自7月份調(diào)控“松綁”的風(fēng)聲傳出后，決策層接連釋放出的信息已相當(dāng)明晰：銀監(jiān)會(huì)再次出手勒緊三套房貸，京滬深杭成為代表城市；國(guó)土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下；住建部部長(zhǎng)姜偉新則在“2010市長(zhǎng)論壇”上公開(kāi)表示，樓市調(diào)控不會(huì)放松，“堅(jiān)定不移地遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”。

在市場(chǎng)層面，北京、上海等一線城市，盡管房?jī)r(jià)瘋漲態(tài)勢(shì)已被完全遏制，但萎縮的只是成交量，價(jià)格依然堅(jiān)挺。

“全國(guó)也好，幾個(gè)城市也好，調(diào)控深度還沒(méi)有到位。相對(duì)于‘國(guó)十條’的要求，差距還比較大，接下來(lái)的調(diào)控任務(wù)還比較艱巨?！弊〗ú空哐芯扛敝魅瓮醌k林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，地方財(cái)政卻已告急，并殃及保障房建設(shè)。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》獲得的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2010年1~6月，全國(guó)保障房投資額為433.19億元，同比縮水1.7%。

此前，2010年被廣泛看作保障房“大躍進(jìn)”之年，住建部更是提出建設(shè)580萬(wàn)套保障房的目標(biāo)。

保障房建設(shè)速度已現(xiàn)頹勢(shì)？“統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數(shù)幾個(gè)省撐場(chǎng)面的，要不然，全國(guó)的數(shù)據(jù)會(huì)很難看。”接近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的某人士說(shuō)。

一位住建部人士則對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，“根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，相關(guān)部委要天天呈報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告和數(shù)據(jù)。放松的呼聲，與收緊的努力，在同時(shí)進(jìn)行?！彼M(jìn)而分析，圍繞調(diào)控松綁與否，各方博弈頗多，“較終可能是調(diào)控持續(xù)，但路徑發(fā)生轉(zhuǎn)變?！?p>

百日變局

銀監(jiān)會(huì)一紙禁令，源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監(jiān)會(huì)的人士透露，“在北京和杭州，三套房貸早就放開(kāi)了。”

各方質(zhì)疑聲漸起，銀監(jiān)會(huì)不得不再敲房貸警鐘。8月初，多方傳出消息，銀監(jiān)會(huì)對(duì)京滬深杭四地商業(yè)銀行提出建議，暫停發(fā)放三套房貸。A股地產(chǎn)板塊大幅下跌。

8月6日，此種判斷得到驗(yàn)證。在當(dāng)日銀監(jiān)會(huì)舉行的發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，“具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。

上述規(guī)定并無(wú)新意。4月17日頒布的“國(guó)十條”中規(guī)定，各地銀行可根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的城市自主停貸。

盡管如此，北京市仍謹(jǐn)慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》證實(shí)，經(jīng)銀監(jiān)會(huì)“建議”后，北京商業(yè)銀行三套房貸已全部緊急叫停。

“北京選擇了從嚴(yán)，但各個(gè)城市不同，銀行擁有自主權(quán)。目前各地做法并未違背調(diào)控政策。”王玨林說(shuō)。

在各方人士眼中，信貸政策的搖擺，已成為市場(chǎng)走向的“晴雨表”。感受到壓力的，并非只有銀監(jiān)會(huì)，開(kāi)發(fā)商在調(diào)控百日后，同樣如履薄冰，對(duì)調(diào)控政策諱莫如深。

北京頭都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司一位高層對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，“專(zhuān)業(yè)交代了，近期少說(shuō)話、少露面。”

北京萬(wàn)科人士也表示，近期“不談?wù)撸徽勛邉?shì)”。接近北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的人士透露，毛在多個(gè)場(chǎng)合均表示“響應(yīng)政府號(hào)召”。

7月底，萬(wàn)科在北京房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均價(jià)13500元/平方米?！笆聦?shí)上，一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬(wàn)科人士透露。

按照萬(wàn)科當(dāng)時(shí)拿地時(shí)6500元的樓面單價(jià)，這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)格不高，“幾乎只是保本?！?p>“稅費(fèi)20%、自有資金的財(cái)務(wù)成本2%、營(yíng)銷(xiāo)成本3%，建安成本至少要2500元，城市配套費(fèi)500元，加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

價(jià)格成為檢驗(yàn)調(diào)控效果的試金石。在北京聯(lián)達(dá)四方董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h眼中，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未見(jiàn)底?！熬捅本┒?，三分之一已經(jīng)降到位了，比如通州的很多項(xiàng)目；三分之一降了但沒(méi)到位；還有三分之一根本沒(méi)降?！睏钌黉h說(shuō)?！罢咭坏┧山?，會(huì)有另一輪報(bào)復(fù)性反彈?！?p>與僵持的樓市相比，土地市場(chǎng)已有陣陣涼意。

7月16日，北京通州馬駒橋地塊招標(biāo)，樓面單價(jià)較高報(bào)價(jià)為4540元。而3月17日，該區(qū)域一地塊的成交單價(jià)是8650元；當(dāng)日另一招標(biāo)地塊位于昌平區(qū)小湯山，較高樓面單價(jià)報(bào)價(jià)為7000元，比之前該區(qū)域成交地塊低了53.6%。

國(guó)土資源部近期動(dòng)作頻頻，土地市場(chǎng)冷暖自知，供地量的增加也在為土地市場(chǎng)降溫。

此外，國(guó)土部一個(gè)動(dòng)作是，將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，涉及者包括泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地和新世界等多家品牌房企。國(guó)土部人士透露，將派出31個(gè)調(diào)研組赴31個(gè)省區(qū)市進(jìn)行調(diào)查。

“名單上的多宗閑置地塊，都是因地方政府原因造成的，較終需要協(xié)商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示，多部委聯(lián)動(dòng)的做法以前就有，但未有這般深入?！斑@也標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)入了敏感期?！?p>

雙重壓力

新政百日后即有“松綁”消息傳出，說(shuō)明新政殺傷力之強(qiáng)?！皬牡礁鞑课加忻鞔_的態(tài)度，政策并不會(huì)放松，而是和年初一樣?！蓖醌k林說(shuō)，“這都是有教訓(xùn)的，一些人已經(jīng)對(duì)（調(diào)控）政策失去信心了?！?p>決策層緊急表態(tài)，顯然為避免“史上較嚴(yán)厲調(diào)控”變?yōu)椤笆飞陷^短命調(diào)控”，慎防房?jī)r(jià)再陷越調(diào)越高的怪圈?！艾F(xiàn)在是個(gè)僵局，政府不可能往后退。”楊少鋒分析。

而此時(shí)，伴隨調(diào)控而來(lái)的是地方財(cái)政告急、保障房建設(shè)縮水的雙重壓力。

在江蘇，省長(zhǎng)羅志軍公開(kāi)表示，盡管部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，但另一方面，房地產(chǎn)稅收增速減緩，對(duì)財(cái)政收入造成較大影響?！拔覀儾幌Ｍ吹礁叻?jī)r(jià)，也不希望看到大起大落。”

接近江蘇省住建廳的人士透露，其目前的一項(xiàng)任務(wù)是，每周上報(bào)房?jī)r(jià)趨勢(shì)，供決策層判斷，“進(jìn)一步完善調(diào)控措施”。

同為經(jīng)濟(jì)大省，浙江上半年財(cái)政收入中，六成貢獻(xiàn)率來(lái)自房地產(chǎn)。公開(kāi)資料顯示，浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)475.8億元，同比增長(zhǎng)82.1%，對(duì)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)63.7%。

而從《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲得的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部報(bào)告來(lái)看，上半年，浙江省商品房銷(xiāo)售面積回落12.4%，調(diào)控效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，伴隨成交量下挫，相關(guān)稅收銳減，財(cái)政收支平衡的壓力將大大增加。

北京的情況同樣如此。2010年上半年，北京地方財(cái)政收入完成1293.4億元，同比增長(zhǎng)25.2%。但6月在地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅方面出現(xiàn)了明顯降幅，6月當(dāng)月完成178.2億元，同比下降13.1%。

“江蘇、浙江、北京，這些可都是經(jīng)濟(jì)大?。ㄊ校?，這些地方財(cái)政收入的下滑，絕非個(gè)案?！狈康禺a(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。

就全國(guó)而言，7月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI），延續(xù)著回落趨勢(shì)，已逼近50%的臨界線。這一數(shù)據(jù)歷來(lái)被看成整個(gè)制造行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行指標(biāo)，低于50%，則反映經(jīng)濟(jì)衰退。

地方財(cái)政的大幅縮水，牽出另一隱憂——保障房建設(shè)資金原本就不足，此次頗有雪上加霜之意。

上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，在31個(gè)省市自治區(qū)中，有21個(gè)地區(qū)的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%，東部盡管增長(zhǎng)12%，但幾乎全拜廣東省所賜，其2010年保障房投資額增長(zhǎng)275%，為全國(guó)之較。在東部11?。ㄊ校┲校瑑H有3?。ㄊ校┑谋Ｕ戏客顿Y額同比增長(zhǎng)。

在各省與簽訂保障房建設(shè)保證書(shū)的前提下，這一數(shù)據(jù)更顯刺眼。有分析人士指出，保障房本為緩解高房?jī)r(jià)壓力的產(chǎn)物，與調(diào)控目標(biāo)一致，卻因調(diào)控而難以為繼，調(diào)控悖論就此顯現(xiàn)。

“調(diào)控已經(jīng)將自住、投資和投機(jī)性需求基本全‘打飛了’。”章林曉說(shuō)，“如果將市場(chǎng)調(diào)控到完全萎縮，保障房建設(shè)也肯定將停滯不前?！?p>

路徑轉(zhuǎn)變

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，上海是先進(jìn)缺失保障房數(shù)據(jù)的地區(qū)。迄今為止，上海也未出臺(tái)任何與“國(guó)十條”相配套的地方細(xì)則。

“地方政府應(yīng)該主動(dòng)出政策。較起碼沒(méi)有新的，就嚴(yán)格按照國(guó)十條出一個(gè)細(xì)則，對(duì)結(jié)束觀望情緒也是有作用的。有總比沒(méi)有強(qiáng)?！蓖醌k林說(shuō)。他認(rèn)為地方細(xì)則對(duì)消費(fèi)者和企業(yè)的預(yù)期有決定性作用。

地方財(cái)政的捉襟見(jiàn)肘，成為政策“打折”的主要原因，在某種意義上，也成為地方政府無(wú)為而治的“護(hù)身符”。

“關(guān)鍵是地方政府的資金鏈繃不過(guò)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。銀監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部掌握的地方負(fù)債，只是冰山一角?！闭铝謺哉f(shuō)。

在此背景下，章林曉認(rèn)為，調(diào)控路徑正在發(fā)生變化?！皬?qiáng)力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，至于商品房這一塊，估計(jì)會(huì)外緊內(nèi)松。”

信貸依然是較具彈性的調(diào)控利器，章林曉表示，假如3套房貸放開(kāi)，成交量將不再停頓，地方財(cái)政危機(jī)不至于爆發(fā)。但此舉的信號(hào)意義不言自明，因此“會(huì)做得很小心，只做不說(shuō)，或者少說(shuō)”。

王玨林同樣將信貸政策看作短期行為?！安顒e化信貸政策，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)調(diào)整。”

他同時(shí)指出，此輪調(diào)控有四項(xiàng)措施將長(zhǎng)期存在：加大市場(chǎng)供給；解決囤地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平等不規(guī)范問(wèn)題；保障房建設(shè)；與市場(chǎng)管理相配套的法律制度。

王玨林指出，從GDP超過(guò)11%的增速，到近80%的就業(yè)率來(lái)看，調(diào)控并未超出決策層的預(yù)期范疇，“所以不是不可調(diào)，而是如何調(diào)。”

相關(guān)部委已經(jīng)有所行動(dòng)。國(guó)土資源部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，國(guó)土資源部7月10日曾下發(fā)一份內(nèi)部文件，名為《國(guó)土資源部關(guān)于依法加快房地產(chǎn)閑置土地查處的通知》。其核心內(nèi)容是：加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置土地查處，清理出來(lái)的閑置土地優(yōu)先用于保障房建設(shè)。

此次行動(dòng)由國(guó)家土地督察局牽頭，向省級(jí)政府發(fā)出整改通知書(shū)，限期在8月中旬前全面查處到位。

“目的有兩個(gè)，一是強(qiáng)力推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資興建商品房，以緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)先指標(biāo)明顯下滑的態(tài)勢(shì)。二是如果沒(méi)能力建商品房，則以保障房建設(shè)替代商品房?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

他同時(shí)指出，在稅收格局調(diào)整前，保障房建設(shè)仍要依賴(lài)土地財(cái)政?！斑@是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，這終究是較穩(wěn)妥和安全的?！?p>(作者：魏洪磊)