城市出品安貞爵板生活

　　從樓市的客戶來看，除了自用類的客戶之外，還存在一些投資客戶；從他們的表現(xiàn)來看，無論是本地的，還是外省市的，或者港澳臺地區(qū)甚至是其他境外的，都可以說是各有千秋，具體的購房行為也是各有不同。這里僅僅從購房的對象和理念角度對幾位有代表性的客戶作一個分析介紹。

　　A　投資房追求高端

　　楊先生，年近四十，主要從事建筑設計和工程，因為入行較早，起點也比較高，所以有相當實力。

　　選房標準：他的購房對象基本以市(內(nèi)環(huán)線內(nèi))的中高端公寓為主，近期他剛剛購購了浦東某濱江花園的一套兩房兩廳全裝修的住宅，近120平方米，總價約250萬元。

　　投資秘訣：他的理念是市的房產(chǎn)由于特有的稀缺性，雖然比較貴一些，但是其價值肯定會越來越大。而且目前的每月租金還可以達到10000元左右，對于他的供樓(頭付大約5成，按揭5成)可以有一定補充。盡管目前的租金水平看起來回報率并不像以前那樣高，但是從中長期投資的角度還是很值得的，因為資產(chǎn)本身還在增值。況且投資這樣的房產(chǎn)需要打理的手續(xù)比較簡單，二三級市場也比較完善，相對來說物業(yè)管理、租客等等都比較規(guī)范，對于業(yè)務繁忙的他來說可以圖個省心。

　　分析：楊先生已有海外經(jīng)歷，目前還在辦理移民手續(xù)。但他自己和周圍一些來自境外或有海外生活、工作背景的朋友都看好上海的發(fā)展，而從生活方式和習慣上也比較追求品質，雖然現(xiàn)在未必都達到富豪的實力，甚至比之一些投資客戶也還有一定距離，但仍然比較傾向于中高端公寓和別墅等等，因此其購房的方向也多集中于此?？芍^典型的品質導向型投資者。

　　B　投資房不超過市場均價

　　董先生，三十出頭，主要從事顧問咨詢工作，對于市場信息比較關心。

　　選房標準：他購房置業(yè)有一個大致的規(guī)律，基本都在二線地段選擇一些中檔房源進行操作，而且每次購房價格都不高于當時的上海房產(chǎn)市場的平均價位。當前幾年上海平均房價還在5000元以下的時候他在內(nèi)環(huán)線附近以不到4000元的價格購房。而到2003年非典期間，他以6000元左右的單價再購二手房。非典之后房價快速上漲，許多新盤的平均價位在8000—10000元以上的時候，他在中環(huán)線附近以8000多元的價格購入小高層房屋。

　　投資秘訣：他的理念是購房要理性，不求較好，先求合適，特別是不要盲目追漲。只要不是大大超過上海的全市均價，說明還有比較明顯的上升空間。同時，這類在均價以下又不是太過低價的房產(chǎn)，雖然部分條件和市高端房相比有欠缺，但是所在的地段和配套都還可以，沒有特別明顯的缺陷。如果是自用則便于控制成本，而轉手或者出租都還有一定的回報。而且現(xiàn)有的購房行為對于自己的資金和財務運轉不會帶來過大壓力。

　　分析：A和B的投資情況稍有不同，主要是和他們的生活、工作背景有關。董先生的購房相比前者而言，更顯得中庸和圓通一些。他對于上海市場的熟悉程度也絕不亞于其他投資客，對于上海以外包括境外情況也有所涉獵，喜歡拿來主義，有點像兩棲人。追求資產(chǎn)質量和購房與投資的平衡性是他較看重的，改進與控制是他購房的主導思想，而在中檔和二線產(chǎn)品中尋找機會已成為他的頭選。

　　C　投資房但求價低

　　顧先生，四十上下，雖然也有自己的一份事業(yè)，但是他比較注意尋找和把握機會，而且自從2001年他認識一批溫州朋友之后，也從他們的購房投資中學到一些東西。

　　選房標準：他觀察下來，那些溫州朋友對于市20000—30000甚至更高的豪宅盡管也比較關注，但是真正大把投資的并不多(當然一方面是那些豪宅供應量一直都比較小)。而對于一些7000-8000元左右，甚至是5000-6000元左右的樓盤卻是購房的。

　　投資秘訣：從他的購房經(jīng)歷來看，他主要集中力量在一些中低價位樓盤上，哪怕地段偏遠一些，或是現(xiàn)有交通和配套條件還不是非常到位。他的購房理念形象地概括起來就是：無論經(jīng)濟形勢如何，菜場、超市總歸是人頭濟濟的。同時上海的發(fā)展速度很快，如果等配套都齊全了，這樣價位的房子也購不到了。而這類房產(chǎn)由于總價低，無論從期房到現(xiàn)房的自然增值(通常是2年左右)，還是二三級市場上的轉手，都能保持一定的上升空間，操作起來也比較容易，交易成本也不高。況且本來如果是市一套高價房的預算，放到這里可以購2—3套房產(chǎn)。所以近年來他和一班朋友活躍在中環(huán)線到外環(huán)線之間甚至外環(huán)線外的地區(qū)，往往在開盤之初就早早介入，收獲頗豐。

　　他的購房經(jīng)歷和經(jīng)驗已經(jīng)在圈內(nèi)流傳，不少熟悉的朋友也向他進行咨詢。較近隨著長三角和全國市場的發(fā)展，他已經(jīng)開始將部分注意力投到其他一些地區(qū)。

　　分析：其實從實力上看，A、B、C三例中，盡管顧先生是以中低端房產(chǎn)為主要目標的，但是資金實力卻是他較強，而且運作的效果也相當不錯。參照上海樓市的發(fā)展情況，他還有一句比較極端的話：8000元以下的房子幾乎是沒有抗性的。所謂抗性，是樓市行話，指市場阻力或者壓力等等，而且更多地是從狀態(tài)和性質角度來描述。根據(jù)現(xiàn)在的上海樓市行情，稍微近中環(huán)一點的地段，六七千元的房子也不多見了，外環(huán)周圍6000元以內(nèi)的房產(chǎn)也不多見了，往往是受到自用和投資客戶的共同歡迎，可謂一語中的。

　　投資貴在大、早、多？

　　通過這三位具有代表性的購房投資客戶發(fā)現(xiàn)，盡管他們的購房和投資理念各有不同，方式上也有區(qū)別，但還是存在一些共同點，概括起來主要有：找大盤，早介入，多頭付。

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