但是，半年甚至一年以后，市場(chǎng)會(huì)是什么情況呢？未來(lái)政策走向該如何？筆者認(rèn)為，調(diào)控可能面臨一系列兩難選擇。

回顧2008年的蕭條景象：交易量持續(xù)萎縮，扛不住的開(kāi)發(fā)商肯定要降價(jià)，越降老百姓越觀(guān)望；建筑企業(yè)接不到活，農(nóng)民工失業(yè)返鄉(xiāng)；地方稅收大幅度減少；開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈直接影響到商業(yè)銀行的金融安全；建材、裝飾市場(chǎng)蕭條，甚至倒閉；較后影響到GDP的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 而至2009年，在一片"救市"聲中，從到地方政府一系列臨時(shí)性政策紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然迅速火爆起來(lái)，并且是來(lái)勢(shì)兇猛，量?jī)r(jià)齊升，幅度驚人，令人措手不及?？梢?jiàn)，調(diào)控一收就蕭條，一放就爆發(fā)。力度如何把握，難！

而與2009年相比，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲主要誘因依然"潛伏"，時(shí)刻會(huì)如籠中老虎般兇猛釋放。主要有四：低迷期累計(jì)的潛在住房需求會(huì)集中釋放；經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題依然存在，老百姓手里的財(cái)富還在不斷積累中，又沒(méi)有其他安全的投資渠道，只能流向樓市；市場(chǎng)低迷時(shí)供給不足，土地流拍，供需不平衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給；對(duì)未來(lái)的通脹預(yù)期，導(dǎo)致投資投機(jī)需求無(wú)限膨脹，也是一個(gè)較重要因素。在這種追漲殺跌的心理下，住房消費(fèi)需求很容易被迅速集中釋放出來(lái)，一些城市超過(guò)四成的購(gòu)購(gòu)者都是以投資投機(jī)型為主，恰好說(shuō)明了這一點(diǎn)。在此背景下，下一步的調(diào)控政策導(dǎo)向是堅(jiān)持從緊還是放松？這又是一個(gè)兩難的選擇。

從層面來(lái)說(shuō)，既要保持宏觀(guān)調(diào)控政策的長(zhǎng)期性、相對(duì)穩(wěn)對(duì)性和政策的嚴(yán)肅性，又要密切關(guān)注各地市場(chǎng)的變化情況。一方面，當(dāng)前的宏觀(guān)調(diào)控政策是針對(duì)市場(chǎng)瘋狂狀態(tài)條件下出臺(tái)的，但是如果市場(chǎng)從趨熱走向過(guò)冷，將極大地考驗(yàn)著政府的決心和毅力，是堅(jiān)持還是轉(zhuǎn)變？另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)商品不具有流通性。雖然調(diào)控政策明確是針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，但至今沒(méi)有一個(gè)城市敢于宣布不屬于調(diào)控范疇，所以，調(diào)控政策從打擊投機(jī)性的目標(biāo)來(lái)說(shuō)是精準(zhǔn)性的政策設(shè)計(jì)，但從涉及范圍來(lái)說(shuō)，則是"地毯式轟炸"，很難因地制宜出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，只能"一刀切"。這是宏觀(guān)調(diào)控面臨的第三個(gè)"兩難"。

在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全走出低谷的背景下，有沒(méi)有其他行業(yè)能夠迅速代替房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)？目前看還沒(méi)有，即便要培育一些新興行業(yè)，也需要很多年，短期內(nèi)肯定來(lái)不及。一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，是極不正常的現(xiàn)象。但結(jié)構(gòu)調(diào)整說(shuō)了很多年，依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這已經(jīng)不是房地產(chǎn)業(yè)本身的問(wèn)題，是涉及到整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)布局、政策傾斜、其他行業(yè)能否真的崛起及國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題。因此，幾乎每個(gè)人都明白不能完全依靠房地產(chǎn)業(yè)，但一時(shí)間又難尋"替代品"，此種矛盾形成了調(diào)控政策的第四個(gè)"兩難"。

如何解決這么多兩難的困境？筆者認(rèn)為，既不能把房地產(chǎn)業(yè)捧上天，也不能一棍子打趴下。

頭先，調(diào)控政策要有明確的目標(biāo)和定位，把房地產(chǎn)業(yè)和與民生的住宅問(wèn)題分開(kāi)考慮。其次，國(guó)家和地方都要認(rèn)真編制好中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，只有目標(biāo)明確，政策才不會(huì)時(shí)常左右搖擺不定、聽(tīng)風(fēng)就是雨。再其次，嚴(yán)格按科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃供應(yīng)土地，合理確定土地價(jià)格，避免土地投放大幅度下降帶來(lái)的后續(xù)供需失衡問(wèn)題。較后，也是較重要的，一定要堅(jiān)持市場(chǎng)化與住房保障并重發(fā)展的原則，廣大中低收入家庭通過(guò)保障房解決居住難題，避免住房問(wèn)題泛社會(huì)化，激化社會(huì)矛盾。在當(dāng)前的國(guó)力和地方財(cái)力狀況下，大多數(shù)人依然要靠市場(chǎng)改善住房問(wèn)題，這就需要加大金融、稅收支持力度。

因此，需要正確運(yùn)用好各種調(diào)控手段，避免目標(biāo)與手段相互矛盾或過(guò)度頻繁使用，要明確支持和抑制的范圍，讓老百姓的購(gòu)房能力增強(qiáng)，住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)下降，這也是調(diào)控政策應(yīng)該完善的。

　(作者：文林峰)