深幅下調(diào)可能性不大

在房地產(chǎn)持續(xù)低迷時期，今年的藍皮書盡管依然堅持開發(fā)商應(yīng)對房價過高負責，但卻帶有明顯的“挺市”傾向。

藍皮書認為，2009年上半年，房價仍將持續(xù)下行。這主要由于資金持續(xù)短缺，保障性住房建設(shè)力度增大，政府明確表態(tài)不為高價房托市。

但從總體上看，中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大。這主要是因為中國房地產(chǎn)泡沫累積有限。此外，支撐我國房地產(chǎn)近十年快速增長的供求關(guān)系基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年房價總體將處于高位。

藍皮書主要作者、中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究研究員李景國認為，此輪住宅市場調(diào)整始于2007年第四季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期下行、住宅市場自身調(diào)整和世界金融危機等綜合影響的結(jié)果。

藍皮書認為，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期后，頭先是量減價升，之后是量價齊降，之后會出現(xiàn)房市回暖現(xiàn)象，大概需要兩年時間。中國房地產(chǎn)市場調(diào)整至2009年下半年也到了兩個年頭，房市回暖存在著可能性。特別是2008年下半年以來，國家及時調(diào)整了宏觀政策，如大幅降息和上調(diào)存款準備金率，放松信貸等，對房地產(chǎn)市場是利好。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將有補償性釋放。一些房價前期調(diào)整幅度較大的城市房市可能率先走出低迷，趨于回暖。

北京頭都開發(fā)公司董秘王怡認為，剛性需求，以及開發(fā)商主動采取措施迎合市場需求，也是今年以來出現(xiàn)的“小陽春”的原因。假如開發(fā)商在價格方面繼續(xù)保持理性的態(tài)度，目前的市場狀況有望得以維持。

不過藍皮書也提醒，對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化，使市場很難吸引敏感的投資和投機資本進入。2008年全國商品房空置面積大幅增加，亦難在2009年年中逆轉(zhuǎn)。盡管開發(fā)商打折、降價促銷，但若房價與市場繼續(xù)脫節(jié)，似乎很難讓需求者付諸行動。

住宅空置率較快增加

藍皮書預(yù)計，2009年，商品住宅空置面積將會較快增加。2008年商品住宅成交低迷，銷售面積下降。2007年大量新開工住宅項目將在2009年陸續(xù)竣工。據(jù)初步估算，商品住宅空置面積總量將會達到往年數(shù)量的2-3倍，而且不排除部分項目由于開發(fā)企業(yè)資金斷裂出現(xiàn)爛尾樓。在大量空置住宅被消化之前，企業(yè)購地欲望不會加強。

此前國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)也可以驗證藍皮書的觀點。3月份國房景氣指數(shù)連續(xù)第15個月出現(xiàn)下滑，僅為94.74，比2月份回落0.12點，這也是自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)披露以來的歷史較低點。這主要因為代表開發(fā)商投資意愿的開工率和土地購置量仍持續(xù)走低。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.20，比2月份回落0.07點；房屋施工面積分類指數(shù)為93.50，比2月份回落1.36點。

而目前去庫存化也是制約企業(yè)購地情緒的重要因素。華遠地產(chǎn)董事長任志強此前表示，目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。

藍皮書建議，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)程序，防止房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中斷和微觀層面土地資源的閑置浪費。在經(jīng)濟低谷時期更應(yīng)采取措施抑制企業(yè)“囤地囤房”行為。

(作者：盧錚)