目前的這個時間點，2010年的中國房地產(chǎn)市場即將收官，但房地產(chǎn)調(diào)控的這幕大戲還遠未結(jié)束。各地時時刷新的“地王”和房地產(chǎn)商頻頻傳來的業(yè)績捷報，與房地產(chǎn)上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對比。

　在2010年這個拐點上，中國的房地產(chǎn)將穿越極寒，激變，突圍。

樓市寒中乍暖

盡管被公認為史上較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時間，房地產(chǎn)市場卻暖意漸現(xiàn)。

根據(jù)國信證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年11月，18個城市銷量平均同比回落27.3%，平均環(huán)比回落8.5%，除廣州、廈門兩地出現(xiàn)銷量二次探底現(xiàn)象以外，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫，青島、東莞、重慶三地11月銷量實現(xiàn)同比正增長，北京、天津、武漢、昆明四地環(huán)比增幅均在15%以上。

而很多房地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)明顯杰出，從累計銷量上看，二、三線城市表現(xiàn)明顯優(yōu)于一線，其中青島表現(xiàn)較佳，前11個月累計銷量已超去年全年水平，武漢、重慶緊隨其后，分別達到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。

而“二次調(diào)控”之后樓市乍寒還暖的表現(xiàn)在一定程度上提振了開發(fā)商對市場需求的信心。京、深、杭等8個城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長26%；北京、上海等地12月周的批售量仍在增加。

如此看來，12月的市場供應(yīng)很可能高于11月，同時市場逐漸適應(yīng)調(diào)控、新盤多以優(yōu)惠面市以及“限購令”到期預(yù)期等因素的作用下，在供應(yīng)增加的情況下，12月銷量有望實現(xiàn)環(huán)比增長。

同時，在價格方面，各城市均價維持高位震蕩，表現(xiàn)相對平穩(wěn)，11月均價數(shù)據(jù)漲跌各半，11個城市均價平均環(huán)比回落1.6%.

從庫存來看，雖然11月以來市場供應(yīng)有所增加，但各地庫存未現(xiàn)積壓，目前市場可售量增長緩慢，整體上仍處在歷史低位，10個城市11月份可售量平均環(huán)比漲幅僅為2%，其中，杭州、青島兩地甚至出現(xiàn)了6%左右的下滑。

總體看來，2010年政策調(diào)控不斷，但房價仍在上漲。東海證券數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，全國房價較年初上漲9%，一線城市上漲28%，二線城市上漲24%。

從兩次政策出臺的情況看，4.17政策出臺后，各城市成交量普遍出現(xiàn)地量，成交量萎縮甚至于超過2008年；而9.29政策出臺后，各城市的成交量萎縮卻不明顯，價格更是保持了穩(wěn)定。特別在二三線城市，需求顯得更為強勁，甚至于一些二三線城市的商品住宅成交量，已經(jīng)恢復(fù)至調(diào)控前的水平。

房地產(chǎn)兩罪并罰

2010年房地產(chǎn)政策面壓力既有來自于2009年行業(yè)量價暴漲所引發(fā)的基本面壓力，也有整個行業(yè)過去5到10年缺乏制度實質(zhì)性改革和政策完善所帶來的歷史虧欠，所以，是兩罪并罰。

簡單回顧一下房地產(chǎn)的歷史就可以知道，從2003年被確立為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)開始，房地產(chǎn)便飛速發(fā)展；2005年，房地產(chǎn)業(yè)的過快增長引發(fā)波真正意義的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)一度陷于低谷。

然而，由于2007年美國次貸危機引起的全球金融風(fēng)暴，被迫收起調(diào)控利劍，通過政策扶持房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵住房消費，拉動經(jīng)濟，抵御全球金融危機。房地產(chǎn)業(yè)在多年支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，很快實現(xiàn)了觸底反彈。

2008年中國房企旺市中力求夯實基礎(chǔ)，苦練內(nèi)功者寥寥。更多企業(yè)尋求多元化發(fā)展，盲目擴張。但是，因各地政府托市，極度寬松的貨幣政策讓市場峰回路轉(zhuǎn)，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽。

于是，2007年經(jīng)歷的種種瘋狂行為，在2009年再次上演。房地產(chǎn)公司又開始大舉借債、高價圈地、高速擴張，錢永遠都不夠花。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國內(nèi)房企融資的不二法門。

而在2010年經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于行業(yè)層面，而是從經(jīng)濟全局考量的戰(zhàn)略抉擇。中長期看，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地位的變化，必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)主流經(jīng)營戰(zhàn)略和盈利模式的變革。

中國社科院近期發(fā)布2010《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》，指出，中國近20年的經(jīng)濟增長并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資僅次于制造業(yè)，且具有上升的趨勢，占GDP的比重也在不斷擴大。而近年資本流動性過剩導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場投資尤其是投機成分比重過大，亦為整體經(jīng)濟埋下隱憂。不難看出，正在加緊深化轉(zhuǎn)型的中國經(jīng)濟開始淡化房地產(chǎn)的支柱地位。

而較新定調(diào)的十二五規(guī)劃中明確提及扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，但并未提及房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)所謂支柱產(chǎn)業(yè)的光環(huán)明顯被削弱。

所以，房地產(chǎn)市場在2010年面臨的是一個轉(zhuǎn)折之年，會呈現(xiàn)新的面貌和思維方式。

三大模式鎖定杰出公司

而較有可能的是，經(jīng)過連續(xù)打壓的房地產(chǎn)，從2011年開始，股價受政策綁架程度會降低，政策收緊后股價有可能會形成回升趨勢。股價將會實際反映上市公司的真實價值，優(yōu)質(zhì)上市公司具有較強的業(yè)績增長能力，股價會有進一步表現(xiàn)。

比如萬科，銷售額提前四年突破1000億，突破投資者之前的認識和預(yù)期極限，但資本市場給予的公司估值卻一再被壓低，從較高28倍一度到較低11倍。2010年之后，這種情況將會改觀。

而各大券商的2011年房地產(chǎn)策略先后出爐，見仁見智中頗多爭議。理財周報認為，戰(zhàn)略順應(yīng)以下趨勢的公司將在未來獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢：

從業(yè)務(wù)布局看，中國房地產(chǎn)增長將由東部轉(zhuǎn)向中西部、從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。城鎮(zhèn)化和舊城改造加速將推動中小城市樓市進入高速成長周期。如榮盛發(fā)展(002146,股吧)、福星股份(000926,股吧)、中天城投(000540,股吧)等；

從盈利模式看，隨著土地、稅收等制度轉(zhuǎn)向促進供給端成為常態(tài)，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存，加速開發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進擴張的主流盈利模式。這要求公司具備前瞻性的戰(zhàn)略和高效的管理組織，土地儲備和開發(fā)布局全國且有層次。如龍頭萬科；

從經(jīng)營模式看，受益中國經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化推進和居民財富提升，商業(yè)地產(chǎn)需求將獲得持續(xù)提升，政策環(huán)境顯著好于住宅。2011年，商業(yè)地產(chǎn)擁有資金從住宅回流、房地產(chǎn)信托基金試點和通脹保值功能等多項催化劑。如浦東金橋(600639,股吧)、金融街、世茂股份(600823,股吧)等。

而環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)這三個“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域城市消費升級，周邊中小城市將進入快速發(fā)展期；以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高鐵建設(shè)的推動下將成為未來五年的房地產(chǎn)熱點區(qū)域。

(作者：董蘭蘭)