考慮到本屆政府大概還有3年完成任期，要在這么短的時(shí)間之內(nèi)切實(shí)實(shí)現(xiàn)溫總理提出的"使房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位"的目標(biāo)，現(xiàn)有的各種政策措施是否足夠？

我傾向于給出一個(gè)"很難，但是……"的回答。說"很難"，是因?yàn)槲艺J(rèn)為目前的政策措施，并沒有從根本上消除導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的體制性原因。而之所以還有一個(gè)"但是"，是因?yàn)橹灰軌蛘业竭@些體制性原因，并對(duì)癥下藥，就完全可以在確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至下降的情況下，不對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來過大負(fù)面影響。

那么，導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高漲的結(jié)構(gòu)性和體制性原因到底是什么？歸結(jié)來說，是在整體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性極度膨脹的同時(shí)，住宅用地被人為地過少供給。當(dāng)過多的貨幣去追逐特定的、因人為操縱而缺乏供給彈性的商品時(shí)，出現(xiàn)泡沫就不可避免了。

過多的貨幣，短期有貨幣信貸政策的擴(kuò)張因素，尤其是2009年。但如果時(shí)間周期長(zhǎng)一些，2003年之后的貨幣投放主要是因?yàn)橹袊?guó)過多依賴外部市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，積累了巨額的外匯并造成國(guó)內(nèi)的貨幣投放。而這種增長(zhǎng)方式的背后，可以追溯到1994年的分稅制改革，地方政府在財(cái)政壓力之下，開始逐漸以低地價(jià)、低勞動(dòng)保護(hù)和低環(huán)境保護(hù)的方式，壓低制造業(yè)部門的關(guān)鍵生產(chǎn)要素價(jià)格，進(jìn)行大規(guī)模的工業(yè)招商引資，創(chuàng)造出了制造業(yè)產(chǎn)能過剩。

為什么住宅用地會(huì)被過少供給呢？體制原因是目前的土地制度下，地方政府是中國(guó)城市土地市場(chǎng)的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得期望收益。實(shí)際上，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)主要為本地消費(fèi)者提供住房的服務(wù)行業(yè)，屬于"非貿(mào)易品"的服務(wù)，地方政府就可以利用其對(duì)本地商住用地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的權(quán)力，構(gòu)建一個(gè)住宅用地的"局域性賣方市場(chǎng)"，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設(shè)立"土地儲(chǔ)備"來控制商住用地的供地規(guī)模，并同時(shí)以"招、拍、掛"方式高價(jià)出讓住宅用地的原因。

與住宅業(yè)供地過少的情況相反，中國(guó)的工業(yè)用地供給卻過多。如前所述，各地為工業(yè)招商引資不惜壓低地價(jià)。在2003年前后的一波工業(yè)開發(fā)區(qū)熱潮中，各地制定的招商引資政策中幾乎毫無例外地設(shè)置了用地優(yōu)惠政策，包括以低價(jià)協(xié)議出讓工業(yè)用地、按投資額度返還部分出讓金等。于是，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)用地僅以成本價(jià)甚至是所謂的"零地價(jià)"出讓給投資者50年。我們自然會(huì)觀察到，與商住用地過少供給，形成"局域性賣方市場(chǎng)"不同，工業(yè)用地由于各地投資競(jìng)爭(zhēng)而形成"全國(guó)性購(gòu)方市場(chǎng)"，結(jié)果是工業(yè)用地過多供給、價(jià)格奇低，工業(yè)園區(qū)過度擴(kuò)張，用地極為浪費(fèi)。

這就找到了從"治本之策"上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑。從根本上講，要消除導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的條件，就不僅必須改變地方政府壟斷、高價(jià)供應(yīng)商住用地的局面，也要徹底改變因工業(yè)招商引資競(jìng)爭(zhēng)而帶來的產(chǎn)能過剩、貿(mào)易順差和流動(dòng)性過剩的情況。

而要實(shí)現(xiàn)上述根本的改變，就必須要進(jìn)行土地制度和財(cái)稅制度的配套改革。只有通過土地制度改革，允許農(nóng)民直接與制造業(yè)用地者直接談判用地補(bǔ)償水平，才能遏制工業(yè)用地的零地價(jià)，乃至虧本出讓局面，才能遏制目前沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)地大量城市大建工業(yè)開發(fā)區(qū)的熱潮，也才能夠逐漸消除我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的過剩流動(dòng)性。

只有通過土地制度改革，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市商住用地一級(jí)市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進(jìn)行商品房（包括產(chǎn)權(quán)房和租住房）的開發(fā)，也才能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應(yīng)住宅用地的局面。

只有通過土地制度改革，才能夠改變目前地方政府一方面浪費(fèi)性用地大搞工業(yè)開發(fā)區(qū)、另一方面過少供地帶來商住用地價(jià)格飆漲的不可持續(xù)的發(fā)展模式，才能夠徹底改變我國(guó)城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中工業(yè)用地和商住用地比例極其不合理的局面，也才能夠從根本上改變目前因政府大規(guī)模征地而帶來的社會(huì)矛盾。

上述改革說起來很容易，但要真正做起來卻非常難。因?yàn)檫@種改革實(shí)際上是要根本改變地方政府目前通過"土地財(cái)政"來"經(jīng)營(yíng)城市"的發(fā)展模式，而改革卻又必須要調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。為此，需要通過配套的財(cái)稅體制改革來充實(shí)地方政府稅源，補(bǔ)償其因改革后"土地財(cái)政模式"無以為繼所帶來的損失。

實(shí)際上，政府完全可以在允許集體建設(shè)用地入市的情況下，給予地方政府抽取相應(yīng)土地增值稅的權(quán)力，讓地方政府分享部分因城市經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施改善所帶來的土地增值收益。

其次，也是更重要的，可以在目前10個(gè)城市已經(jīng)試點(diǎn)和空轉(zhuǎn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，全面開征物業(yè)稅。當(dāng)物業(yè)稅和土地增值稅成為地方政府的主要稅源之后，中國(guó)就可以逐漸遠(yuǎn)離以土地出讓金為城市建設(shè)主要資金來源并帶來一系列扭曲的"土地財(cái)政"困局。特別是考慮到物業(yè)稅本身就可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)，從"套房"開始征收物業(yè)稅就更有必要。

筆者相信，如果本屆政府可以切實(shí)推動(dòng)上述土地、財(cái)政配套改革措施，就可以實(shí)現(xiàn)溫總理"讓房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位"的愿望。（作者為中國(guó)人民大學(xué)教授）

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