在住宅市場(chǎng)因調(diào)控而波動(dòng)起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來(lái)迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長(zhǎng)，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(商務(wù)區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇動(dòng)力除住宅調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”外，還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過(guò)于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)增加。

商業(yè)地產(chǎn)擺脫陰影進(jìn)入“快車道”

統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)7.4%，但同期辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%。一度因金融危機(jī)而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復(fù)“元?dú)狻薄?/P>

租金上漲是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的表征。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海辦公樓市場(chǎng)租金環(huán)比上漲6.5%，達(dá)到7.5元／平方米／天。其中，浦西平均租金上漲7.1%，至7.6元／平方米／天，這是浦西自2005年以來(lái)環(huán)比增幅的一季。浦東平均租金增速在經(jīng)歷去年第三季度的短暫放緩后，在第四季度呈現(xiàn)強(qiáng)勁上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比漲5.8%至7.4元／平方米／天。

一家跨國(guó)制造業(yè)企業(yè)去年四季度租賃浦西會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)約4500平方米辦公空間，使辦公室面積擴(kuò)大近80%；另一家專業(yè)服務(wù)類外企則在“企業(yè)天地”擴(kuò)租約30%達(dá)到近4000平方米。一些新竣工的辦公樓短期內(nèi)簽約率就達(dá)到50%以上。

另一家知名物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一共有22個(gè)整棟物業(yè)交易，總成交金額達(dá)360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，寫字樓空置率已經(jīng)下降至7%，這是近20年來(lái)的較低水平；租金則較2009年同期上漲22.8%，并超過(guò)了2008年金融危機(jī)之前的峰值。

2010年，萬(wàn)科、中糧、保利、中海、富力等國(guó)內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)將成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一大發(fā)展方向。

樓市調(diào)控下“轉(zhuǎn)身”　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中“掘金”

2010年，萬(wàn)科的住宅銷售額頭次突破1000億元，但它同時(shí)改變了多年堅(jiān)持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)200億元。

“如果住宅市場(chǎng)一直這么好，為何要去做商業(yè)地產(chǎn)？”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說(shuō)，“這說(shuō)明一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在為未來(lái)的市場(chǎng)變局作準(zhǔn)備?！?/P>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)的預(yù)期，雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)依然看好，但短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素正逐漸累積。復(fù)星國(guó)際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。在此形勢(shì)下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險(xiǎn)、尋求更廣的發(fā)展空間。

另一個(gè)因素是：不少城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、服務(wù)經(jīng)濟(jì)顯著增強(qiáng)，對(duì)辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長(zhǎng)。這在日本、韓國(guó)等國(guó)也均有先例。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)一線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)在GDP中的比例均已過(guò)半，部分二線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)比例也接近50%，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入“黃金周期”。

張良軍表示，預(yù)計(jì)2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：一是國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金及機(jī)構(gòu)投資者將增加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資；二是出于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心，國(guó)外投資者仍將投資國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市；三是由于商務(wù)部門的“限外”等政策，國(guó)內(nèi)投資者在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。

“超前發(fā)展”風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

仲量聯(lián)行上海分行董事總經(jīng)理顧東尼說(shuō)，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的影響已基本結(jié)束，隨著城市化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等進(jìn)程的加快，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)長(zhǎng)期、快速的發(fā)展。

但一哄而上、過(guò)于超前的發(fā)展無(wú)疑將帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)重重。比如，“金融”是近年來(lái)不少城市在轉(zhuǎn)型過(guò)程中提出的新定位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有數(shù)十個(gè)城市提出建設(shè)“國(guó)際金融”“區(qū)域性金融”等。作為金融較直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”；一些城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)量成倍增長(zhǎng)。實(shí)際上，從金融業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律看，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融城市”的現(xiàn)實(shí)條件。

張良軍說(shuō)，有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，辦公樓的比例即使僅占其中的1／2，也接近甚至超過(guò)目前北京、上海等城市CBD全部辦公樓的存量規(guī)模；以每年10萬(wàn)平方米的消化速度計(jì)算，至少需要50年才能被市場(chǎng)全部吸收。如此“超前”，實(shí)際上已埋下泡沫的種子。

一些業(yè)內(nèi)人士指出，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟(jì)的成熟度相關(guān)，因?yàn)楹笳卟拍軒?lái)真正的辦公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求規(guī)模有個(gè)合理的估算?！氨热纾绻粋€(gè)城市規(guī)劃有30萬(wàn)人直接從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以每人辦公面積15平方米計(jì)算，總面積需求是450萬(wàn)平方米；如果盲目建設(shè)，幾年之后就會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩的局面；商業(yè)物業(yè)的滯銷也會(huì)使開發(fā)商無(wú)法償還銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。”張良軍說(shuō)。此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃還應(yīng)考慮商業(yè)環(huán)境變化等因素。比如，隨著網(wǎng)絡(luò)辦公、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起，對(duì)辦公樓、商鋪人均面積的計(jì)算方式也將調(diào)整。

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