jié)果這家公司賬上巨額資金仍然被隨意取走，其主要就是因?yàn)楸O(jiān)管方（擔(dān)保公司）是中介公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)，失去了較重要的前提：獨(dú)立性?？蛻粼谂c該擔(dān)保公司簽訂協(xié)議時(shí)被要求簽訂全權(quán)委托書。這家由中介公司實(shí)際控制的擔(dān)保公司憑借與客戶簽訂的全權(quán)授權(quán)委托書，可以輕易地將房款劃到自己公司的賬戶下。

　　二看資本實(shí)力

　　北京市在頒布存量房資金監(jiān)管政策并選擇監(jiān)管機(jī)構(gòu)時(shí)，出臺(tái)了被稱為“兩個(gè)100萬”的準(zhǔn)入門檻，既：注冊(cè)資金不少于100萬，保證金不少于100萬。符合或者兩個(gè)條件的擔(dān)保公司，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都可以開設(shè)監(jiān)管帳戶進(jìn)行資金監(jiān)管。然而100萬相對(duì)于房產(chǎn)交易來說，要保證購(gòu)房者房款安全，其象征意義高于實(shí)際意義。

　　與之形成對(duì)比的是，專業(yè)提供資金監(jiān)管服務(wù)的擔(dān)保公司設(shè)立的較低資本要求是1000萬元人民幣，而更有實(shí)力的企業(yè)注冊(cè)資本在1億人民幣以上。實(shí)力雄厚的專業(yè)企業(yè)為消費(fèi)者的資金安全又加上一個(gè)保障：一方面該類企業(yè)對(duì)資金的需求不大，沒有動(dòng)消費(fèi)者錢款的動(dòng)機(jī)；另一方面即使消費(fèi)者錢款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，該類企業(yè)有更強(qiáng)的償付能力。

　　三看品牌和操作經(jīng)驗(yàn)

　　大的品牌公司在這個(gè)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)多年，非常關(guān)注長(zhǎng)期發(fā)展和與客戶維持長(zhǎng)期的合作關(guān)系，不會(huì)短視甚至讓客戶冒險(xiǎn)；豐富的操作經(jīng)驗(yàn)可以讓為消費(fèi)者規(guī)避大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)，又大大節(jié)省辦理時(shí)間。

　　隨著政府積極推動(dòng)資金將官相關(guān)制度建設(shè)、國(guó)內(nèi)消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的不斷提高、更多實(shí)力雄厚經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)進(jìn)入資金監(jiān)管服務(wù)領(lǐng)域，相信消費(fèi)者會(huì)享受到真正安全快捷的房地產(chǎn)交易和金融服務(wù)?！　?/P>

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