面對土地招拍掛市場“要不就是總價太高，要不就是單價太高，要不就是邊邊角角難開發(fā)”的拿地窘境，一線城市和部分二線熱點城市的中小房企似乎正在逐漸淪為看客。

盡管面臨生存窘境，但這并不意味著中小開發(fā)商的生存空間已消失殆盡，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，中小房企在目前的市場形勢之下仍然有可能通過多種方式實現(xiàn)低成本拿地。

收購與合作

“盡管有這樣那樣的困難，但很多中小房企還是希望能夠通過合作或者并購拿地。”武漢 分析師李國政指出。據(jù)記者了解，目前在武漢市有七成中小房企基本上已經(jīng)無地可開發(fā)了，而面對萬科、金地等名企的攻城略地，這些中小房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級市場。

“位置、單價、質(zhì)量相對好的地塊總價太高拿不起，總價承受得起的邊角小地塊，開發(fā)難度大且利潤太有限?！蔽錆h一中型開發(fā)商這樣對記者表示。

“但公司需要持續(xù)發(fā)展，必須要有地，尋找可以合作開發(fā)的項目是我們主要的目標(biāo)。”上述開發(fā)商說。

而在土地市場漸熱的福州市場，近期通過收購爛尾項目及二手地塊的方式，成了當(dāng)?shù)刂行⌒头科髴?yīng)對“地荒”的主要手段。

7月份，福建三盛集團通過兼并與收購拿下了當(dāng)?shù)匾堰\營多年的“運盛·美之國”三期項目，以及剛剛啟動的原奧林匹克花園千畝地塊。8月20日，福建中庚集團以1.07億元成功接手了位于福州東街口、已爛尾十多年的福建國際青年交流項目。

中小開發(fā)商通過二級市場拿地的例子在一線城市也并不鮮見。不久前，華業(yè)地產(chǎn)就是通過收購的方式，以17.34億元的價格獲得了位于北京通州區(qū)總建筑面積約為80萬平方米的自由小鎮(zhèn)項目。

方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析，隨著公開土地市場競爭日漸殘酷，未來會有更多企業(yè)選擇在二級市場尋找合適地塊。

拿地依靠“老關(guān)系”

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，通過股權(quán)收購或合作的方式獲得土地儲備雖然是當(dāng)前中小房企拿地的一個趨勢，但這種方式存在高度的復(fù)雜性及風(fēng)險性，對于企業(yè)的綜合實力要求還是很高?！皩嶋H上，現(xiàn)在很多中小房企拿地都靠‘吃老本’、找關(guān)系。”

即使在北京這樣的一線城市，除了那些備受矚目的大地塊外，也有一些位置相對較好的地塊被中小房企依靠“老關(guān)系”低調(diào)拿走。

8月3日，北京昌平區(qū)北七家一塊建筑面積近15萬平方米的居住用地進行現(xiàn)場拍賣。對于這塊處于北京天通苑北部不遠處、網(wǎng)上經(jīng)過6次競價的地塊，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期將會出現(xiàn)比較激烈的現(xiàn)場競價場面。

然而，在該塊地發(fā)放競購號牌時，卻只有該地塊的一級開發(fā)企業(yè)京基地產(chǎn)到場。較終，在沒有其他開發(fā)企業(yè)參與競爭的情況下，京基地產(chǎn)直接簽訂成交協(xié)議，僅以高出起始價1000萬元的報價拿下該地塊。

而從北京市土地整理儲備網(wǎng)站上的交易結(jié)果來看，北京檀營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京盛遠世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京市懷東偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等均先后以較低價格獲得了密云、懷柔等區(qū)域的“大本營土地”。

雖然依靠“老關(guān)系”拿地也讓一些中小房企在如今競爭激烈的土地市場分得一杯羹，但楊紅旭認為，如果僅憑這種方式生存，企業(yè)未來發(fā)展前景將會十分黯淡。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

楊紅旭認為，對于中小型民營企業(yè)來講，到還沒有引起大型房企特別關(guān)注的二三線城市尋求發(fā)展，也不失為一種生存之道。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息監(jiān)測顯示，8月周，中國20個城市共推出土地142宗，成交土地86宗。而其中，相對于供地“”的一線城市，二三線城市的土地市場更為活躍，有71宗土地成交。

“我們會考慮到環(huán)渤海地區(qū)的二三線城市發(fā)展，比如河北、遼寧、山東、內(nèi)蒙古的一些潛力城市?！北本┮患抑行⌒烷_發(fā)商代表告訴記者。

而記者在7月下旬參加安徽蕪湖的一次房地產(chǎn)論壇時，當(dāng)?shù)匾患抑行⌒烷_發(fā)企業(yè)負責(zé)人也告訴記者，公司業(yè)務(wù)正計劃向周邊的長三角地區(qū)擴展。

“中小房企要維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，不能一味追求利潤化，而應(yīng)該追求利潤的穩(wěn)定化。選擇房價不高、土地沒有泡沫的城市進行擴張應(yīng)該是一個不錯的選擇?！鄙鲜銎髽I(yè)負責(zé)人表示。

相關(guān)業(yè)內(nèi)專家也指出，對于中小企業(yè)來講，借助于業(yè)內(nèi)的資源平臺，比如各類省級商會、公共聯(lián)盟等資源，實現(xiàn)與地方政府需求的直接對接，并與當(dāng)?shù)卣⒘己玫臉I(yè)緣關(guān)系，也是中小型企業(yè)拿地的有效路徑。

“有的城市由于工業(yè)實力的增強，城市人口逐漸增加，人均收入不斷提高，對于住宅的改善性需求也越來越大。”上述專家認為，這類城市應(yīng)該特別引起中小企業(yè)的關(guān)注。

中原地產(chǎn)的分析師同時認為，二三線城市的土地資源相對豐富，城市化進程也使得開發(fā)空間較大，地價也相對便宜，對于在行業(yè)整合過程中尋求生存空間的中小型開發(fā)商而言，更具備發(fā)展機會。

“市場的力量是巨大的，中小民營企業(yè)比較靈活，這塊不行在那塊做，一定會在夾縫中成長的，像現(xiàn)在北京第三產(chǎn)業(yè)的項目基本上都是民營企業(yè)在做?！绷诌_集團董事長李曉林這樣對記者表示。

何弢：北京的土地市場比較可怕

2009年上半年，北京土地市場呈現(xiàn)出異常火爆的局面，交易活躍、地王頻出。進入下半年，當(dāng)?shù)氐氖袌鏊坪醭尸F(xiàn)出放緩的態(tài)勢。市場是否就此出現(xiàn)拐點？開發(fā)商又該如何應(yīng)對？針對相關(guān)話題，本報記者日前專訪了北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理何弢。

中國房地產(chǎn)報：如何評價金隅嘉業(yè)上半年在土地市場上的表現(xiàn)？下半年又有什么具體目標(biāo)？

何弢：僅就今年上半年而言，我們可能是在北京拿地面積的企業(yè)，一共拿了5塊地，大概有80多萬平方米，我們對此比較滿意。下半年的策略是合適就拿。在北京拿地，一定要做“機會主義者”，不做地王是我們的基本思路。

我們公司目前的項目中，經(jīng)濟適用房、限價房等政策性住房比較多，占到50%以上，我們會加大資金投入，以保證這些項目的順利完成。當(dāng)然政策性住房的利潤比較低，我們會確定好合適的結(jié)構(gòu)和比例。

中國房地產(chǎn)報：到目前為止，今年樓市與土地市場總體來看雙雙表現(xiàn)活躍，其背后的支撐因素是否一致？這種活躍會持續(xù)到何時？

何弢：土地市場和樓市的反彈之快超出了很多人的預(yù)期。對于其原因，一些經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士也都眾說紛紜，比如對于通脹的預(yù)期，我也同意這一點，我了解到的某個熱銷項目，溫州的投資客占了相當(dāng)一部分。

包括央企拿地也是這樣，他們把錢投在實體經(jīng)濟上是虧損的，而投入到房地產(chǎn)上可能還更可靠，央企大力拿地，這和投資客出于增值保值的目的而去購房的性質(zhì)是一樣的，都是為了尋求盈利化，畢竟房地產(chǎn)不是他們的本業(yè)，這也從側(cè)面反映出實體經(jīng)濟還存在問題。

我認為北京土地市場還是會亢奮一段時間的，其支撐因素還是對房價上漲的預(yù)期以及對通脹的預(yù)期，信貸政策導(dǎo)致的流動性的變化對于房地產(chǎn)市場的影響是的。

中國房地產(chǎn)報：有一種分析認為上半年的天量信貸是央企拿地的主因，你認為下半年的信貸政策是否會因此收緊？

何弢：因為今年有“保八”的目標(biāo)，所以信貸政策不會有大的變動。只有整個經(jīng)濟形勢發(fā)生根本性變化時，貨幣政策才會收緊，那時對于資金流入房地產(chǎn)市場才會有限制作用。如果選擇此時收緊貨幣政策，可能對整體的經(jīng)濟產(chǎn)生全面打擊，所以決策層可能現(xiàn)在有種“走鋼絲”的心態(tài)，但我認為政策收緊是種更壞的選擇。

樓市相對于股市來講，慣性要更強，股市的資金進出比較方便，但樓市卻不同，調(diào)頭會難一些，這些特點也都影響著政策的變化。

中國房地產(chǎn)報：有業(yè)內(nèi)人士提到這樣一個觀點，即開發(fā)商拿地會越來越多地集中在一線城市，尤其是在這波金融危機過后，大家出于增值保值的考慮，會更多考慮在北京這樣的一線城市和城市的核心區(qū)域拿地，但這些地方的土地是有限的，這必然導(dǎo)致土地價格的高漲。開發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對這種狀況？

何弢：全國各地的開發(fā)商做到一定規(guī)模后，都希望能在北京有一席之地。他們進入北京并非僅僅是因為某個項目盈利空間有多大，更是為了提高市場影響力，是為了配合上市或者公司未來的發(fā)展。企業(yè)進京的動機很多，這樣往往會把成本做得太高。

目前無論大企業(yè)還是小企業(yè)，在北京拿地都很困難，就目前北京土地市場情況來看，沒有一個企業(yè)敢說，我要保證每年在北京拿到50萬平方米的土地。在北京拿地，還是如我剛才所說，要做“機會主義者”。我認為未來企業(yè)之間聯(lián)合拿地的情況會越來越多，這樣盡管利潤有所減少，但成本消耗也會更小。

中國房地產(chǎn)報：一線城市的土地市場在較近表現(xiàn)有些出乎意料，8月10日至16日這一周之內(nèi)，京滬穗深四個一線城市中僅有北京成交一宗工業(yè)用地。這是否意味著一線城市的土地交易市場出現(xiàn)了調(diào)頭的趨向？你又如何看待這一情況？

何弢：我認為近期的情況并不代表市場的降溫。經(jīng)歷過去年的低谷之后，進入2009年的土地市場其實出現(xiàn)了集中供應(yīng)的局面。土地市場不同于樓市的一點在于其整理時間很長，集中供應(yīng)一段后手中就沒有地了。我了解到北京市國土局就是這樣的情況，目前手里確實沒有多少地可供應(yīng)。下半年北京市國土局對外表示供應(yīng)1000公頃，其實壓力很大，還要涉及到城市規(guī)劃、征地拆遷等，進度會比較慢。

還有一個因素是，由于土地市場比較熱，一級開發(fā)商不能保證拿到自己開發(fā)的土地，困此他們也在有意識地控制節(jié)奏，不讓土地在市場這么熱的時候入市。比如昌平較近一塊地拍出樓面價4700多元/平方米，盡管較終還是被一級開發(fā)商拿到，但付出的成本很高昂，加上回遷成本，達到5000元/平方米，這標(biāo)志著昌平也要進入“萬元時代”了，所以我覺得現(xiàn)在的土地市場還是比較可怕的。

中海：一直在找地

■本報記者 王玉光 北京報道 2009-8-31

中國海外發(fā)展有限公司（簡稱中海地產(chǎn)）不久前公布了一份漂亮的半年報。同期披露的濟南獲地263萬平方米的消息，則更是10個月未拿地之后的“破零”之舉。相比萬科、保利等龍頭企業(yè)的積極儲地，以及國企兄弟的拿地兇猛，中海地產(chǎn)緣何大半年來相對沉寂？土地儲備的只消不進會否迫使其調(diào)整下半年的拿地姿態(tài)？中海地產(chǎn)香港總部近日以書面形式回復(fù)了本報專訪。

中國房地產(chǎn)報：對于近期輿論關(guān)注的中海地產(chǎn)10個月零拿地的

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