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調控加劇 房價離“合理調整”有多遠?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:新華網(wǎng) 閱讀 1385 次
2011年頭兩個月,加息步步緊逼,房產(chǎn)稅“敲山震虎”,在“較嚴調控”升級的壓力下,樓市步入降溫通道:1月成交顯著萎縮,春節(jié)樓市跌入“冰點”。新一輪調控高壓下,多方期盼樓市會出現(xiàn)“合理調整”。
“春節(jié)交易驟降,只是樓市降溫的開始。”有關人士表示,隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位,調控“戰(zhàn)果”有望擴大,今年房價將得到一定遏制
。但在調控中如何防止傷及“合理需求”,成為另一個需要迫切解決的問題。
樓市又現(xiàn)“蹦極”重壓之下“走低”
跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”:去年12月底還火爆異常,但自今年1月后便直線下行,春節(jié)期間更是陷入谷底。
上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示,1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23%;均價為22992元,環(huán)比下降5%。1月份上海有34個住宅項目開盤,環(huán)比減少47%。
一些住宅中介業(yè)務員說,因為二手房業(yè)務清淡,春節(jié)前許多業(yè)務員提前回老家過年。春節(jié)期間,上海樓市更遭“冷遇”。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6日和7日兩天預售的一手商品房分別只有5套和4套。
“今年春節(jié),實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關閉,新盤審批上市陷入停滯,這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月監(jiān)測的30個城市中,有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌,其中15個城市跌幅超過20%,大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。
業(yè)內人士坦承,春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始,在政府持續(xù)調控的預期下,市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。今年2月,上海、北京預計開盤住宅項目較少,實際開盤量可能更低。
“從趨勢看,春節(jié)后市場將陷入持續(xù)低迷,預計3個月內成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說。
但調控政策顯效有一個“滯后期”,短期內房價還難有明顯松動。有關人士認為,交易量的下降能否轉變?yōu)閷崒嵲谠诘姆績r下降,將取決于“較嚴調控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。
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“較嚴調控”持續(xù)升級 房價有望“合理調整”
種種跡象顯示,因為樓市調控離預期目標尚有距離,2011年的調控進一步升級。
根據(jù)“國八條”要求,限購令將覆蓋全國,有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前,明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調控政策要求,實行限購政策的城市預計還要翻一番。
與“限購”相比,“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月4日出臺調控細則規(guī)定,對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等,“暫停在上海向其售房”。
除了行政手段調控,購房信貸再度“卡緊”。“二套房頭付六成、貸款利率1.1倍”的新規(guī)已開始實施。實際上,頭套房貸也告別優(yōu)惠利率。
在政府的調控之下,地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國務院要求,各地將于一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府,其負責人將面臨問責。嚴令之下,新一輪調控政策的執(zhí)行將更為扎實,“奏效”也當更為明顯。
“新一輪調控全面收緊開發(fā)商的資金來源,市場洗牌在所難免。”戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說,如果一系列政策嚴格執(zhí)行,調控成果會逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項目轉讓等應對資金困局。
“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,全國70個大中城市房價指數(shù)預計在二季度出現(xiàn)同比負增長,年內多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的大城市,房價將出現(xiàn)一定幅度的“合理調整”。
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避免誤傷“合理需求” 切實給力“保障房”
記者采訪發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)調控下,一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內難以松動,而信貸成本、購房門檻顯著提高,房租價格也大幅上漲。購還是不購,租還是不租,不少人面臨“兩難”困境。
上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時購房自住,不過他發(fā)現(xiàn)眼下購房門檻明顯提高了:頭套房貸85折利率優(yōu)惠已取消,商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下,“疊加”效應之下,現(xiàn)在申請100萬元、20年期限的房貸購房,月供要比去年上半年高出數(shù)百元。
而推遲購房,又不得不承受房租的上漲。陳樹哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶,目前月租金2300元。租約將于4月底到期,房東已多次“打預防針”:如果想續(xù)租,房租要漲幾百元。
近期,一份對全國31個省份4060名租房者的調查顯示,81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。一些房產(chǎn)中介的統(tǒng)計顯示,部分城市去年房租漲幅超過10%。由于調控持續(xù)、需求增加等因素,今年房租預計將繼續(xù)上漲。
“加息通道中,未來還款壓力會繼續(xù)增加,經(jīng)濟能力弱的頭次置業(yè)群體將面臨更大考驗。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說,2010年熱點城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此,今后調控需要理順需求結構,針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區(qū)別用力”。
國家行政學院經(jīng)濟學教授張孝德表示,今后樓市調控,一方面要切實加快保障性住房建設,增加對自住性需求的有效供給。另一方面,在炒房資金逐步離場后,應逐步改善調控手段,努力使居住性需求成為樓市的主導力量,真正走出房價“蹦極”的怪圈。
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