“房地產(chǎn)調(diào)控新政旨在控制房價而非打壓地產(chǎn)行業(yè)，政府的房地產(chǎn)政策在降低杠桿率、抑制投機需求，與此同時增加供給。房地產(chǎn)是國內(nèi)需求的關鍵，城鎮(zhèn)化仍是2010年經(jīng)濟增長的主題。目前，居民部門和銀行的房地產(chǎn)相關負債處于可控水平。”

5月14日，瑞銀證券中國頭席經(jīng)濟學家汪濤在接受記者采訪時做如上表述。

國務院房地產(chǎn)新政4月中旬頒布之后，市場人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者、經(jīng)濟分析師們對于中國房地產(chǎn)市場的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)對于整體經(jīng)濟及其未來前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會因太嚴而造成整體建設活動和經(jīng)濟增長的急劇下滑？這可能是目前宏觀經(jīng)濟中的疑問。這一問題的答案又取決于中國是否存在著全國性的房地產(chǎn)大泡沫以及房地產(chǎn)新政的主要目標和未來發(fā)展的軌跡。

汪濤認為，對于“泡沫”的問題，需要從房價上漲幅度、房價支付能力、居民負債率以及房地產(chǎn)建設總規(guī)模等各方面進行考察。而要評估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，必須評判房地產(chǎn)新政的目標及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的重要性、大城市房地產(chǎn)建設活動相對于保障性住房的重要性以及樓市下滑對銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響。

從多個角度看，中國的房地產(chǎn)市場似乎在較近幾個季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月，新建商品住宅價格較去年同期平均上漲了14%。汪濤說，瑞銀計算出的簡單平均售價則上漲得更多(40個大城市同比增長24%，北京則增長60%以上)。與此同時購房貸款余額增長了53%，居民部門的負債率在2009年增加了13個百分點。不過，這一危險態(tài)勢延續(xù)的時間不長，尚不足以積累成全國范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲，居民部門的負債率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

她認為，近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房價，而不是打壓整個房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的重要性，再加上政府對全球經(jīng)濟下行風險的擔憂，一旦出現(xiàn)房價企穩(wěn)或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時性緊縮政策就可能放松。

一線城市住宅建設量約占全國的7%—8%，與保障性住房的規(guī)模相當。內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設活動增加以及保障性住房建設加快將會部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。

汪濤表示，目前，一些城市的實施細則顯得非常嚴厲，但仍不清楚有多少城市會從嚴貫徹實施的政策。市場信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)給市場帶來壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010年下半年可能會出現(xiàn)價格和新開工面積雙雙下跌的情況?！拔覀冋J為全國范圍內(nèi)房價大幅下跌的情況不會出現(xiàn)，同時，并不認為建設活動或整體GDP增長處在崩盤的邊緣，也不認為房地產(chǎn)會出現(xiàn)長時間的下調(diào)或銀行體系正在面臨巨大問題。”

瑞銀維持今年房地產(chǎn)實際投資以及整體建設活動比去年平均增長10%—15%的預測。這意味著房地產(chǎn)建設從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，今年下半年某些月份建設活動可能出現(xiàn)同比下降。與此相應的是，建筑材料和大宗商品進口的需求增長在下半年也將減弱。目前對GDP增速的基準預測是2010年和2011年分別增長10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時出現(xiàn)，因此對2011年的預測存在著略微的下行風險。

近來，地產(chǎn)類上市公司的股價出現(xiàn)了劇烈調(diào)整，汪濤分析，對投資者而言，房地產(chǎn)行業(yè)的風險在于政策不確定性導致市場情緒和預期改變；房地產(chǎn)調(diào)整滯后，可能與其他需求下滑同步；城鎮(zhèn)化進程加速減少了未來增長潛力，增長放緩不可避免。

“房地產(chǎn)新政在實施過程中確實有一定的不確定性。但是政策當局不是認為整個房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的泡沫，不是覺得整個經(jīng)濟已經(jīng)過熱，而是想要有針對性地、準確地控制房價，這當然有風險。用行政手段調(diào)控往往有過激的可能，這是需要關注的一個風險?！蓖魸f。

如果房價真的出現(xiàn)了大幅下滑，對中國經(jīng)濟和銀行體系會有哪些影響？汪濤分析，從去年年底房價快速上升至今，銀行新增按揭貸款在貸款總額中的占比并不是特別大，而且由于房價漲升過快，出現(xiàn)下跌也不會跌到去年底的水平，因此，對銀行資產(chǎn)的影響有限。據(jù)瑞銀估算，銀行按揭貸款中，貸款額和房產(chǎn)價值比不超過50%，也就是說銀行是可以承受一定幅度的房價下跌的。

至于較近媒體報道銀行壓力測試可承受房價30%—40%的下跌，汪濤表示尚不清楚各個銀行的情況。相對北京和深圳，房價下跌30%—40%對銀行的影響不會太大，但如果是全國的均價下降30%—40%，影響則相當大，對此要作出具體判斷。

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