自2008年以來，廣東“地產(chǎn)五虎”次在排行榜上分道揚鑣。

據(jù)較新的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》披露，今年1月至6月，恒大地產(chǎn)(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)和雅居樂(03383.HK)依然位處銷售金額榜和銷售面積榜的前20位，但是合生創(chuàng)展(00754.HK)卻名落孫山，次跌出兩大榜。

同時，廣東“地產(chǎn)五虎”銷售額之間的差距也在擴大，恒大地產(chǎn)今年上半年的銷售額約211億元，碧桂園的銷售額為139億元，富力地產(chǎn)的銷售額為125億元，雅居樂為94億元。由于排名第20的金地集團的銷售額為55億元，估計合生創(chuàng)展的銷售額將小于這個數(shù)字。

除銷售額，銷售面積也是一個業(yè)界敏感的數(shù)字，今年上半年，恒大地產(chǎn)的銷售面積約有332萬平方米，碧桂園約為256萬平方米，富力地產(chǎn)約105萬平方米，雅居樂約92萬平方米。

事實上，上述兩組數(shù)據(jù)基本符合業(yè)界的預期，恒大地產(chǎn)除了恒大綠洲系列屬于較高端的項目外，其余的基本都是走中低端的路線，以均價而計，3000元/平方米至4000元/平方米是恒大的銷售主流。而富力地產(chǎn)長期走高端路線，均價11000萬/平方米的銷售數(shù)據(jù)也能符合預期，碧桂園主要在一線城市的城郊拿地，處于中間的數(shù)據(jù)也能說明該地產(chǎn)商的特點。不過，較令市場關注的是地產(chǎn)商們的轉型。

2008年曾是恒大地產(chǎn)較難熬的時期，但通過一系列市場運作，恒大地產(chǎn)如今成為與萬科、保利同屬前的地產(chǎn)商。合生創(chuàng)展幾年前就已明確目標欲實現(xiàn)企業(yè)的轉型，即由中低端的地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉移，然而，短期內效果還不太明顯。一位 地產(chǎn)分析師對理財周報記者說，合生創(chuàng)展在很多領域都不太進取。

營收同比僅增長4.2%

如果從土地儲備面積來說，合生創(chuàng)展并不算低，截止到去年12月底，公司約有土地儲備3020萬平方米，而國內土地儲備較多的恒大地產(chǎn)約為5000萬平方米。不過，如與2008年相比，2009年合生創(chuàng)展的營業(yè)收入增幅并不大，只有4.2%。如以完全值來算，僅增加4.5億港元。

而合生創(chuàng)展的竣工面積，2009年內也有所下降，只有94.9萬平方米，2008年，這一數(shù)據(jù)是170.7萬平方米，同比降幅約44.4%。據(jù)合生創(chuàng)展內部人士稱，公司今年的銷售目標是200億元，如今已過了大半年，如想在今年下半年完成這一目標，應該說有一定的難度。

某種程度上來說，這與合生創(chuàng)展的轉型有關，其實，2008年金融海嘯前后，這些觸覺敏感的地產(chǎn)商都已有轉型的愿望，今年地產(chǎn)商們的市場表現(xiàn)，更與公司的主營項目密切相關。龍湖集團、融僑金輝地產(chǎn)此前都是名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)商，但是借助巧妙的市場定位，如今業(yè)績甚至好于傳統(tǒng)的“招保萬金”這內地四大地產(chǎn)巨頭中的金地集團和招商地產(chǎn)。

地產(chǎn)商的變化，也體現(xiàn)在人事上，金地集團繼上海老總離任后，總部的總裁也于幾天前宣布離職。合生創(chuàng)展的行政總裁薛虎也是今年3月才提上去的，多年前，他的職位是副總裁，主管行政。

合生創(chuàng)展的轉型，不僅體現(xiàn)在中端地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉移上，還體現(xiàn)在銷售區(qū)域上，2008年，華南區(qū)域對合生創(chuàng)展的營業(yè)收入貢獻是49%，而2009年已降到37%，華北區(qū)域2008年對合生創(chuàng)展的貢獻是38%，2009年已降至31%，而在華東區(qū)域，貢獻率則從13%上升至32%。在華東的上海，合生開發(fā)了東郊別墅等多個高端項目。

合生創(chuàng)展的管理層一直以低調聞名，與北方的地產(chǎn)圈不同的是，南方的地產(chǎn)商一般比較低調，而合生創(chuàng)展是低調中較低調的。業(yè)內風傳的笑話是，潘石屹一見到他的哥們任志強的句問候語就是，你今天和人家吵架沒。而合生創(chuàng)展內部的中層一年都沒有幾次機會能見到大老板朱孟依。廣州城內，也沒有幾個記者可以約朱孟依做專訪，反而許家印的寫寫毛筆字、黃文仔的一見記者就“很好，很好”倒顯得親近很多。

拿地模式落伍

不過，記者還是從合生創(chuàng)展的業(yè)務數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，公司在2013年竣工的面積高于今年和明年即將竣工的面積，這也意味著，三四年之后合生創(chuàng)展將迎來銷售的熱潮，而在開發(fā)期，集團對現(xiàn)金流的要求可能更高。

以公司位于北京的世界村項目為例，預計今年完工的面積是7.36萬平方米，明年預計完工的面積是6.01萬平方米，2012年是16.33萬平方米，而2013年和2013年后是28.6萬平方米。同樣的情況也將出現(xiàn)在天津京津新城上，該項目自今年起的4年內擬完工面積依次是23.08萬平方米、33.49萬平方米、41.6萬平方米和243.86萬平方米。而合生創(chuàng)展在天津的兩個新項目合生國際大廈和合生國際公寓預計完工期都在2013年之后，面積分別是13.4萬平方米和13.7萬平方米。

實際上，合生今年在華東的地產(chǎn)項目完工量并不算大，上海的合生城邦計劃完工11.4萬平方米，合生高爾夫公寓完工5.79萬平方米，東郊別墅完工3.78萬平方米。

如果再加上其他項目的完工面積，預計合生創(chuàng)展今年的總完工面積將達165.47萬平方米。然而，從今年上半年合生創(chuàng)展未能完成60億元的銷售額看，今年的銷售情況并不如去年樂觀。如果合生創(chuàng)展的銷售均價能達到富力的11000元/平方米，則今年的銷售面積不到50萬平方米，不及完工面積的1/3。

這可能與合生創(chuàng)展舊有的發(fā)展模式有關。廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同認為，合生創(chuàng)展的拿地模式在目前的情況下比較困難。合生以前大多在城鄉(xiāng)接合部以低價拿地，而現(xiàn)在這些地方的地也是招標價，招標價一般是較高的。比其前幾年公司開疆擴土的規(guī)模，目前公司確實有點落伍了。

(作者：張偉湘)