日前，北京市國(guó)土局在其官方網(wǎng)站上公示的《北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃(試行)》中表示，今年北京市二環(huán)路以?xún)?nèi)不新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，三四環(huán)內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)也將受到限制。那么，在條件限制下，對(duì)于今年有購(gòu)房計(jì)劃的人來(lái)說(shuō)，二手房也會(huì)是不錯(cuò)的選擇。

　　記者綜合了我愛(ài)我家、鏈家等地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的意見(jiàn)，制定以下選房策略，供廣大購(gòu)房者參考。

　　中高端二手房市場(chǎng)

　　推薦區(qū)域

　　崇文門(mén)區(qū)域、西直門(mén)區(qū)域、崇文門(mén)區(qū)域

　　該地區(qū)商業(yè)氛圍極為濃郁，有新世界商場(chǎng)、錢(qián)柜、樂(lè)圣、韓城時(shí)尚廣場(chǎng)等。人文環(huán)境較為理想，匯文中學(xué)、廣渠門(mén)中學(xué)、96中學(xué)等皆坐落于此。醫(yī)療機(jī)構(gòu)也很發(fā)達(dá)，有同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等。隨著該地區(qū)市政、商業(yè)配套設(shè)施的不斷完善以及未來(lái)縱貫?zāi)媳钡?*五號(hào)線(xiàn)建成通車(chē)之后，將會(huì)更加提升該地區(qū)的區(qū)域價(jià)值，吸引越來(lái)越多的高端購(gòu)房群體來(lái)此定居。

　　西直門(mén)區(qū)域西直門(mén)地區(qū)是內(nèi)城向西、北進(jìn)入三環(huán)、四環(huán)的必經(jīng)要道之一，隨著西外大街快速道路的改造完工以及動(dòng)物園交通樞紐工程的啟用，使西直門(mén)地區(qū)的交通環(huán)境進(jìn)一步得到提升。該地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)為該地區(qū)商業(yè)功能加分不少。隨著北京個(gè)現(xiàn)代化立體交通樞紐西環(huán)廣場(chǎng)的即將竣工，為西直門(mén)地區(qū)商業(yè)氛圍帶來(lái)新氣息的同時(shí)，更加會(huì)提升其交通狀況，使西直門(mén)區(qū)域價(jià)值更好地發(fā)揮出來(lái)。

　　中低端二手房市場(chǎng)

　　推薦區(qū)域

　　勁松、潘家園區(qū)域、紫竹橋區(qū)域、西壩河區(qū)域

　　勁松區(qū)域勁松地區(qū)的二手房種類(lèi)繁多，已購(gòu)公房、二手商品房、央產(chǎn)房、二手公寓等類(lèi)型不同，能夠滿(mǎn)足不同品位、不同檔次、不同要求的購(gòu)房者所需。該地區(qū)小區(qū)物業(yè)也較為完善，周邊還有方便居住人群購(gòu)物的家樂(lè)福超市、居然之家、百安居等。工大附中等學(xué)校坐落于此，能夠保障孩子們擁有良好的教育環(huán)境。

　　潘家園區(qū)域該區(qū)域是上世紀(jì)80年代之后在方莊之前形成的成熟社區(qū)之一，在其原本就較成熟的社區(qū)物業(yè)促動(dòng)下，又滋生出許多相對(duì)較新的小區(qū)，其小區(qū)內(nèi)的物業(yè)和生活設(shè)施較過(guò)去的老社區(qū)亦更加完善，房型、舒適度也更加符合現(xiàn)代人的居住理念。隨著未來(lái)**十號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，交通環(huán)境的改善將會(huì)更加提升勁松、潘家園地區(qū)二手房市場(chǎng)的日益興旺。

　　紫竹橋區(qū)域紫竹橋是西三環(huán)上重要道路的交會(huì)處，交通四通八達(dá)，地勢(shì)較為優(yōu)越。紫竹橋地區(qū)人文氣息較濃郁，科研、教育、文藝等單位集中。同時(shí)，紫竹橋區(qū)域周邊的寫(xiě)字樓也較多，這些寫(xiě)字樓內(nèi)的白領(lǐng)及上班族看中紫竹橋地區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿x擇在此購(gòu)購(gòu)房屋。紫竹橋周邊配套設(shè)施也相當(dāng)齊全，超市、商場(chǎng)、醫(yī)院、酒店、劇院等應(yīng)有盡有。

　　西壩河區(qū)域西壩河位于東三環(huán)，坐擁三元橋畔，靠近燕莎、國(guó)展商圈，鄰近機(jī)場(chǎng)高速路。地理位置優(yōu)越，交通環(huán)境便利。此外，該地區(qū)小區(qū)周邊配套設(shè)施成熟，國(guó)美、大中電器、燕豐商場(chǎng)、朝百商場(chǎng)等亦能為在此居住的人們平時(shí)生活提供快捷與便利。

　　購(gòu)房專(zhuān)家建議：對(duì)于那些有著高品質(zhì)、高素質(zhì)生活追求的購(gòu)房者而言，即便二環(huán)路以?xún)?nèi)不新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，仍可以選擇在地段成熟的熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)購(gòu)品質(zhì)優(yōu)越、社區(qū)成熟、配套完善的二手公寓來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)升級(jí)計(jì)劃。對(duì)于中低收入群體來(lái)說(shuō)，可以選擇總價(jià)較低的二手民宅，這些二手民宅品質(zhì)優(yōu)良而且地理位置優(yōu)越，與同等地段一手房相比有著較為突出的優(yōu)勢(shì)。

　　該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格為6200-6700元/平方米。

　　新政之下把握三個(gè)投資置業(yè)準(zhǔn)繩

　　在政府一系列組合拳的影響下，京城房產(chǎn)的投資置業(yè)環(huán)境已悄然發(fā)生變化。那么，面臨當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)環(huán)境的巨大改變，作為普通投資置業(yè)者應(yīng)該如何在新政之下進(jìn)行投資置業(yè)呢？美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍認(rèn)為，結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，需要改變?cè)确慨a(chǎn)投資置業(yè)理念，遵循以下三個(gè)新的投資置業(yè)準(zhǔn)則。

　　選擇等額本金還款方式

　　無(wú)論是投資還是自住，80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款來(lái)較終完成房產(chǎn)的投資置業(yè)。住房貸款投資置業(yè)的過(guò)程中就會(huì)涉及到相應(yīng)還款方式的選擇，雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)5種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式，而在這兩種還款方式中，絕大部分又都是采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。

　　比如王先生要在海淀區(qū)購(gòu)購(gòu)一套70萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元。如果貸款期為10年的話(huà)，利率為5.51%，相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。非常明顯，在您投資置業(yè)選擇還款方式當(dāng)中，等額本金的還款方式在利率不穩(wěn)定的情況下，其優(yōu)勢(shì)將會(huì)尤其顯現(xiàn)。

　　延長(zhǎng)投資置業(yè)的期限

　　在此次七部委出臺(tái)的新政當(dāng)中，對(duì)于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開(kāi)征相關(guān)的稅費(fèi)。比如2年以?xún)?nèi)需要全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅(包括城建稅和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于5年以?xún)?nèi)的要按照差額征收20%的個(gè)人所得稅。這種稅費(fèi)的征收，將會(huì)大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式，需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。

　　比如張先生購(gòu)購(gòu)了一套80平方米的兩居普通住房，購(gòu)購(gòu)總價(jià)為45萬(wàn)元。這套房產(chǎn)如果按照市場(chǎng)價(jià)出租，其租金為2000元/月。如果張先生2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬(wàn)元的價(jià)格出售，其較終的年收益為6.23%；如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬(wàn)元出售，其房產(chǎn)的年投資收益為7.11%，相比2年以?xún)?nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88%。

　　關(guān)注普宅與非普宅的劃分

　　在此次新政出臺(tái)之前，對(duì)于普通住宅與非普通住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)就是按照價(jià)格來(lái)劃分，并不管你的房產(chǎn)建筑面積有多大。但是，在新政出臺(tái)后對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義，只有同時(shí)滿(mǎn)足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的才被定義為普通住房。這種普通住房劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。

　　假設(shè)李先生購(gòu)購(gòu)一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬(wàn)元；孫女士在同樣區(qū)域購(gòu)購(gòu)兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬(wàn)元，兩套總額也為100萬(wàn)元。李先生和孫女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬(wàn)元出售，則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同。持有房產(chǎn)2年內(nèi)，李先生比孫女士多支出12000元；持有房產(chǎn)在2年(含)以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元。持有房產(chǎn)在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。

　　綜上所述，美麗家園市場(chǎng)研究人員建議，在當(dāng)前日益加強(qiáng)的宏觀政策調(diào)控之下，房產(chǎn)投資置業(yè)者除了需要遵循整體的市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)之外，還需要在實(shí)際操作過(guò)程中更加具體把握因?yàn)檎咦儎?dòng)引起的投資環(huán)境細(xì)節(jié)的改變。

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