2009年底“國(guó)4條”余音尚在，“國(guó)11條”新年伊始緊隨而至，但對(duì)比二者不難發(fā)現(xiàn)，前者精神中包含的“改善需求可以按頭套享受較低二成頭付、利率七折的優(yōu)惠”已經(jīng)悄悄消失，市場(chǎng)揣測(cè)這是否意味著二套房貸政策將有所變化。對(duì)此，專家和業(yè)內(nèi)人士表示，盡管銀監(jiān)會(huì)頻頻表態(tài)，但政策表述的細(xì)微變化暗示明松暗緊趨勢(shì)，不少此前態(tài)度謹(jǐn)慎的專家更是預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)拐點(diǎn)。

　 緊縮程度明顯加碼

　 “這次的政策從內(nèi)容、措辭上觀察，緊縮程度明顯加碼”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，仔細(xì)觀察可以看出“國(guó)11條”中二套房貸政策與“國(guó)4條”中界定不一：“國(guó)4條”規(guī)定“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房?！币簿褪钦f(shuō)繼續(xù)執(zhí)行2008年“131號(hào)文”中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按頭套享受較低二成頭付，利率七折的優(yōu)惠。但“國(guó)11條”卻將其調(diào)整為：“對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！?/P>

　 這一表態(tài)也與經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的態(tài)度發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。楊紅旭認(rèn)為細(xì)微的調(diào)整明顯意味著房貸政策已退回到“131號(hào)文”出臺(tái)之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補(bǔ)丁文件”出臺(tái)后的嚴(yán)格程度：所有二套及以上都嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見(jiàn)國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心。這對(duì)市場(chǎng)的利空性明顯大于“國(guó)四條”。

　 北京大學(xué)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)研究副主任蔡志洲則表示，對(duì)套房貸的控制應(yīng)該更加從嚴(yán)，二套房貸在本次并不能算是收緊。他指出，頭付40%的房貸是非常優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行對(duì)放款有很大激勵(lì)。而“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的規(guī)定仍然存在很大操作空間。他表示，在市場(chǎng)上，改善性住房和投機(jī)性住房的區(qū)分和界定非常困難。根據(jù)他的研究，在過(guò)去10年里，真正稱得上“改善性”的需求已經(jīng)釋放得差不多了。此時(shí)為購(gòu)購(gòu)二套房放貸，多少和實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)有沖突。他認(rèn)為，如何從房貸環(huán)節(jié)上調(diào)控，還有待更多政策出臺(tái)。

　 市場(chǎng)再現(xiàn)“拐點(diǎn)論”

　 此外，與以往給出住房供應(yīng)宏觀目標(biāo)不同，“國(guó)11條”另外有新意，要求“城市人民政府抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求?！?/P>

　 不少業(yè)內(nèi)人士解讀這一政策將有助于加大市場(chǎng)供應(yīng)。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平表示，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求和投資需求都比較大。此次在平衡供求關(guān)系上做文章，是把對(duì)了脈。要增加包括廉租房等保障性住房在內(nèi)的住房供應(yīng)。

　 蔡志洲認(rèn)為，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)以增加供給來(lái)平抑高房?jī)r(jià)符合我國(guó)的現(xiàn)狀，如果單純靠抑制需求，勢(shì)必壓低交易量，這對(duì)剛剛走出危機(jī)、增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不牢固的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)帶來(lái)較大負(fù)面影響。房?jī)r(jià)無(wú)論暴跌還是暴漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成很大傷害。這是過(guò)去兩次房?jī)r(jià)大起大落中所證明了的。因此“國(guó)11條”絕非要打壓房?jī)r(jià)，而是要促進(jìn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　 盡管如此，楊紅旭認(rèn)為，總體而言，在這樣的政策抑制之下，今年樓市調(diào)整已成定局，如果“國(guó)四條”還只是讓一線城市房?jī)r(jià)有下跌的可能，則“國(guó)11條”有可能使全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性的下跌。

　 而在搜狐焦點(diǎn)日前主辦的新視角高峰論壇上，國(guó)家信息專家委員會(huì)委員高輝清也認(rèn)為，政策高壓下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)拐點(diǎn)。頭先，地方政府雖然仍然需要土地財(cái)政支持，但來(lái)自政府壓力明顯加大。其次，為了防范經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好的勢(shì)頭半路夭折，貨幣政策2010年依然堅(jiān)持適度寬松的總基調(diào)不動(dòng)搖，但流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金將相應(yīng)減少，這其中包括的因素有：新增信貸資金規(guī)模明顯減少；進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金門(mén)檻提高；部分資金將回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域；房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)資金吸引力下降；為趕上優(yōu)惠政策末班車，許多投資者已經(jīng)提前進(jìn)入市場(chǎng)以及高房?jī)r(jià)耗盡積蓄；未來(lái)的房?jī)r(jià)將更多依靠當(dāng)代收入支撐。而中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本市場(chǎng)崩盤(pán)前的狀況相似。綜合來(lái)看，2010年房地產(chǎn)有可能迎來(lái)拐點(diǎn)，因此需要警惕高房?jī)r(jià)泡沫破裂帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

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