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各方聚焦樓市二次調控 是否能降房價仍存分歧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 625 次
9月29日晚間,二次調控如期而至。頭套住房頭付款比例調整至30%以上,第三套及以上住房貸款暫停,嚴控消費類貸款用于購房,限購令全國推廣,加快推進房地產(chǎn)稅試點,問責制再次被強調……在開發(fā)商們摩拳擦掌準備“絕地反攻”,迎接“銀十”之時,二次調控的威力打破了這一期待,讓已經(jīng)開始出現(xiàn)量價齊漲苗頭的樓市,成交量掉頭而下,重新返回高度觀望之中。對樓市的調控決心堅定,但二次調控是否能降下房價,各方觀點仍存分歧。
現(xiàn)狀
樓市重返觀望
十月頭周住宅期房成交降7成
二次調控新政出臺后,樓市成交量急轉而下。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月上旬二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創(chuàng)造的新政后較高峰5322套下調了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢頭,價格出現(xiàn)輕微下調,從18180元/平米下調了0.6%。
商品房除經(jīng)限外的住宅總成交量為2060套,相比9月上旬的3219套下跌了36%,均價也出現(xiàn)了明顯下調,從9月上旬的21800元/平方米下降為21160元/平方米,下降幅度達2.9%。
性價比依然是王道
成交量下滑,但是依然不乏熱銷樓盤。10月1日開盤的中糧萬科長陽半島、10月6日開盤的遠洋新悅和10月7日開盤的北方中惠國際,都出現(xiàn)了開盤即售罄的情況。
中糧萬科長陽半島三期推出376套房源,均價15600元/平方米,當日即基本被認購完畢。同樣的情況也出現(xiàn)在遠洋新悅,開盤價在17000-18000元/平方米左右,272套房源當天即告售罄。位于石景山的北方中惠國際,400余套房源開盤即售罄。
記者注意到這幾個熱銷項目都具有較高的性價比,長陽半島和遠洋新悅瞄準的都是剛需定位,面積經(jīng)濟合理,單價明顯低于周邊市場價格,又具備軌道交通優(yōu)勢,因此受到頭套置業(yè)者的熱捧。北方中惠國際雖然均價高達30000元/平方米左右,但因為是精裝修LOFT產(chǎn)品,平攤下來單價并不高,加上戶型設計合理,位置優(yōu)越,熱銷也是必然。
四季度壓力驟增
據(jù)了解,不少房地產(chǎn)公司都把十月、十一月當做完成年度銷售的,但二次調控的到來,打破了這一計劃,使得剛剛體現(xiàn)出“金九”特點的樓市重返觀望,業(yè)內普遍認為“銀十”很可能流產(chǎn),這將給市場一部分企業(yè)原本已經(jīng)很緊張的資金鏈帶來更大的壓力。
SOHO中國董事長潘石屹也不看好四季度的銷售。他表示,上半年上市公司財務負債率普遍偏高,企業(yè)寄希望于“金九銀十絕地大反彈”,但二次調控政策對市場影響立竿見影,再加上隨時可能出臺的“房產(chǎn)稅”,“我對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀”。
開發(fā)商平靜應對
雖然市場觀望情緒濃厚,但對新五條,更多開發(fā)商并不顯得緊張,有不愿意透露姓名的開發(fā)商私下表示,新五條“沒新意”,認為“政府快沒招兒了”。
據(jù)了解,位于13號線城鐵邊的領秀新硅谷十一期間成交十幾套,相關人士表示,項目單套在240萬-380萬左右,今年銷售狀況一直平穩(wěn),新五條對銷售沒有太大影響。橡樹灣10月3日新開了一棟樓,精裝公寓,賣33000元/平方米,新開144套,簽了102套。業(yè)內人士對記者表示,這在總價450萬-500萬一套的樓盤里,賣得算相當不錯了。而引進了人大附中、均價45000元的億城西山華府則可能因總價高、戶型大,國慶期間賣得不甚理想。
業(yè)界觀點
SOHO中國董事長潘石屹
影響將立竿見影
這次出臺的這五條政策中,我認為重要的有兩點:一是住房信貸政策,二是房產(chǎn)稅,其余都是“進一步”如何,執(zhí)行起來很難。一、住房信貸政策就是“按揭政策”,過去一直在劃分頭套、套、第三套以上,操作和監(jiān)管起來太困難,這就是屢屢調控仍不見成效的根本原因。按揭頭付調整,實質是用多大的杠桿啟動住房需求,一成就是十倍杠桿,二成就是五倍杠桿,三成以上就是三倍以下的杠桿?,F(xiàn)在是從五倍的杠桿調成了三倍以下,自然啟動的住房需求就會下降,是立竿見影的影響。二、房產(chǎn)稅雖然沒有明確,但用了“加快推進”的字眼。讓我們感覺到房產(chǎn)稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼來了”。這次,狼真的來了。
“地產(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人之一王智中
指望房價反彈不現(xiàn)實
這次調控采取了“一刀切”的手段,無論是一線城市、無論房價是否過快增長,無論是否頭套。繼北京之后,深圳、上海立馬出臺了限購措施。這相當于把大部分炒作資金封堵在大門之外。有一個常識,沒有炒作資金介入的市場,不能出現(xiàn)價格瘋漲。支撐目前市場還有兩大主力,一是剛需,由于提高了頭付,杠桿率從5倍變成了3.3倍,總購購力受到了一定影響;另外就是資產(chǎn)配置需求,這部分大多數(shù)屬于3套以上,杠桿率等于0,完全是一種資產(chǎn)轉移,這部分需求的潛力還是蠻大的,但在房產(chǎn)稅的壓力之下,嚴重超配的動力會減少,也就是這部分需求也會減少。在投機需求被全國封堵,剛性需求和資產(chǎn)配置需求減少的情況下,在供應增加的情況下,指望房價反彈是不現(xiàn)實的。
泰禾紅御總監(jiān)沈力男
政策意在提醒和敲打
新五條中有關頭付提到30%的條款,這個好多樓盤已經(jīng)在執(zhí)行了,沈力男認為,政府此次出臺政策,意在提醒和敲打,因傳統(tǒng)“金九銀十”有冒頭現(xiàn)象,也有一些開發(fā)商以價換量,政府可能擔心量的增加帶來價格上漲,所以選擇在這個節(jié)骨眼上敲打和提醒。沈力男認為近期政策中較有力度的條款是政府的問責制度,這個比其他政策更有新意,以往的政策都是指向抑制投機,打擊投資,某種角度上可能也誤傷剛需,但這次,除此之外,除了對購賣雙方的約定外,對政府也開始問責,但擔心的是政府用一些短期手段規(guī)避政策的限制,比如限購,限價,高價樓不發(fā)證等,政策要長遠持續(xù)下去,需要真正的決心改變。土地方面,沈力男認為調控應該有分工,較好是低端有保障,要靠政府投入,中端有保證,靠政府的引導,高端有市場,放開高端市場。對于高端市場影響方面,沈力男表示,整體來講,高端市場也因新政而受到一定影響,這種影響主要是政策中的“限購”成分帶來的,但雖然在調控大背景下,高端市場的購購群體卻不會因“天氣變化”而選擇購購或者不購購,高端有高端的剛需,對這部分群體來講,只要喜歡,就可以出手。購購幾千萬上億房子的人,也基本沒有炒房族。
東亞新華總經(jīng)理賈玉鵬
“新五條”致成交周期延長
“新五條”的效果已經(jīng)有所體現(xiàn),購房者的猶豫時間延長,但目前而言對項目的銷售沒有太大的影響。
這次政策如果不能有效控制房價,那么以后調控的難度會進一步加大。4月政策之所以沒有有效控制房價的原因是開發(fā)商不缺錢,而此次政策也面臨著這方面的壓力,8、9月份的銷售使很多開發(fā)商的資金快速回籠,他們仍不缺錢。但傳統(tǒng)上的“銀十”有一定難度。
新政策出臺后的兩三個月至關重要,它將直接影響開發(fā)商、消費者的市場預期,在此期間,政府應該做好房價的監(jiān)控工作,如果不能有效控制,后續(xù)的政策應繼續(xù)出臺。
華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰
“新五條”新政加強版
“新五條”將4月份政策中一些寬松的口進一步封緊,比如4月份政策中指出各地根據(jù)實際情況來處理購購第三套房的情況,而此次的“新五條”則采用一刀切,所有地方都暫停發(fā)放第三套及以上貸款。這給市場的信號是政府調控的決心和信心,從而改變市場的預期,對控制房價有一定作用。
此次的政策對9月出現(xiàn)的成交反彈而言是當頭一棒。
專家觀點
九九房搜索市場部王偉偉
改善性購房面臨阻力
新政中房產(chǎn)抵押款不能用于購房的規(guī)定對于改善性需求的用戶來說,政策出臺之前,可以抵小房換大房并用抵押貸款一次性付款。
二輪新政嚴格打擊以房產(chǎn)抵押款購房,抵小換大購房不再可行,只能賣小換大,而新政策中有關房產(chǎn)所得稅部分又明確規(guī)定“對出售自有住房并在一年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅”。
應繳納的稅金增加,且喪失了全款購房的議價空間,顯性的改善性購房面臨重重阻力。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩
價格下跌可能性增大
7月以后成交價未進一步跌落,9月甚至略有增長的情況下,業(yè)主預期價格與實際成交價格差距再次拉大。10月份業(yè)主預期依舊樂觀,但二次調控抑制需求趨勢進一步明顯,部分需求被阻擋在成交門檻之外以及部分需求在業(yè)主報價不斷走高下觀望,都會促使成交價下跌,從而影響業(yè)主價格預期較高的心理,導致價格進一步深度平抑。
亞豪機構副總任啟鑫
影響中端市場
由于需求的差異性,高價、低價房源的客群受政策調控的影響一般會相對較小。對中端房源的影響逐漸顯現(xiàn)。
高端物業(yè)投資客的資金充足,難受此輪新政的影響;而低價房源購房者,觀望情緒較小。相應的,中等價位房源的需求銳減明顯,信貸再度收緊之后,購房者資金壓力陡增,故此輪調控的效果將率先從中端市場開始,進而再向低端、高端市場蔓延。
華高萊斯副總公衍奎
政策調控是攔壩蓄水
“新五條”是4月出臺政策的落實、延續(xù)和細化,這種政策和目前的金融市場是有矛盾的,現(xiàn)在的貨幣政策比較寬松,黃金、股市、藝術品都在上漲,而控制房價不上漲顯然不能從根本上解決問題,實際上,不管是新政策還是老政策都是在攔壩蓄水,較后能否攔截成功要看博弈結果。
二手房市場再現(xiàn)低價拋房
受輪9·29新政調控及十一長假影響,10月上旬京城樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。二手房住宅成交量更是銳減了7成多。業(yè)內人士預計,受輪調控和季節(jié)因素影響,四季度北京樓市二次探底,已成定局。
二手房成交慘淡
根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),二手房方面成交慘淡,數(shù)據(jù)顯示10月上旬(10月1日-10月11日),全市二手房住宅僅成交2590套,十一期間有幾天的成交量甚至只有個位數(shù),環(huán)比降幅達到49.3%。
從成交量銳減的情況看,趕二次調控政策末班車的購房者相比次新政明顯減少,相比5月初的火爆成交,在輪宏觀調控下北京樓市并沒有出現(xiàn)明顯的末班車效應。雖然部分9月底的成交在國慶期間簽約使得國慶數(shù)據(jù)甚至相比因為60年大慶的去年同期更高,但是調控的效果已經(jīng)明顯。
中原地產(chǎn)認為,之所以
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