靜悄悄轉(zhuǎn)身，不愿驚動太多人。當(dāng)外界還在為萬科是否應(yīng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)而激烈討論時，萬科已經(jīng)悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元，2010年萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投資密集度堪稱未有。

11月4日，萬科在上海的頭個純商業(yè)項目進(jìn)入輪環(huán)評公示。

僅僅在兩周前，萬科于10月20日以11.5億元收購了北京贏嘉。而在不久后的12月份，萬科在上海的頭個高端商務(wù)辦公項目萬科VMO將要上市。

當(dāng)千億版萬科正無限逼近，今年以來的一系列舉措被視為萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵性標(biāo)志。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作更加復(fù)雜，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。而萬科在接受《財經(jīng)日報》采訪時則強(qiáng)調(diào)，萬科專注于主流住宅開發(fā)的定位并沒有改變。

投資密集度

如果不是上海環(huán)境熱線網(wǎng)公布的環(huán)評公示，外界依然無法獲悉這個名為“上海萬科七寶53#地塊”的項目何時動工。早在此前的2003年8月，萬科通過招拍掛方式以7900萬元的低價拿下七寶53#地塊，后因動遷問題一直無法開工。

萬科向本報表示，七寶53#地塊屬于純商業(yè)項目，計劃在明年上半年開工建設(shè)，屆時將建設(shè)成為一個包括商場、影院及餐飲、展示等服務(wù)，并能提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位一站式大型購物。這也是萬科在上海的頭個純商業(yè)地產(chǎn)項目。

此前的8月，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明曾在公開場合表示，到目前為止萬科集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)面積已有300萬平方米，其中上海約占60萬平方米。劉愛明稱，今年年底，除了其上海6萬平方米的寫字樓項目將上市外，萬科還將在全國開工15萬平方米的**上蓋商業(yè)物業(yè)。

但事實證明，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的動作遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進(jìn)入這一領(lǐng)域，并且盡力做到悄無聲息。

繼7月萬科在北京的頭個寫字樓項目——萬科五號公社推出后，10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元收購北京贏嘉。位于北京區(qū)域的贏嘉經(jīng)過四次易主之后，較終被萬科收歸囊中，被視為萬科在北京進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性一步。

更讓同行詫異的是萬科在東莞和西安的“非常”舉動。

3月26日，萬科在東莞長安與12家競爭對手經(jīng)歷136次激烈爭奪，以溢出底價一倍的高價拿下75653平方米的地塊。這個總建筑面積為25萬平方米的項目，將建成一座約60層的性商業(yè)建筑，該建筑高度在東莞僅次于臺商大廈和虎門一號，這也是迄今為止萬科在全國所建的較高建筑。

此后的4月8日，萬科又與西安市曲江新區(qū)管委會簽約，將在曲江投資80億元建設(shè)占地4872畝的以商務(wù)辦公、酒店公寓、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及周邊商務(wù)辦公、酒店公寓等綜合開發(fā)。

5月26日,武漢萬科與來自杭州的國內(nèi)本土品牌酒店航母君瀾酒店集團(tuán)簽訂協(xié)議,將斥巨資在萬科城項目內(nèi)建設(shè)高端商務(wù)酒店。

而在萬科總部所在地的深圳，萬科在6月9日宣布頭個城市綜合體龍崗區(qū)項目正在緊鑼密鼓地籌備中，在明年和后年分別投產(chǎn)兩家酒店，將簽約威培斯酒店管理集團(tuán),管理旗下萬科酒店項目。萬科集團(tuán)副總裁、萬科深圳公司總經(jīng)理杜晶表示：“深圳萬科將從單一的住宅產(chǎn)品升級為多元化的業(yè)態(tài)經(jīng)營?！?

合作開發(fā)實現(xiàn)快速擴(kuò)張

年初至今，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及到北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域城市。有業(yè)內(nèi)人士經(jīng)過粗略統(tǒng)計稱，加上部分附帶性商業(yè)項目，目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200億元。

在2009年年底，萬科總裁郁亮曾明確表示，2010年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科除80%的開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)計劃包括正在計劃之中的深圳5個酒店，以及2010年將落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時，預(yù)計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。

為萬科東莞商業(yè)地產(chǎn)項目提供顧問服務(wù)的華夏柏欣深圳分公司副總經(jīng)理戴曙華向本報表示，雖然萬科在住宅市場上成績斐然，但隨著競爭加劇和政策調(diào)控的持續(xù)，住宅市場未來發(fā)展的不確定性正在增加，萬科加大對具有長期穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)的投入，既是無奈之舉，也是戰(zhàn)略需要。

一批住宅開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，也在很大程度上逼迫萬科直面競爭。目前，保利、華潤、富力、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等大型房企也紛紛在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。

一系列舉動也證明，此前業(yè)界盛傳的萬科內(nèi)部關(guān)于到底要不要做商業(yè)地產(chǎn)的爭論，已經(jīng)達(dá)成某種一致。曾一直堅持專業(yè)化發(fā)展道路的萬科董事局主席王石，在3月的投資者推介會上表示，萬科專注于主流住宅開發(fā)的定位并沒有改變，但將嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型。

萬科向本報提供的資料顯示，近年來新出讓項目中商業(yè)配套的比重普遍呈現(xiàn)上升趨勢，公司在該領(lǐng)域的競爭能力一定程度上將影響到未來的項目獲取；如何對住宅項目中的商業(yè)配套物業(yè)進(jìn)行有效管理，以提升項目價值和客戶居住品質(zhì)，也是公司所面臨的一項挑戰(zhàn)。

實際上，為了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，郁亮團(tuán)隊對萬科的管理模式、業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了系列調(diào)整，在住宅業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上兼做商業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)想，令萬科完全打破一直以來“專注住宅”的形象。

作為一種更加穩(wěn)妥的方式，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上仍部分沿用了一貫堅持的合作開發(fā)方式。七寶53#地塊的購物項目，就是萬科與復(fù)地合作開發(fā)的。萬科集團(tuán)副總裁袁伯銀向本報表示，合作開發(fā)模式在一定程度上讓萬科實現(xiàn)了低風(fēng)險快速擴(kuò)張。

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