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12家上市房企09年凈利潤同比增幅超過100%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 586 次
黃婷
“地產(chǎn)股將是今年市場中的‘灰馬’?!睆V東新價值投資總監(jiān)羅偉廣告訴《財經(jīng)日報》。
申銀萬國證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理單蔚良也表示,地產(chǎn)股二季報可能還會很好,但股價可能是面目全非。
亮麗的年報中展現(xiàn)出來的業(yè)績,長達數(shù)月的調整之后的估值優(yōu)勢,這是多頭大力唱多地產(chǎn)股的兩張勝者。但政策收緊的預期,宛如一座大山,壓制該板塊數(shù)月動彈不得。
凈利潤同比增長接近50%
房地產(chǎn)行業(yè)在2009年可謂豐收一片。根據(jù)Wind統(tǒng)計,截至3月24日,已公布年報的60家房地產(chǎn)上市公司,共實現(xiàn)營業(yè)總收入1920.53億元,同比增長22.95%。同時,實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤269.14億元,同比增長49.42%。據(jù)國信證券預計,房地產(chǎn)板塊2009年平均業(yè)績增長將在45%左右。
在60家房地產(chǎn)公司中,有12家公司2009年凈利潤同比增幅超過100%。
其中大龍地產(chǎn)2009年凈利潤雖然只有3.39億元,但比起2008年的236.05萬元的凈利潤,同比大幅增長14259.32%,成為60家房企中的增速。
業(yè)績增幅在200%以上的地產(chǎn)公司還有中南建設、深物業(yè)A、陽光股份、世茂股份和陽光城。另外,還有泛海建設等8家地產(chǎn)公司業(yè)績增幅在50%以上。
但也有20家地產(chǎn)公司2009年的業(yè)績同比出現(xiàn)負增長,占了已公布年報地產(chǎn)公司的三分之一。其中天業(yè)股份、嘉凱城、廣宇發(fā)展、中匯醫(yī)藥和科苑集團5家公司2009年業(yè)績同比下降幅度均超過了200%。
預收賬款占營業(yè)收入近八成
年報所披露的業(yè)績只代表過去,那么,如何從年報中尋找到地產(chǎn)公司未來業(yè)績增長的依據(jù)?
廣東新價值基金經(jīng)理黃宇軒表示,他在投資房地產(chǎn)公司的時候,除了估值水平吸引之外,業(yè)績確定性高是頭要選擇因素。而房地產(chǎn)公司的業(yè)績確定性就隱藏在年報預收賬款這一指標中。
國海證券[0.00 0.00%]房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸解釋,投資者可以從預收賬款中了解到房地產(chǎn)公司的當期銷售狀況,而營業(yè)收入要等到竣工交房時才能確認,通常會滯后半年至兩年不等。除個別退房情況,預收賬款將全部轉化為營業(yè)收入。房地產(chǎn)公司的預收賬款是反映未來營業(yè)收入的可靠指標,可以作為投資的先行指標。
根據(jù)Wind統(tǒng)計,2009年房地產(chǎn)公司預收賬款出現(xiàn)大幅增長??鄢垂即隧椕骷殧?shù)據(jù)的2家房地產(chǎn)公司外,58家房地產(chǎn)公司2009年預收賬款余額高達1503.59億元,較2008年的697.51億元增長了115.56%,占58家房地產(chǎn)公司同期營業(yè)收入的78.32%。
其中,有15家房地產(chǎn)公司預收賬款占當期營業(yè)總收入100%以上,濱江集團、陽光股份這項比例更高達2倍以上。而在58家房地產(chǎn)公司中,預收賬款總額較多的4家公司分別是萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團和濱江集團,且4家公司預收賬款較2008年均出現(xiàn)大幅增長,其中保利地產(chǎn)增長了兩倍多,達到298.30億元,占當期營業(yè)總收入的129.77%。一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出,預收賬款一般結算期在半年至一年左右,假設2010 年僅結轉這部分資源,保利地產(chǎn)的收入也將保持30%左右的增長水平。
趙鐸指出,預收賬款大幅增長主要因為去年商品房銷售速度加快,今年業(yè)績保守預期同比增幅可達到10%。
負債率高企,2200億元再融資需求
房地產(chǎn)公司年報中報喜的數(shù)據(jù)可圈可點,但也不乏隱憂。
已公布年報的60家房地產(chǎn)公司2009年報告期末債務總額達到4930.05億元,平均資產(chǎn)負債率達到156.48%。其中資產(chǎn)負債率在70%以上的公司達到25家,占比超過40%。負債率較高的為ST興業(yè)和科苑集團,分別達到5540.86%和173.61%。而負債率較低的房地產(chǎn)公司為綿世股份,負債率為21.51%。
但趙鐸指出,在償債壓力方面,房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率略高于2007年,但由于房地產(chǎn)公司2009年預收賬款大幅增長,抵消了部分公司的負債壓力,大部分房地產(chǎn)公司的負債壓力已經(jīng)明顯小于2007年。
一季報顯示,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率從2008年報的70.78%提升至71.9%,但扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率從52.5%下降至49%,貨幣資金余額增加6.35億,償債壓力明顯降低。
出于對未來現(xiàn)金流收緊的擔憂,不少房地產(chǎn)公司也提出了再融資預案。
Wind統(tǒng)計顯示,2009年至今,已有46家房地產(chǎn)上市公司提出再融資預案,募集資金超過1000億元。其中尚有41家正在等待通過證監(jiān)會審批,涉及金額高達931.58億元。
黃宇軒認為,再融資應該會到二季度才實施,短期內影響不大。
與政策博弈待分曉
從2009年7月以來,地產(chǎn)股經(jīng)歷了8 個月的調整,調整幅度平均在30%左右。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱表示,目前房地產(chǎn)板塊一線龍頭2010 年平均市盈率在15~18 倍、而區(qū)域龍頭多在10~13 倍,已具備明顯的估值優(yōu)勢。
但房地產(chǎn)板塊為何遲遲未能發(fā)力?究其原因,對政策打壓的擔憂是制約房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)的重要原因。
“雖然長期看好房地產(chǎn)板塊,但中短期該行業(yè)仍處于與政策博弈的過程中,會影響到機構資金的進場,因此中短期并不會建倉地產(chǎn)股?!秉S云軒表示,目前市場處于兩難的格局,一方面市場在等待3、4月份銷售數(shù)量,如果出現(xiàn)放量情況,地產(chǎn)板塊必然有一波反彈,但如果在“地王”和銷售數(shù)據(jù)利好出現(xiàn)下,政府調控也可能接踵而至。
方焱則認為,中國經(jīng)濟中短期仍有賴房地產(chǎn)業(yè)保駕護航,未來兩三個月難有更嚴厲的新調控政策出臺,地產(chǎn)股反彈時機已經(jīng)到來,可能會逼近2009 年11 月的次高點,目前地產(chǎn)股指數(shù)距離這一目標還有19%的空間。
大成基金也表示,地產(chǎn)股整體估值偏低,即使考慮到未來仍有政策打壓而抑制股價表現(xiàn)的可能,也可以留意那些業(yè)績成長性好的公司。但大成基金同時指出,樓市的“供需雙緊縮,房價弱平衡”的局勢能否持續(xù)目前還很難定論,地產(chǎn)股難有大行情。
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