“切實增加住房有效供應(yīng),堅決抑制投機炒作行為。”這是國務(wù)院副總理 在較近八天內(nèi)先后兩次講話的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供應(yīng)，另一方面則更加明確了打擊投機炒房的決心，受到了市場的高度重視。

事實上，較近一段時間，中房協(xié)“暫停房地產(chǎn)后續(xù)政策的建議”，以及一些開發(fā)商豪賭“金九銀十”的逆勢上漲，讓號稱史上較嚴的房地產(chǎn)新政處境尷尬。正因為如此，決策層才罕見地密集指導(dǎo)房地產(chǎn)工作。目前看來，土地市場的清查、預(yù)售資金的監(jiān)管似乎都在表明一個態(tài)度：房價不降，調(diào)控不止。

　樓市價格八月反彈 高端項目帶頭漲價

對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說，樓市調(diào)控政策在經(jīng)過近4個月的消化之后，在8月份出現(xiàn)了輕微反彈。以北京為例，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，房價漲幅連續(xù)三個月小幅回落之后，7、8月的預(yù)售均價明顯提升。成交量方面，8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套，環(huán)比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整體成交均價為20726元/平方米，環(huán)比7月同期每平方米上漲了16.1%。

成交均價的明顯反彈與幾個高端項目的開盤不無關(guān)系，例如位于東北三環(huán)的某在售項目，成交均價為60163元/平方米，相比7月份漲幅為5000元/平方米。豐臺區(qū)的萬年花城較新一期的預(yù)售均價為29999元/平方米，與今年4月份相比每平方米上漲了5000元。

“如果沒有更進一步的降價壓力，那么樓市在‘金九銀十’期間出現(xiàn)更大幅度、更大范圍的反彈將在所難免”，一位不愿透露姓名的開發(fā)商如此表示。就連一向說話無忌的華遠集團總裁任志強，也不止一次公開呼吁開發(fā)商“還是從了吧，以降價換取銷量?！?p>　

　土地清查、預(yù)售金監(jiān)管 后續(xù)政策開始走上前臺

目前，搏預(yù)期，拼未來，豪賭政府調(diào)控放緩的大有人在。于是， 副總理八天內(nèi)先后兩次表態(tài)抑制投機炒房，原本霧里看花的后續(xù)調(diào)控政策也開始走上前臺。

頭先是國土部門公布了1457宗限制土地黑名單，并開展問責(zé)風(fēng)暴，加快清理查處工作。這也直接導(dǎo)致了8月17日房山兩個地塊的再次“流標”。

中原地產(chǎn)張大偉表示，對限制土地的清查明顯影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆椋员本槔?，截?月17日，共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，樓面價則明顯出現(xiàn)下調(diào)，住宅的樓面價從新政前的12258元，下調(diào)到了新政以后的5113元每平方米。下調(diào)近6成。溢價率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半，目前的溢價率僅為23.2%。

　另外，“無形的手”開始伸向開發(fā)商的“小金庫”——預(yù)售金。有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，其核心內(nèi)容就是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。同時，預(yù)收款將被分成基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點，并由監(jiān)管部門對其進行監(jiān)管。

“預(yù)售金監(jiān)管的影響不亞于‘國十條’?！边@是北京許多開發(fā)商的切實感受。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，大多數(shù)開發(fā)商不會只做一個項目，所有上市公司的業(yè)務(wù)也不局限在一個城市，這些房企一般都會采取“將預(yù)售款在集團內(nèi)統(tǒng)一調(diào)動，多余資金用于拿地、開發(fā)新項目。一旦加強了預(yù)售款管理后，這個項目預(yù)售的錢只能存不能挪用，其他項目的發(fā)展就要靠‘高利貸’了，其影響相當(dāng)于將企業(yè)全部自有資金費率提高了7-15個百分點。等同于在開發(fā)商的資金鏈上套上了一道厚重的枷鎖，數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金為2994.9億元。其中，金融貸款707.8億元，下降了45.5%；自籌資金963.8億元，增長了1.2倍；定金及預(yù)售款771億元，占比達25.7%。在貸款收緊后，預(yù)售款就成了開發(fā)商資金來源的另一重要途徑。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對此表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其自身的發(fā)展很大程度上依賴于資金供給的松緊程度，一旦資金供給受到限制，肯定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。收緊開發(fā)商的預(yù)收款，就相當(dāng)于收緊開發(fā)商的自籌資金比例，在已經(jīng)因為貸款收緊而增加了自籌資金比的開發(fā)商來說，預(yù)售款管理將提高自籌資金比10%以上，很可能導(dǎo)致開發(fā)商為了加快銷售節(jié)奏而降價推盤。

銀行可承受的房貸壓力提高到50% 上市房企將率先降價

日前,交通銀行副行長錢文揮在2010年中期業(yè)績報告會上披露了較新房貸壓力測試結(jié)果。錢文揮表示,即便在房地產(chǎn)下跌50%的極端情況下,交通銀行對房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個百分點,個人按揭不良率增加約1.2個百分點?？傮w而言,不良率的增長仍相對較小,風(fēng)險仍舊可控。

無獨有偶，其他銀行進行的房貸壓力測試結(jié)果也非常樂觀,普遍從年初測試的可承受30%的壓力普遍提高到現(xiàn)在的50%左右。銀行可承受房貸壓力的提升,將極大地促進房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實,而且這種落實是在能夠完全防范金融風(fēng)險的前提下進行的。

另外，較近國家明確“房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動搖”的基調(diào)，直接打碎了一些開發(fā)商抱有的調(diào)控政策放松的期望。

“船大難調(diào)頭”，看清形勢的上市房企，由于對流動資金更加依賴，仍將是下一波“降價潮”的發(fā)起人。中原地產(chǎn)對八大城市7月銷售量較高的40個樓盤進行的調(diào)研顯示，上市房企如保利、萬科、金地、招商、中海等旗下項目的價格均出現(xiàn)松動，并且成為當(dāng)?shù)氐臒徜N盤。

以北京為例：較近大興及房山的部分新盤項目均采取以低價換銷量的策略。從而影響了整個北京樓市。未來將有更多的上市房企低價開盤，頭次影響，拿地成本相對更低的各中小開發(fā)商也將隨行就市，這將使得北京其他區(qū)域也將出現(xiàn)明顯的商品房價格戰(zhàn)。

　“金九銀十”或迎降價潮

北京市場在頭輪調(diào)控之后，二手房價出現(xiàn)了普降，但新房市場依舊堅挺。那么，輪調(diào)控之后市場又會有怎樣的反應(yīng)？

21世紀不動產(chǎn)分析，由于大量原本預(yù)計在上半年入市的項目，被延期至下半年入市?，F(xiàn)在出臺這些政策，正好能給下半年樓市增加更多的壓力。“許多開發(fā)商都等著9、10月份沖全年的業(yè)績。這樣一來，競爭將會更加激烈。”預(yù)計今年的“金九銀十”，京城樓市有可能會迎來大規(guī)模降價潮。

“在給開發(fā)商施加政治和資金壓力的同時，還能緩解未來的供需矛盾和房價預(yù)期，對房地產(chǎn)市場調(diào)控意義巨大?！?1世紀不動產(chǎn)認為，在9、10月份將會有大量的新房項目入市，其中不乏會有低價開盤者，有一些老項目后期，會比以前賣得還便宜。

輪樓市調(diào)控二手房率先做出降價反應(yīng)，輪調(diào)控二手房是否迅速做出反應(yīng)呢？據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，近期受政策影響，二手房業(yè)主降價出售的意愿更加強烈，隨著二手房掛牌價的再次下調(diào)，二手房的議價空間也逐漸增大到3%-5%，熱點區(qū)域的二手房議價空間也可以達到3%-4%。