有關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告披露:中國(guó)已成為全球活躍度排名第五的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)!

然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍背后是房屋登記領(lǐng)域糾紛高發(fā),案件數(shù)量增長(zhǎng)快,疑難問(wèn)題多。

2000年以來(lái),全國(guó)行政案件數(shù)量增長(zhǎng)了20%,而房屋登記案件增長(zhǎng)了近200%,在94類行政案件中排位升至,在案件總量中所占比達(dá)8%。

“具有共性的疑難問(wèn)題也積累了很多。”較高人民法院行政審判庭庭長(zhǎng)趙大光舉例說(shuō),如連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的受理、復(fù)印件和影印件的舉證和證明力、民行交叉的審理程序和判斷權(quán)限等。

“長(zhǎng)期以來(lái),這些問(wèn)題令行政法官倍感困擾,制定司法解釋加以解決,無(wú)疑可起事半功倍之效?！壁w大光說(shuō),正是在這樣的背景下,較高人民法院19日公布了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。

標(biāo)準(zhǔn)不清致同案不同判

房屋乃人們生存必需之物,其重要性不言自明。房屋登記作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)和流轉(zhuǎn)的制度,一端連著廣大人民群眾的切身利益,一端連著市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定,在市民社會(huì)和政治國(guó)家兩個(gè)層面上都承載著重要價(jià)值。

“建設(shè)好、維護(hù)好這一制度,已被物權(quán)法等法律確立為重要目標(biāo),并由有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)分別落實(shí)。法院行政審判的任務(wù)是,通過(guò)審理房屋登記案件,保護(hù)房屋權(quán)利人、利害關(guān)系人合法權(quán)益,監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)恪盡職守,保障房屋登記制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。就房屋登記的重要性而言,制定專門的司法解釋應(yīng)屬值得考慮的選項(xiàng)?！壁w大光表示。

談到出臺(tái)的一個(gè)背景,趙大光解釋,行政審判與物權(quán)法的銜接尚有諸多不明。物權(quán)法對(duì)物權(quán)登記設(shè)有專節(jié),其新規(guī)則、新精神如何在房屋登記案件審判中實(shí)施、貫徹,比如預(yù)告登記、異議登記、查詢行為的可訴性問(wèn)題,裁判如何保護(hù)善意取得,行政賠償中如何適用物權(quán)法十一條等,又出現(xiàn)了許多新難題,使審判難上加難。

除此外,裁判標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰。趙大光表示,由于上述新老問(wèn)題比較復(fù)雜,極易產(chǎn)生分歧,使得房屋登記案件裁判錯(cuò)誤、不當(dāng)?shù)膸茁试龈?妨礙了審判功能的正常發(fā)揮。尤其是不同法院甚至同一法院不同審判部門因理解不同造成的同案不同判的問(wèn)題,更是廣為詬病。雖屬個(gè)別問(wèn)題,但危害不小,既損害法院司法權(quán)威,又造成部分當(dāng)事人不肯服判,上訪不止,不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

制定司法解釋,以統(tǒng)一司法尺度,無(wú)疑是一個(gè)很好的辦法。

“此前的房屋登記審判之路可謂疑云密布、障礙重重。這一司法解釋就如同清晰的路線圖,方向找準(zhǔn),路標(biāo)豎起,房屋登記審判就此踏上新征途,應(yīng)為可期?！壁w大光說(shuō)。

所涉疑難問(wèn)題背景復(fù)雜

房屋登記案件中的疑難問(wèn)題背景復(fù)雜,爭(zhēng)議也很大,不廣泛吸取各方智慧,就難有妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。

“對(duì)事物復(fù)雜性缺乏透徹的認(rèn)識(shí),應(yīng)對(duì)之策就難以得法。即便解決問(wèn)題,也難免制造新的麻煩?！壁w大光向記者介紹了房屋登記的三個(gè)復(fù)雜背景。

利益結(jié)構(gòu)。房屋登記涉及眾多利益主體,包括房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人、地役權(quán)人等房屋物權(quán)主體,也包括真正權(quán)利人、債權(quán)人、繼承人、配偶等利害關(guān)系人。房屋登記案件通常都與上述利益主體之間的沖突攪在一起,增加裁判的難度。比如,房屋幾次轉(zhuǎn)讓之后,真正權(quán)利人對(duì)一系列轉(zhuǎn)移登記均提起訴訟,是否受理?又如何審理?就涉及到真正權(quán)利人與一系列第三人之間的利益取舍之難題。

民行交叉。在房屋登記中,民事關(guān)系和行政關(guān)系相互交織、相互作用,使得行政審判與處理房屋民事糾紛的民事審判經(jīng)常出現(xiàn)矛盾和沖突,如何協(xié)調(diào)兩者,是非常棘手的問(wèn)題。

難以控制的不確定性。登記機(jī)構(gòu)即便盡到審慎合理的審核職責(zé),登記結(jié)果是否正確仍存不確定性,因?yàn)楹芏嗖豢煽氐囊蛩貢?huì)影響登記結(jié)果。比如有關(guān)行政行為違法,公證書、測(cè)繪報(bào)告、評(píng)估報(bào)告的錯(cuò)誤,有關(guān)當(dāng)事人的造假等。

“解決上述問(wèn)題,行政審判自身經(jīng)驗(yàn)是不夠用的,還須借助法院其他審判部門、立法機(jī)關(guān)及有關(guān)行政部門的經(jīng)驗(yàn)?！壁w大光說(shuō),我們充分挖掘現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn),廣收各方意見(jiàn),全面貫徹法律意圖,同時(shí),還書面征求了全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院法制辦、建設(shè)部以及有關(guān)部門的意見(jiàn),作為把握法律意圖的重要基礎(chǔ)。

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