這幾個(gè)月中國(guó)的樓價(jià)上升了不少，也升得急。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價(jià)還不怎么樣。兩個(gè)原因。其一是利率下降了不少，而樓價(jià)歷來(lái)對(duì)利率的變動(dòng)很敏感。其二，在國(guó)際金融危機(jī)下，外地投資者要找避難所，跑到他們認(rèn)為是比較安全的神州看看，見(jiàn)到大城市的樓價(jià)比國(guó)際大都市的還算偏低，就下注了。可喜的是，在這次金融危機(jī)的陰影下，中國(guó)放寬銀根就容易地見(jiàn)到樓市大升。這可見(jiàn)神州還沒(méi)有大中毒資產(chǎn)之計(jì)，也可見(jiàn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有了很不錯(cuò)的基礎(chǔ)了。

樓價(jià)的經(jīng)濟(jì)分析是深學(xué)問(wèn)。篇幅所限，這里只能分點(diǎn)略說(shuō)。

一、樓價(jià)上升主要因?yàn)榈貎r(jià)上升。人口密度、經(jīng)濟(jì)情況、土地供應(yīng)等因素皆老生常談，而遠(yuǎn)為復(fù)雜的是政府的土地政策會(huì)有決定性的影響。

二、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的財(cái)富增加總要找些投資項(xiàng)目放進(jìn)去。一般而言，土地或樓宇是較可靠的財(cái)富累積的選擇。房地產(chǎn)本身有用途，有租值或使用的收入，遠(yuǎn)沒(méi)有股市那樣難于調(diào)查、難以明白，受騙的機(jī)會(huì)大減。有誰(shuí)不知道房子是可以住的？

三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的收入增加，財(cái)富是收入以利率折現(xiàn)，也跟著增加。人民把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)去是自然的選擇。然而在本文的第十點(diǎn)可見(jiàn)，政府操控利率可以嚴(yán)重地?cái)_亂這個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。另一方面，政府的土地政策、貨幣政策及其他政策，可使房地產(chǎn)之價(jià)急升或暴跌，無(wú)端端地發(fā)達(dá)或破產(chǎn)的人無(wú)數(shù)。我們喜見(jiàn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上升而樓價(jià)上升，但政府的政策處理失當(dāng)可以是悲劇。90年代后期中國(guó)的樓價(jià)暴跌，破產(chǎn)者無(wú)數(shù)。但我解釋過(guò)，那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果，大家要接受。

四、香港選走高地價(jià)路線，是玩火游戲，這里不評(píng)。中國(guó)大陸的局限條件與香港的是兩回事，不應(yīng)該搞高地價(jià)政策。問(wèn)題是，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長(zhǎng)三角的樓價(jià)夠低，人口會(huì)密集在這兩個(gè)區(qū)域，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體可有大害。原則上，這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng)，壓低樓價(jià)。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的，樓價(jià)也應(yīng)該比較高，但從整個(gè)國(guó)家的利益看，這兩區(qū)樓價(jià)應(yīng)該高多少，我想了很久也沒(méi)有簡(jiǎn)單的答案。

五、原則上，樓價(jià)上升是好事。這反映著經(jīng)濟(jì)的財(cái)富或租值上升，人民的生活有了改進(jìn)。除了處理人口分布，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價(jià)，也否決政府壓制樓價(jià)的上升。同樣，政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價(jià)的效果，屬不智。

六、中國(guó)可以在撤銷(xiāo)資產(chǎn)增值稅的前提下，考慮每年抽0.5%的物業(yè)稅，這類(lèi)稅收政府要說(shuō)明用途，也要與其他稅項(xiàng)分開(kāi)。較適當(dāng)?shù)挠猛臼浅鞘兄伟才c清潔。

七、樓價(jià)上升，窮人怎么辦？歷史的經(jīng)驗(yàn)，是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這問(wèn)題。我反對(duì)政府提供廉租房，理由解釋過(guò)了。如果政府一定要出手助窮人，出售近于免了地價(jià)的居屋是較佳的選擇。也頭痛，因?yàn)樨澪鄣男袨殡y免，而這類(lèi)房子的建造一般偷工減料，天雨屋漏，而短樁等故事會(huì)傳遍天下。說(shuō)到底，協(xié)助窮人的較佳法門(mén)，還是盡量提供他們自力更生的機(jī)會(huì)。

八、沒(méi)有好理由禁止或約束外籍人士在中國(guó)購(gòu)購(gòu)房子。中國(guó)人是賺了他們的錢(qián)，賺了他們帶來(lái)的知識(shí)，而炒購(gòu)炒賣(mài)對(duì)賭，一般而言老外斗不過(guò)炎黃子孫，所謂猛虎不及地頭蟲(chóng)是也。日本仔當(dāng)年不是在美國(guó)的房地產(chǎn)損手頻頻嗎？

九、還有一個(gè)重要但難度極高的土地政策問(wèn)題。1980年代到90年代中期，中國(guó)的條件相若的土地，不同用途的回報(bào)差距很大：用作工、商業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)的?？尚业氖?，到了90年代后期，縣際競(jìng)爭(zhēng)制度的普及發(fā)展，帶來(lái)了驚人的改進(jìn)，是大中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡出現(xiàn)的一個(gè)主要原因。整個(gè)問(wèn)題我在《中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度》那小書(shū)中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個(gè)話題上，兩年多前北京上頭增加了對(duì)縣的約束，不對(duì)，但較近有轉(zhuǎn)機(jī)。我打算再作一次調(diào)查。

十、今天看，較頭痛是央行拜美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)局為師，不斷地把利率調(diào)上調(diào)下。見(jiàn)人家闖了大禍，我們?yōu)楹芜€不痛改前非？利率是應(yīng)該由市場(chǎng)決定的。央行或政府不要管。近幾年央行處理與操控利率做得不對(duì)。

(作者：張五常)