《地產(chǎn)周刊》4月8日八版答案征集欄目關(guān)于《個人如何轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)?》中所提問題，讀者認為：個人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)進行地價評估。

在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，原土地使用者是否按照出讓合同規(guī)定完成土地的開發(fā)，用途是否發(fā)生改變，容積率是否發(fā)生變化等許多新問題有待有關(guān)部門重新來規(guī)范，必然需要評估來參與，并不僅僅是增加交易雙方的費用，更多是責(zé)任和利益。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。第三十四條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實申報。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購購權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。所以出讓的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即使雙方都認同以及明顯不低于市場價，也需要土地估價師作出合理、客觀、公正的判斷，來規(guī)范地價市場。

下面就出讓的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時需要評估的具體方面列示如下：

1．原土地使用者未按照出讓合同規(guī)定使用土地(包括閑置2年的，不按出讓用途使用的，未在動工期限內(nèi)完成開發(fā)的)，被國土資源部門依法收回的，進行再出讓，重新繳納土地出讓金需要評估；

2．土地轉(zhuǎn)讓因時間發(fā)生變化，土地增值應(yīng)繳納的增值稅，作為繳稅依據(jù)需要評估；

3．現(xiàn)在的購受人對土地用途發(fā)生改變的，補交土地出讓金需要評估?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

4．現(xiàn)在的購受人對土地進行再開發(fā)，容積率發(fā)生變化，補交土地出讓金需要評估；

5．對于明顯高于市場價格的虛高地價，考慮剩余使用年期的減少對地價的影響，抑制地價不正?，F(xiàn)象需要評估?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》十二條規(guī)定，土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　　　　(作者：河南省西峽縣天平地產(chǎn)評估咨詢有限公司 王強)