專家指出,我國(guó)樓市不需二次調(diào)控,有"國(guó)十條"足矣;關(guān)鍵的問(wèn)題在于"國(guó)十條"得不到有力執(zhí)行

多個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比上漲、平均成交價(jià)格環(huán)比創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)漲幅、一線城市房?jī)r(jià)4月份以來(lái)頭次回歸兩萬(wàn)元以上……

隨著各機(jī)構(gòu)陸續(xù)公布各自的8月份樓市統(tǒng)計(jì)的系列數(shù)據(jù),關(guān)于樓市開(kāi)始回暖的傳言迭起,一時(shí)間再次將房?jī)r(jià)---這一極易觸動(dòng)公眾敏感神經(jīng)的問(wèn)題,放到了輿論的"聚光燈"下。

日前,據(jù)媒體消息透露,國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)輿論監(jiān)測(cè)的部門(mén),已將一份反映房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測(cè)文件轉(zhuǎn)發(fā)至實(shí)行樓市宏觀調(diào)控的住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén),要求后者核實(shí)情況后上報(bào)。

輿論普遍猜測(cè),在樓市回暖的真假辯論期間,民眾守候相望的信心被嚴(yán)重動(dòng)搖之后,國(guó)家會(huì)不會(huì)有新一輪的調(diào)控措施出臺(tái)？

　樓市回暖尚言過(guò)早

目前公布的各方數(shù)據(jù),似乎均在表明8月成為"樓市新政"以來(lái)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),樓市開(kāi)始回暖。新華網(wǎng)記者"深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),樓市已經(jīng)全面回暖",這其中包括北京市二手房?jī)r(jià)格普漲、上海市樓市成交價(jià)重回兩萬(wàn)元以上和廣州8月網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)"樓市新政"調(diào)控以來(lái)新高。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部向《法治周末》提供的數(shù)據(jù)顯示,8月份,北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為12813套,環(huán)比上漲23.6%。但與去年同期相比下降46.2%。他們的結(jié)論是:8月京城樓市微現(xiàn)回暖,二手房交易量上漲,價(jià)格仍在下行通道徘徊。

針對(duì)讓人眼花繚亂的數(shù)據(jù),業(yè)界解讀卻不盡相同。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,壓抑了近半年的需求開(kāi)始釋放,成交量帶動(dòng)價(jià)格上漲,樓市確實(shí)開(kāi)始回暖;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,回暖不過(guò)是開(kāi)發(fā)商借著"金九銀十"傳統(tǒng)旺季制造樓市繁榮假象而已。

事實(shí)上,很多媒體報(bào)道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源不詳,在可溯源的數(shù)據(jù)中,目前沒(méi)有來(lái)自官方權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),而幾家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)又不相一致。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)由此提出他的質(zhì)疑,"依據(jù)這些打架的數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否全面回暖本身就是個(gè)謬誤"。

中科院房地產(chǎn)研究所研究員黃興文認(rèn)為,以北京的情況而言,"回暖是假的"。他告訴《法治周末》記者,京城一些新樓盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)后有一定幅度的價(jià)格回升,低價(jià)促使成交量上升,并不叫回暖。根據(jù)他們的一些調(diào)研,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的投資性需求實(shí)際上還是被遏制的,因此現(xiàn)在宣稱的回暖,"較多是冬天里的小回暖,而絕不是冬天與春天的交替"。

接受《法治周末》記者采訪時(shí),馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為目前全面回暖的基礎(chǔ)并不存在。原因在于:頭先,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒(méi)有放松,反而被高層反復(fù)強(qiáng)調(diào);其次,在剛剛披露的地產(chǎn)上市公司中報(bào)可以看到,開(kāi)發(fā)商的"資金鏈"繼續(xù)吃緊,"四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流都是負(fù)數(shù)";中報(bào)同時(shí)顯示,上半年完成的銷售計(jì)劃目標(biāo)并不理想,"超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成",導(dǎo)致這些公司庫(kù)存大幅增加,"這意味著供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)"。

雖然認(rèn)為今年拷貝2009上演絕地反彈的可能性不大,馬光遠(yuǎn)仍然一再?gòu)?qiáng)調(diào)應(yīng)對(duì)人造虛假回暖釀成瘋漲悲劇的警惕。

2009年,在開(kāi)發(fā)商不斷放言地產(chǎn)回暖的情境下,引發(fā)購(gòu)房者風(fēng)潮,造成房?jī)r(jià)在下半年一路飆漲,迄今無(wú)法回歸。

　地方執(zhí)行"國(guó)十條"不力

伴隨樓市回暖傳言的,是對(duì)國(guó)家二次調(diào)控的期待,許多媒體引用專家觀點(diǎn),指稱"4?17"新政"根本沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)",由此猜測(cè)二次調(diào)控的可能性迫近,并進(jìn)一步從國(guó)務(wù)院要求住建部等監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)等傳言側(cè)面證實(shí)。

但在接受《法治周末》記者采訪的專家看來(lái),事實(shí)可能并非如此。

黃興文從他們對(duì)京城房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),自"國(guó)十條"和"京十二條"頒行以來(lái),對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的控制效果是明顯的,新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格比預(yù)期低、老樓盤(pán)在變相打折,"投資性需求得到很大遏制,這就遏制了需求的至少一半","這些都是我們希望看到的,它出現(xiàn)了,怎么能說(shuō)沒(méi)有效果"？

他認(rèn)為,之所以外界普遍認(rèn)為"樓市新政"沒(méi)起效果,是對(duì)政策的預(yù)期值不同。"很多人都希望政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)就降下來(lái),這是不現(xiàn)實(shí)的,任何事情總需要一個(gè)過(guò)程。"

馬光遠(yuǎn)對(duì)此批評(píng)得更直接:"能不能自己先去做些調(diào)查,再說(shuō)有沒(méi)有效果？"

他告訴記者,只要多跑幾個(gè)新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),再比較去年此時(shí)新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的場(chǎng)景,自然就會(huì)對(duì)新政的作用有顯而易見(jiàn)的評(píng)判,"在這個(gè)坑蒙拐騙的時(shí)代,各方怎么說(shuō)、拿什么數(shù)據(jù)說(shuō),能夠盡信嗎"？

黃興文和馬光遠(yuǎn)都向《法治周末》記者強(qiáng)調(diào),純粹從宏觀調(diào)控政策制定而言,"國(guó)十條"的力度"已經(jīng)足夠了",根本不需要再有所謂的二次調(diào)控或者政策微調(diào)。

但他們同時(shí)也指出,執(zhí)行不到位是"樓市新政"目前面臨的問(wèn)題。

各地對(duì)新政的實(shí)施細(xì)則和執(zhí)行力度不一致,較終效果就不同。黃興文向記者介紹,北京算是執(zhí)行非常嚴(yán)格的城市,效果就比較明顯,數(shù)據(jù)顯示80%的購(gòu)房者為頭次置房,執(zhí)行不嚴(yán)的很多地方則仍表現(xiàn)為多數(shù)是投資性的改善性住房需求。

"很多地方根本沒(méi)有使用新政授予的關(guān)鍵武器(指限制房貸等各類金融政策),民眾卻在抱怨政策本身沒(méi)用,是不公平的。"馬光遠(yuǎn)說(shuō)。

實(shí)際上,對(duì)樓市新政執(zhí)行力度的詬病,一直存在。馬光遠(yuǎn)舉例,比如"國(guó)十條"中提出要完善房地產(chǎn)稅收政策,可實(shí)際執(zhí)行中卻一再拖延,不可避免地會(huì)影響到政策的預(yù)期效果;又比如"國(guó)十條"中提到要對(duì)調(diào)控不力的地方進(jìn)行問(wèn)責(zé),可對(duì)于媒體曝光出來(lái)的上千宗閑置土地名單,至今沒(méi)有見(jiàn)到任何制裁措施;再如各地一些銀行對(duì)房貸政策悄然"松綁",也沒(méi)有人去追究……

(作者：陳霄)