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囤地式開發(fā)資金難回籠 萊茵置業(yè)牽手信托

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 692 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
10月14日,萊茵置業(yè)(000558)接連發(fā)布三季度報(bào)表以及董事會(huì)審議通過信托融資方案的決議。

三季度,萊茵置業(yè)營業(yè)總收入同比減少了33.86%,凈利潤更是大幅下降,同比減少71.29%。報(bào)告期內(nèi),萊茵置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高,從二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

同日,萊茵置業(yè)所公布的信托融資方案中,擬募資2.5億元。《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪某家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)人員時(shí),該人士表示,房企與信托以股權(quán)合作方式融資“正當(dāng)時(shí)”。

“囤地式”開發(fā)

短期難獲回籠資金

10月14日,萊茵置業(yè)公布的信托融資方案中顯示,華能貴誠信托有限公司(以下簡稱“華能信托”)擬募集的2.5億元人民幣將給南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司(以下簡稱“南京萊茵達(dá)”)目前開發(fā)的“萊茵東郡”項(xiàng)目帶來充裕的資金。

而根據(jù)萊茵置業(yè)半年報(bào)顯示,南京“萊茵東郡”項(xiàng)目開工時(shí)間是在2002年10月,預(yù)計(jì)竣工時(shí)間是2012年12月,預(yù)計(jì)總投資14.1億元。

可想而知,這一地塊開發(fā)將整整持續(xù)十年的時(shí)間!

萊茵置業(yè)2009年年報(bào)顯示,南京“萊茵東郡”項(xiàng)目占地總面積約為38.67萬㎡。截至2009年年底,累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)面積約為33.21萬㎡,累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)收入12.60億元。以此計(jì)算的話,目前南京“萊茵東郡”仍余下約為5.46萬㎡土地有待開發(fā)。而根據(jù)二季度報(bào)表顯示,南京“萊茵東郡”期末投入資金余額僅為2181.66萬元。

《證券日?qǐng)?bào)》向某上市房企財(cái)務(wù)人員詢問為何一塊土地開發(fā)期長達(dá)十年之久,該人士表示“不排除曲線囤地的可能”。同時(shí),他猜測(cè)上市公司僅僅從這一塊土地在這十年中的升值中就獲利不菲。

三季報(bào)中顯示,萊茵置業(yè)存貨總額約為23.57億元,約占比資產(chǎn)總值72.34%??鄢诖尕浿械耐恋爻鲎尳?5.76億元,存貨大約為7.81億元。

上述財(cái)務(wù)人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示存貨中的近16億元的土地出讓金在未來一段時(shí)間內(nèi)是難以回籠的。而其余近8億元的存貨,萊茵置業(yè)既然沒有在剛剛過去的“金九”季節(jié)推盤以回籠資金,那么難以排除其“捂盤”以待合適時(shí)機(jī)出售房產(chǎn)的可能性。因此,短時(shí)間內(nèi)萊茵置業(yè)通過推盤回籠的資金可謂有限。公司項(xiàng)目所在地區(qū)大致分布于江浙、上海。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)深化,尤其是以上海、南京為代表的地方政策調(diào)控比全國其他地區(qū)更為嚴(yán)厲,萊茵置業(yè)的營業(yè)成本將日漸上升。

三季報(bào)中,萊茵置業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)從二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房銷售毛利率亦低于行業(yè)平均水平。

房企“聯(lián)姻”信托公司

盡享三大融資優(yōu)勢(shì)

根據(jù)萊茵置業(yè)公告,華能信托擬設(shè)立發(fā)行集合信托計(jì)劃,募集資金2.5億元投資于南京萊茵達(dá)所持有的杭州萊德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“杭州萊德”)51%股權(quán)受益權(quán)。南京萊茵達(dá)對(duì)上述51%股權(quán)具有優(yōu)先行權(quán)資格,上述投資期限為18個(gè)月。同時(shí),信托成立滿9個(gè)月之日,南京萊茵達(dá)可提前行權(quán)——若南京萊茵行權(quán),上述保證金轉(zhuǎn)為行權(quán)費(fèi);若其無力行權(quán),上述保證金將被華能信托沒收。南京萊茵達(dá)行權(quán)保證金及行權(quán)價(jià)款不足時(shí),萊茵置業(yè)負(fù)有履行差額補(bǔ)足義務(wù)。

南京萊茵達(dá)需每半年向華能信托支付行權(quán)保證金,年行權(quán)保證金比例為12.5%。另外,這一信托融資計(jì)劃還以剛剛拍下不久、競拍成交價(jià)為8.8億元的宗地編號(hào)為杭政儲(chǔ)出【2009】8號(hào)地塊所對(duì)應(yīng)的51%面積地塊土地使用權(quán)作為抵押。

上述上市房企的財(cái)務(wù)人員在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)指出,12.5%的融資成本“不算高”,基本上屬于正常的信托融資成本。并指出,在目前上市房企非公開發(fā)行融資方案頻頻被否、銀行信貸規(guī)??s減的情況下,信托融資成為房地產(chǎn)行業(yè)較為“傾心”的融資方式。

為什么信托融資成本在高于銀行利率甚多、甚至超出其2-3倍的情況下,反而成為較好選擇呢?

上述財(cái)務(wù)人員坦言,以股權(quán)方式進(jìn)行信托融資,至少有三項(xiàng)好處:

頭先,信托公司可以與房地產(chǎn)開發(fā)商共同承擔(dān)部分的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,以股權(quán)方式融資可以不必反映在資產(chǎn)負(fù)債表上,從而有美化財(cái)務(wù)報(bào)表的作用;較后,募集的資金在使用范圍上要比直接融資或是信貸融資更加寬泛,在資金投向上也更加自由。

而對(duì)于信托公司來說,募集資金會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)商手中的土地作為抵押,業(yè)內(nèi)的做法往往是將土地估值的一半作為抵押物,同時(shí)往往伴隨著控股股東的擔(dān)保,從而使得資金的風(fēng)險(xiǎn)性較小。

所以,房企與信托公司的“聯(lián)姻”也自然在情理之中。

《證券日?qǐng)?bào)》曾就相關(guān)事項(xiàng)采訪萊茵置業(yè)董秘,截至發(fā)稿日,并未得到相關(guān)回應(yīng)。

(作者:謝靜)

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