整個市場都在傾聽一個聲音。

9月29日晚，據(jù)新華社和人民廣播電臺的消息，樓市調(diào)控再施重拳，北京市實施國務(wù)院10號文件的細則，被推向全國。傳說已久的房產(chǎn)稅利劍終于祭出。

國家發(fā)改委、財政部、國家稅務(wù)總局、國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門再次出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，以全面抑制已露出苗頭的投資性需求，堅決遏制房價上漲。

國土部、住建部發(fā)出針對土地市場調(diào)控的聯(lián)合通知時，soho 中國(00410.hk)董事長潘石屹（新聞 博客）于9月27日下午表示，未來政府或從調(diào)節(jié)貸款成數(shù)及利率，以及實行房產(chǎn)稅方面，來調(diào)節(jié)樓市。所以，對9月29日的政策，聲稱未感意外的潘石屹，還是有一點預(yù)測準(zhǔn)確的自得。

經(jīng)濟學(xué)家趙曉認為，政策必須在此時出臺，否則國慶之后形成房價報復(fù)性反彈，政府更加難以抑制。

接受本報記者采訪的專家認為，此次再調(diào)控的通知下達之后，樓市成交量將迅速跌入冰點，數(shù)月內(nèi)市場都將籠罩一片濃郁的觀望情緒。

如果說國土部、住建部的聯(lián)合通知下發(fā)后，開發(fā)商還抱有僥幸心理，以為不過如此的話，那么，現(xiàn)在他們就只有等待迎接冰涼的房地產(chǎn)冬天了。

調(diào)控仍有余音。有消息稱，9月27日，央行貨幣政策委員會再次有決策層參加的內(nèi)部會議，委員建議為了收緊流動性和保持正利率，應(yīng)該采取上調(diào)準(zhǔn)備金和加息的貨幣政策?！吧险{(diào)存款準(zhǔn)備金率的決定已經(jīng)進入較后階段，但是是否加息尚在討論當(dāng)中?！?

　告別回暖迎來冰點

根據(jù)趙曉的理解，新的政策在此時出臺，是因為管理層擔(dān)心國慶之后形成房價的報復(fù)性反彈，到時候再出政策會更加被動。客觀地說，國務(wù)院10號文件實施5個多月來，已經(jīng)取得了一定的成效，的成功之處在于對預(yù)期的管理。由于市場對史上較嚴厲的樓市調(diào)控政策仍存在一定的預(yù)期，開發(fā)商在前段時間樓盤暢銷的時候，沒有敢瘋狂漲價，投資者也沒有大舉入市。但是，調(diào)控進入9月以后，這種對預(yù)期的管理漸漸失效，一些投資性需求大量入市，部分城市也重現(xiàn)火爆狀態(tài)?，F(xiàn)在出臺政策，也是給這種“火爆”澆一盆涼水。不過，趙曉認為，房產(chǎn)稅政策不會很快推向全國，而是在試點的基礎(chǔ)上給各地一些因地制宜的空間。

中國社科院金融研究所研究員尹中立表示，國務(wù)院10號文件4月份頒布以后，市場已經(jīng)出現(xiàn)4個多月的僵持，成交量8月開始逐步回升，但隨著金九銀十的到來，調(diào)控的藥效在逐漸減弱。新的調(diào)控政策選擇在國慶前發(fā)出，對漸趨火熱的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生明顯的降溫作用。他認為，盡管新的政策與國務(wù)院10號文件內(nèi)容大部分一致，但力度要強得多，且更加強化執(zhí)行力度。

尹中立認為，通知下發(fā)后，樓市將會出現(xiàn)明顯的量價齊跌，并迫使大開發(fā)商把目光越來越多地轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)，以此求得市場存活，而萬科在此方面早已開始行動。

21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾預(yù)計，未來的樓市觀望時間可能長達半年。但她同時提醒，消費者不要期望房價會立即大幅度下跌，因為開發(fā)商對政策也需要消化一段時期，而8月以來回籠的資金也夠開發(fā)商再支撐一段時間。但大勢不可違，量跌之后必將是價格的下跌。

　開發(fā)商的反應(yīng)

新的調(diào)控政策出臺后，記者聽到了消費者的一片叫好之聲，但作為政策調(diào)控對象之一的開發(fā)商，則對未來樓市普遍悲觀。

路勁地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理溫立偉認為，這屬于政府部門的周期性調(diào)整，主要是政府對此前市場的日光盤、投資需求反彈等不滿意。而此政策的目的主要是穩(wěn)定房價上漲預(yù)期，令房價在半年至一年內(nèi)保持平穩(wěn)。他表示，這對開發(fā)商影響的是拿地的信心以及拿地的資金。而對于那些存在土地款到期、發(fā)債到期的開發(fā)商，尤其是業(yè)務(wù)類型單一住宅的開發(fā)商，其現(xiàn)金流將會受到嚴重沖擊，可能會迫使此類開發(fā)商在一段時間內(nèi)率先降價。不過，他認為，從另外一方面講，按照政策預(yù)期市場發(fā)展，國企以及大的上市房企尤其是資金充裕的開發(fā)商將會走向繁榮，房企會面臨新一輪洗牌。

一位不愿透露姓名的企業(yè)高層對本報記者表示，新政策的出臺在意料中，今年4月以來，調(diào)控政策的負面因素已基本上被市場消化。他認為，新政策將對投資性需求造成很大打擊，但目前改善性需求還占市場主流，他所在公司并不過分擔(dān)心。因為存在著對更嚴厲政策的預(yù)期，公司已經(jīng)從下半年開始，縮小開工面積，提前為調(diào)控做好準(zhǔn)備，抵御風(fēng)險。

此前一周，華遠集團董事長任志強在接受本報記者專訪時，還認為11月份經(jīng)濟工作會議之前，不會有新的樓市政策出臺，但9月29日的通知明顯超出了他的預(yù)期。

不過，任志強說，“政策關(guān)鍵是要管住地方政府，管不住地方政府的政策都是無效的?！?月29日的通知明確提出，要嚴格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。很顯然，這一點明確指向地方政府，并要求各地立即制定國務(wù)院10號文件實施細則。而此前除了北京、重慶、深圳、廣州等少數(shù)城市外，包括上海等在內(nèi)的大多數(shù)城市，并未制定相應(yīng)的實施細則。

國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也認為，落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃，與處理閑置用地一樣，應(yīng)出臺針對地方政府的具體政策，使之具有不可推諉的可操作性。

　恐慌性成交招致重拳還擊

此次調(diào)控政策為何出臺如此之快？

林蕾表示，政府部門一直在密切監(jiān)測調(diào)控以后的樓市運行態(tài)勢，前段時間住房和建設(shè)部派員前往熱點城市進行了調(diào)研，當(dāng)時很多城市還是認為是剛性需求拉動帶來的成交增長，但9月以來，一股恐慌性、非理性的氣氛開始蔓延，這令決策層非常不安。林蕾認為，與過往調(diào)控政策總是比市場慢一拍相比，9月29日的新政策，出臺速度這么快，就是因為決策層和主管部門隨時掌握著市場的較新動態(tài)。

毋庸置疑，調(diào)控新政策是對市場的及時反應(yīng)。自4月17日，被稱為史上較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國十條”出臺4個月后，一、二線城市的樓市再度火爆，不少在8月、9月創(chuàng)出成交量和價格的新高。

中秋假期里，深圳新房三天成交量達482套。近日開盤的廣州亞運城項目，均價在1.2萬至1.3萬元，近800套房當(dāng)日賣出逾七成。排隊搶房現(xiàn)象在部分城市重現(xiàn)?！笆蹣翘幣砰L隊的情景，傳導(dǎo)出恐慌氣氛，有些購房者以為調(diào)控失敗了，房價又要上漲了。”21世紀不動產(chǎn)分析師齊凡指出。

市場的火熱甚至在某種程度超越調(diào)控前的狀態(tài)。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份的銷售情況幾乎已經(jīng)超過調(diào)控前的3月份。截至9月25日，北京商品房成交量繼續(xù)大幅增長，期房總成交達到9428套，其中住宅為7432套，同比8月同期上漲77.4%，日均276套，這一數(shù)據(jù)甚至超過3月份的日均273套的平均水平。而房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后的頭次大型房展會——北京秋季房屋展覽會顯示，房展會觀眾數(shù)量達到11萬人次，比夏季展會翻了一番。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房價仍然在上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月中國70個大中城市房價同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個百分點，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高端住宅銷售價格上漲15.1%。

隨著成交量的上升，部分豪宅項目開始上調(diào)售價。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，24個豪宅項目的成交均價出現(xiàn)環(huán)比上漲，平均漲幅為9.7%。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，北京某一熱銷樓盤，僅開發(fā)商內(nèi)部員工以及其他開發(fā)商員工購家就占據(jù)很大一部分。而這些人士購房目的仍是投資?！巴顿Y需求太強烈，根本壓抑不住?！边@位業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃地說。

然而，任何公然挑戰(zhàn)決策層決心的行為，必將招致更強烈的“還擊”。突如其來的新調(diào)控，昭告了今年樓市的高潮已經(jīng)過去，開發(fā)商必須研究如何應(yīng)對成交急劇下滑的局面。

(作者：　王營，荊寶潔)