核心提示：有專家指出，歷年來的樓市調(diào)控主要目標(biāo)從來不是讓房價大幅下降。抑制房價需要體制革新，而不是單純的政策調(diào)整就能解決。有專家預(yù)測，一系列政策出臺后，房價不會重復(fù)暴漲的局面，但依舊會穩(wěn)定上漲。

2010年2月27日，中國傳統(tǒng)節(jié)日元宵節(jié)的前，國務(wù)院總理 和網(wǎng)民互動交流。

“我也知道所謂‘蝸居’的滋味！”在回答網(wǎng)民有關(guān)樓價的提問時， 說?！耙驗槲覐男W(xué)到離開家的時候，全家五口人只有9平方米的住房。當(dāng)然，時代不同了，我們應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)在的條件來改善群眾的住房?！?/P>

然而，房價近年暴漲引發(fā)了各種矛盾。從2005年開始，國務(wù)院每年都要出臺宏觀調(diào)控措施。面對“且調(diào)且漲”的房價，民眾普遍存在擔(dān)心。網(wǎng)友“鳳?！碧岢觯航衲陿鞘蓄l出重拳，能否拉住這匹脫韁野馬？

認(rèn)為這位網(wǎng)民擔(dān)心不無道理，他說，“從供需平衡的角度，從市場來滿足群眾多樣化的角度，從運用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理市場的角度，都需要花費一定的精力和一定的時間。但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！?/P>

“暴漲”軌跡國家統(tǒng)計局2月25日公布的《2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，去年我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%；房屋租賃價格則下降0.6%。

然而民間也存在多種口徑的統(tǒng)計。北京市虎杰投資公司頭席分析員張寅表示，實際情況比數(shù)據(jù)嚴(yán)重?！案鶕?jù)一些公開數(shù)據(jù)推算，平均房價至少上漲了20%?！?/P>

顧問機構(gòu)戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、武漢、廈門及長沙十大城市房價進(jìn)行統(tǒng)計，相比2008年，除武漢、廈門同比呈下跌外，其余城市均為上升趨勢，一線城市除廣州外全年均房價同比上漲均較明顯，二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年，各城市房價上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達(dá)87.4％，大部分城市房價從2009年初低谷迅速反彈，部分幅度更達(dá)一倍。

2009年，北京也是房價上漲較快的城市之一。根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊2009年12月15日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價每平方米達(dá)到20515元（今年1-2月，北京四環(huán)內(nèi)期房均價只有14226元/平方米）、五環(huán)路至六環(huán)路商品住宅期房均價每平方米10665元、六環(huán)路以外的商品住宅期房均價8213元/平方米。換言之，目前只有在六環(huán)外才能購到均價1萬元/平方米以下的新房。

調(diào)控之手房價在2008年初已呈現(xiàn)出下降趨勢，但受金融危機影響，?！鞍恕蹦繕?biāo)下，房價一路掉頭向上。

也注意到，一部分城市房價上漲過快，造成群眾的不滿。他解釋說，為此，曾兩度采取了四條和十一條措施。概括起來是四個方面： ，增加保障性用房。2009年到2011年，用三年的時間把保障性用房建成750萬套，現(xiàn)在看來，能夠超額完成這個任務(wù)。與此同時，加快建設(shè)廉租房和普通租賃房。，鼓勵和支持人們購購自住房和改善性用房。放在低價位和小套型。第三，要抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段。第四，要管好市場。就是依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。

而從2005年以來，歷年宏觀調(diào)控措施中，都提到了抑制房價過快增長，為此，政策分別從供給端和需求端加以控制和引導(dǎo)，來實現(xiàn)平抑房價目的。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌梳理了調(diào)控思路：一方面，從供給端增加有效供給，增加保障性住房的供給。另一方面，通過信貸、稅收等手段控制需求，嚴(yán)格控制投機需求，以及一部分投資需求。與此同時，加強監(jiān)管，加大違規(guī)現(xiàn)象的處罰力度，來保證市場交易秩序。

然而，歷年來的調(diào)控主要目標(biāo)從來就不是讓房價大幅下降。

“房價下跌將會比股災(zāi)還要慘?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生多次公開表示，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動性過剩，加上投資熱，在這種情況下，房價不斷地上漲。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個問題。房地產(chǎn)的問題，需要放在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下解決，中國的房地產(chǎn)問題決不是“一帖藥”就可以解決的，應(yīng)該慢慢地調(diào)控。

人大法律委員會副主任洪虎3月1日談及“房價過高”的局面，他認(rèn)為抑制房價需體制革新，而不是“單純的政策調(diào)整就能解決”。洪虎提到，政府低價收購?fù)恋?，然后高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，“價差”拿來發(fā)展城市，這是一種經(jīng)營城市的概念。但是現(xiàn)在機制是，由于政府對財政的支出和預(yù)想的發(fā)展目標(biāo)不相稱，地方政府找額外的生財之道。而在此過程中，農(nóng)民又沒有得到足夠的補償，這種狀況需要調(diào)整。

后市期盼渤海證券研究所呂玉忠認(rèn)為，目前中國房價飛漲有五大根源：高地價助推高房價；供求失衡是房價上漲內(nèi)因；充沛的流動性是房價上漲直接原因；階段性財稅政策催熟房價超前釋放；投機炒作是幕后殺手。

面對如此復(fù)雜的局面，調(diào)控政策是否會“失效”?

國金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，一系列的政策出臺之后，房價不會重復(fù)暴漲的局面，但是依舊會穩(wěn)定的上漲。支撐這一論點的主要論據(jù)是，未來“天量”貨幣的投放、中國城市化進(jìn)程推進(jìn)、中國經(jīng)濟(jì)增長的需要。

而中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元端對本報記者表示，制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本，在于如何使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和加快解決住房問題步伐中尋找平衡點。他認(rèn)為，如果沒有調(diào)控政策，市場會更加瘋狂，更加無序。而房價下降并不是解決住房問題的先進(jìn)途徑。

顧云昌也表示，“應(yīng)當(dāng)看到，調(diào)控是一種雙向調(diào)節(jié)，既控制房價過快增長，也要保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！鳖櫶岢?，在增加房屋供應(yīng)總量同時，調(diào)整結(jié)構(gòu)。目前各地大力度加強了保障房建設(shè)。

2009年房價上漲速度較快的一線城市，深圳、廣州、上海、北京等城市紛紛公開表態(tài)支持保障性住房的建設(shè)。深圳“十一五”期間規(guī)劃建設(shè)的14萬套保障性住房已全部進(jìn)入建設(shè)程序。深圳已在今年1月開始的該市次保障性住房申請受理中放寬了申請條件，以應(yīng)對“夾心層”的需求。

同時，廣州計劃2011年前建設(shè)5.6萬套保障房，并將頭次推出經(jīng)濟(jì)租賃房。廣州市房管局表示，去年廣州再次啟動對限價房市場需求調(diào)查，近期將根據(jù)具體調(diào)查結(jié)果制定今年限價房用地供應(yīng)，推出限價房。

北京提出2010年各類政策性住房用地占全市住房供地50%以上。在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，2010年新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套，將全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。

上海保障房建設(shè)正加速，計劃實現(xiàn)新增廉租對象應(yīng)保盡保；加快實施經(jīng)濟(jì)適用房制度，下半年在城區(qū)全面推開，新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房約400萬平方米；著力解決部分群眾過渡性住房困難，積極推進(jìn)公共租賃房、單位租賃房、人才公寓等租賃住房建設(shè)。

市場人士擔(dān)心，保障性住房的大量建設(shè)將改變樓市格局。例如，華遠(yuǎn)總裁任志強也曾經(jīng)提出，因為保障性住房用地的供應(yīng)而擠壓了商品房用地的供應(yīng)，從而引發(fā)商品房房價的上漲。

顧云昌認(rèn)為，在供地總量增加的情況下，類似矛盾不會凸顯。

此外，各地差別較大，有些城市供不應(yīng)求矛盾突出房價上漲較快，而有些城市房價上漲較慢。顧云昌認(rèn)為，下一步調(diào)控政策應(yīng)該差別化，不僅是信貸政策的差別化、稅收政策差別化，地區(qū)政策也應(yīng)差別化。另外，他指出，更應(yīng)該引起重視的是既不符合保障房保障條件又無力購購商品房的夾心層的居住問題?！八麄兪巧鐣陷^敏感的群體，也是輿論呼聲較強烈的群體。”

顧云昌預(yù)測，今年中國經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段，有很大不確定性，依舊需要房地產(chǎn)業(yè)支持。2010年房地產(chǎn)銷售量將保持在一個穩(wěn)定的水平上。2007年，我國房屋銷售面積約7億平方米，2008年是5.4億平方米，2009年是8億平方米，2010年應(yīng)盡量保持8億平方米銷售量。

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