新政實施已有三月，住宅市場仍然在成交量大跌和價格的堅挺中持續(xù)僵持。而一個值得注意的現(xiàn)象是，在此輪調(diào)控剛一開始，便出現(xiàn)了"商業(yè)地產(chǎn)機遇說"、"商業(yè)地產(chǎn)黃金期來臨"等論調(diào)，相關(guān)論壇、峰會更是一夜之間，遍地開花。"商住之爭"也由此愈演愈烈。

行至7月中旬，政策加碼的呼聲沒有停止，市場觀望仍在繼續(xù)，住宅市場是否將一蹶不振？房地產(chǎn)市場的下一個十年將如何發(fā)展？

近日，在南北兩大一線城市，幾乎同時拉開了針對商業(yè)地產(chǎn)深入探討的大幕：由中國建設(shè)報、搜狐焦點聯(lián)合多家媒體、學(xué)會、企業(yè)在上海舉辦的"中國商業(yè)地產(chǎn)峰會暨2010中國城市綜合體峰會"；以及由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、聯(lián)東U谷等在北京舉辦的"新經(jīng)濟形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略論壇"。 房地產(chǎn)未來十年誰唱主角一題，同時引發(fā)了南北兩極眾多專家的激烈爭論。

住宅地產(chǎn)：仍是主戰(zhàn)場

某研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，主要城市住宅成交面積相比2009年同期普遍下跌，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度甚至超過了50%。6月份以來，北京、上海等大城市的多處新盤連日"零成交"的事實也頻頻見于報端。

住宅市場的持續(xù)低迷和房產(chǎn)政策持續(xù)趨緊的預(yù)期，使不少人對其未來前景表示懷疑。

對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一開宗明義：住宅地產(chǎn)仍將是主戰(zhàn)場。盡管近年來，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)展，也迎來了不同程度的發(fā)展機遇，但是，針對有媒體提出未來十年將是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的十年，朱中一給予了批駁："這個說法不太科學(xué)，我認(rèn)為份量的還應(yīng)該是住宅。"

對于未來的市場發(fā)展，朱中一表示，目前的住宅領(lǐng)域還面臨很多亟待解決的重大課題，如老年住宅問題怎么解決、保障性住房如何建設(shè)等。在研究好住宅問題的同時，怎樣使商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)能夠更貼近經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和老百姓的需要，也需要深入研究。

有多位業(yè)內(nèi)人士同時對記者表示，只要量大面廣的剛性需求沒有得到解決，住宅市場就不可能"退燒"。

事實也證明，6月份的土地市場開始出現(xiàn)了回暖跡象。中鐵建兩天之內(nèi)以53億元摘得天津地塊，北京、上海、廣州等一線城市的土地市場正逐步恢復(fù)交易。整個6月期間，萬科、保利、恒大等一線品牌也沒有停止拿地的步伐。

商業(yè)地產(chǎn)：契機

一系列調(diào)控政策使住宅市場陷入低迷的同時，也使商業(yè)地產(chǎn)開始成為游資、熱錢新的青睞對象。

以深圳為例。由于受到經(jīng)濟危機的影響，深圳市2009年寫字樓的空置率高達(dá)15.5%，2010年新政一出，商業(yè)地產(chǎn)市場立刻告別低迷，火熱升溫。一大批原來在二手房市場打拼的投資者退場后紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪、寫字樓開始成為"香餑餑"，令眾多業(yè)內(nèi)人士紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)的市場前景。甚至有專家旗幟鮮明地指出，2010年將是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的"黃金契機"。

對于商業(yè)地產(chǎn)的前景，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云以"機遇"論之。她對記者表示："這么多年以來，目前對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度是未有的。目前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程、整體經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都為商業(yè)地產(chǎn)提供了很好的機遇。"

然而，相對于住宅市場來說，商業(yè)地產(chǎn)還面臨許多挑戰(zhàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會近期對多個城市的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行觀察發(fā)現(xiàn)，沈陽2010年共有500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目同時上市，成都、重慶等地情況類似。"這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)上市，應(yīng)該要深入研究市場支撐的問題，否則大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的盲目上市，對城市和產(chǎn)業(yè)來說，造成的災(zāi)難性后果會比住宅更可怕。"蔡云表示。

寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事劉曉蘭在深感商業(yè)地產(chǎn)迎來春天的同時，也提醒開發(fā)企業(yè)注意其中的危機，"很多開發(fā)商想知道怎么做，也想走進(jìn)這個行業(yè)。但是，這個行業(yè)與普通商品住房開發(fā)完全不同，是一個系統(tǒng)工程，一定要十分的專業(yè)。"做住宅出身的深國投商用置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁竺海群坦言，企業(yè)從住宅轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的初期，也遭遇過陣痛。

對此，上海市建筑學(xué)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任高棟表示，市場迫切需要對商業(yè)地產(chǎn)的深度服務(wù)，解決其各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，并有針對性地進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟基礎(chǔ)理論、運用技術(shù)和發(fā)展戰(zhàn)略的學(xué)術(shù)研究。為此，上海市建筑學(xué)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會應(yīng)運而生，并在峰會現(xiàn)場舉行了剪彩儀式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：可預(yù)見的藍(lán)海

而隨著住宅市場的低迷，商業(yè)地產(chǎn)的升溫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始受到越來越多的關(guān)注。盡管對許多業(yè)內(nèi)人士來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念還有些陌生，但其未來發(fā)展卻得到了專家們的普遍認(rèn)可。

認(rèn)可的原因來自于國家宏觀政策層面。2009年，國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃出臺；國務(wù)院一年便密集批復(fù)了13個區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃，數(shù)量超過了"十一五"規(guī)劃前4年的總和。2010年，長江三角洲城市群區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃獲批，京津冀都市圈區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃即將獲批……伴隨著產(chǎn)業(yè)升級的迫在眉睫，眾多一線城市開始大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，由此催生出大量科技園區(qū)、總部園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也贏來了新的歷史機遇。

位于亦莊新城核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)東U谷項目，2010年季度的銷售量便超越2009年半年的銷售總量，這也為聯(lián)東集團充實了底氣。"目前全世界正在進(jìn)行一場實體經(jīng)濟的調(diào)整，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟的助推器，在未來具有更良好的發(fā)展空間。"聯(lián)東集團戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)梁環(huán)宇說道。這一點，也得到了中國城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生的認(rèn)同。

北京科技大學(xué)教授趙曉則從資本角度提出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為2010年迷離的資本提供了一個出口，同時，其與產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合的特點，或?qū)橄乱粋€四萬億元投資提供可能。

盡管前景可期，但是，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，住宅地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律、運作操盤等方式已為人熟知，對于大多數(shù)的開發(fā)商來說可謂"紅海"，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻還是一個不太明朗的"藍(lán)海"，有待探索。

針對房地產(chǎn)未來十年的"商住之爭"，陳國強認(rèn)為："對京滬穗深一線城市來說，住宅地產(chǎn)的市場地位在下降，而商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的市場地位則會上升。"

無疑，相對占據(jù)主戰(zhàn)場的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在多重發(fā)展契機下，已經(jīng)提出了新的課題。

　(作者：付燦華 張飛龍)