自7月29日北京金隅赴港上市以來，已有恒盛地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)、華南城等多家房企完成境外上市。據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，加上已通過聆訊和蓄勢待發(fā)的企業(yè)，目前，排隊(duì)赴境外上市的內(nèi)地房企超過30家；實(shí)際募集和計(jì)劃募集的資金合計(jì)逾500億港元。

業(yè)內(nèi)人士分析，四季度，資本市場流動(dòng)性依然充裕；在今年行業(yè)景氣回升中，多數(shù)房企交出了靚麗的業(yè)績答卷；優(yōu)勢房企將成為境內(nèi)外資金青睞的對象。而房企上市融資，在為未來投資布局做準(zhǔn)備的同時(shí)，也將加劇土地等資源方面的競爭。

為擴(kuò)張“輸血”

作為資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)為擴(kuò)張“輸血”較有效的舉措之一。今年以來，包括CRIC、世聯(lián)地產(chǎn)在內(nèi)的“泛房地產(chǎn)”業(yè)內(nèi)企業(yè)都開始了上市之旅。而募集資金主要用于主營業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

CRIC招股說明書顯示，其上市凈募集資金逾2億美元，將主要投資于新信息和運(yùn)營系統(tǒng)，同時(shí)用于銷售和市場拓展。CRIC聯(lián)席董事長周忻便指出，此次IPO有利于公司繼續(xù)推進(jìn)國內(nèi)和較先進(jìn)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、供應(yīng)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人用戶提供多元化房地產(chǎn)信息服務(wù)；進(jìn)一步拓展和深化房地產(chǎn)信息和門戶網(wǎng)站服務(wù)領(lǐng)域的商機(jī)，建立公司在細(xì)分市場的核心競爭力。

恒大地產(chǎn)向基礎(chǔ)投資者透露的未來計(jì)劃也顯示，按照現(xiàn)在的開發(fā)進(jìn)度，公司在未來3-5年將具備充足的土地儲(chǔ)備，保持物業(yè)開發(fā)高速發(fā)展，并計(jì)劃繼續(xù)以滾動(dòng)開發(fā)方式維持5000萬平方米的土地儲(chǔ)備。同時(shí)，公司將繼續(xù)在全國各主要省會(huì)級城市快速大規(guī)模開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)期每年在建建筑面積維持在1500萬平方米水平。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，基于對國內(nèi)樓市的長期看好，近期啟動(dòng)上市的房企均有擴(kuò)張土地和城市布局的計(jì)劃。這些房企中，不乏綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國性開發(fā)商；也不乏中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、集團(tuán)、農(nóng)工商房產(chǎn)、同策房產(chǎn)、策源置業(yè)等區(qū)域性房企。顯然，上市“輸血”將成為這些企業(yè)今后擴(kuò)張的主要推動(dòng)力。

一位投行人士指出，上半年，房地產(chǎn)市場銷售大幅升溫，帶動(dòng)庫存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規(guī)模，因此，對資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)業(yè)，尋求上市融資，將變得較為迫切。

“今年第四季度很可能創(chuàng)歷年來內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額的較高峰。”瑞士銀行投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平對媒體表示。他預(yù)計(jì)，四季度內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達(dá)到80億至100億美元。

市場現(xiàn)分歧

先行赴港上市的內(nèi)地房企華南城和恒盛地產(chǎn)在上市頭日遭遇“破發(fā)”，而寶龍地產(chǎn)定價(jià)和發(fā)行規(guī)模大幅縮水，顯然，房企境外上市潮中也現(xiàn)“暗流”，市場在升勢中也開始趨于謹(jǐn)慎。

寶龍地產(chǎn)占IPO籌資規(guī)模10%的面向散戶發(fā)行部分的股票約有22%認(rèn)購不足。為此，公司將招股價(jià)由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，頭次公開募股籌資規(guī)模也從6.28億美元降低至3.53億美元，縮水近一半。

消息人士稱，即將進(jìn)行招股的福建明發(fā)、廈門禹洲、地產(chǎn)及花樣年等公司，在招股價(jià)上將有明顯折讓。其中，福建明發(fā)招股價(jià)較其資產(chǎn)凈值折讓將超過60%。

分析人士指出，目前，境外市場整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來的新股熱潮，正跟隨重歸升勢的大市而再度升溫，“破發(fā)潮”也暫告一段落。有較大折讓的內(nèi)地房產(chǎn)新股依然受到投資者的青睞。蔡洪平認(rèn)為，香港市場IPO已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期。

恒大招股價(jià)初定3-4港元/股，根據(jù)恒大地產(chǎn)2010年預(yù)期凈利潤計(jì)算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產(chǎn)凈值折讓為54.1%至39.4%。新世界發(fā)展主席鄭裕彤、華人置業(yè)主席劉鑾雄作為基礎(chǔ)投資者各斥資5000萬美元進(jìn)行認(rèn)購。隨后，李嘉誠也宣布將通過長江實(shí)業(yè)認(rèn)購恒大股份。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，金融危機(jī)過后，境外資本市場更關(guān)心房產(chǎn)商的財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和土地儲(chǔ)備質(zhì)量，“投資者較終的選擇，將體現(xiàn)出這種差異性?！?

在香港，投行對地產(chǎn)公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產(chǎn)價(jià)值法。相對于簡單的市盈率定價(jià)，NAV估值對預(yù)期價(jià)格變化、開發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素展開全面評估；但這種方式也推動(dòng)了開發(fā)商對于資產(chǎn)的簡單崇拜。

野村證券一位地產(chǎn)分析師指出，隨著市場對地產(chǎn)企業(yè)IPO更趨理性，今后，地產(chǎn)商在關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和品牌等因素。

上市資源外流

雖然A股提供的市盈率遠(yuǎn)高于H股，但一直以來，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產(chǎn)類公司在IPO時(shí)多數(shù)選擇境外市場。而大量房企境外上市，無疑也是對內(nèi)地股市房地產(chǎn)板塊“新鮮血液”的分流。

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的占比明顯偏少。根據(jù)中國證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，以申萬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)劃分，自2006年以來的三年多時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產(chǎn)和北辰實(shí)業(yè)，2007年是廣宇集團(tuán)和榮盛發(fā)展，2008年為合肥城建和濱江集團(tuán)。而自2008年下半年以來，已經(jīng)有超過一年的時(shí)間內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場。

在中國房地產(chǎn)測評較新公布的2009年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)大部分已經(jīng)在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)在A股上市，而中國海外、富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。而恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也將登陸香港市場。

投行人士表示，境外市場對企業(yè)IPO的審批判斷標(biāo)準(zhǔn)更偏重于企業(yè)在行業(yè)內(nèi)是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力，因此內(nèi)資優(yōu)質(zhì)房企赴海外上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機(jī)會(huì)多，企業(yè)可與國際接軌等因素，吸引著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競相海外上市。

而在A股市場，對房地產(chǎn)募集資金用于儲(chǔ)備土地、房源，或用于購購開發(fā)用地等的IPO，證監(jiān)會(huì)將不予核準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士指出，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)，但有“兩年不開發(fā)用地由政府收回”政策在前，土地儲(chǔ)備不是證監(jiān)會(huì)考量上市資格的重要標(biāo)準(zhǔn)，這就造成了房企資產(chǎn)質(zhì)量難以合理評估。而地產(chǎn)公司的盈利水平往往存在波動(dòng)，這也使得其A股IPO不太順利。

數(shù)據(jù)顯示，目前在A股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過“審核過會(huì)”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場。