李先生是紫金長(zhǎng)安(澳林小區(qū))的業(yè)主，自從4月底收房那天起，他就和開(kāi)發(fā)商北京澳林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)生了一系列糾紛，較終他選擇了法律途徑。前不久，海淀法院一審判決李先生敗訴，但他決定還要將官司打下去，還有一些和李先生有同樣遭遇和請(qǐng)求的業(yè)主，他們也在期待著法律的較終說(shuō)法。

　　●起訴：不滿開(kāi)發(fā)商“霸王條款”

　　被李先生稱作“霸王條款”的，是收房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以及《業(yè)主臨時(shí)公約》里面的部分內(nèi)容。如《保證書(shū)》第3.5條規(guī)定，“物業(yè)供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、燃?xì)庠诜课萁桓稌r(shí)未達(dá)到正常使用條件的，不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任?！倍顿?gòu)賣合同》第14條則明確約定，供暖系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)在房屋交付時(shí)達(dá)到正常使用條件。據(jù)李先生介紹，以上幾項(xiàng)在今年4月底交房時(shí)均未達(dá)到正常使用條件，兩個(gè)月后，生活熱水、供暖、冷水才試運(yùn)行；根據(jù)合同規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　《業(yè)主臨時(shí)公約》里，開(kāi)發(fā)商明確了自己擁有地下車庫(kù)的所有權(quán)，這一點(diǎn)招致李先生的異議。李先生指出，在《合同》第3條中約定，“購(gòu)受人購(gòu)購(gòu)的商品房建筑層數(shù)為地上13-15層，地下2層?！币虻叵露釉O(shè)計(jì)的是車庫(kù)，因此依據(jù)合同，上訴人不但購(gòu)購(gòu)了地面上的住房，還購(gòu)購(gòu)了與該住房相關(guān)聯(lián)的地下車庫(kù)。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第13條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓，按照規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車場(chǎng)等附屬建筑物，構(gòu)造物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?

　　除了請(qǐng)求法院判決以上規(guī)定無(wú)效以外，李先生還就開(kāi)發(fā)商的違約提出了賠償要求。引起糾紛的是陽(yáng)臺(tái)和窗戶，按照戶型圖，李先生家的陽(yáng)臺(tái)為封閉式，窗戶上還應(yīng)該安裝窗磁報(bào)警系統(tǒng)，可收房后他家的陽(yáng)臺(tái)一側(cè)變成了可以打開(kāi)的門(mén)，窗上也沒(méi)有安裝窗磁。依約定，李先生提出了2萬(wàn)元賠償。

　　●判決：請(qǐng)求未獲法院支持

　　在法庭調(diào)查和辯論中，雙方互不相讓，但較終李先生提出的9項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)一得到法院的支持。

　　法院認(rèn)為，雙方并未在《合同中》約定由澳林公司將來(lái)自市政熱源的熱水系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明、與燃?xì)夤镜墓夂贤冉慌c李先生，故澳林公司交付的房屋符合合同約定條件。

　　對(duì)于車庫(kù)的請(qǐng)求，法院則認(rèn)為，在《合同》中沒(méi)有約定所購(gòu)商品房包含地下車庫(kù)，李先生也未支付任何對(duì)價(jià)，在合同附件二中，已經(jīng)明確地下車庫(kù)沒(méi)有列入分?jǐn)偛课唬瑳r且澳林公司已經(jīng)繳納地下車庫(kù)的土地出讓金，取得了車庫(kù)的銷售許可。

　　法院還認(rèn)定，《合同》附件三中，對(duì)于窗磁報(bào)警系統(tǒng)的安裝部位沒(méi)有作出詳細(xì)約定。房屋建筑、裝飾應(yīng)該按照建筑設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行施工，合同中的房屋平面圖不能作為建筑施工依據(jù)，單從房屋平面圖不能確定澳林公司改變了房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，將陽(yáng)臺(tái)一側(cè)開(kāi)門(mén)。

　　●上訴：業(yè)主希望討個(gè)公道

　　對(duì)一審判決，李先生感到很意外，在和律師進(jìn)行溝通后，他決定上訴。

　　李先生在上訴狀中稱，一審判決以雙方?jīng)]有約定澳林公司將供水、供熱、供電正常使用等相關(guān)文件交與李先生，就認(rèn)定澳林公司沒(méi)有違約，這顯然不符合邏輯，與合同第14條的約定相違背。既有明文約定，又有違約事實(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　李先生還認(rèn)為，一審關(guān)于車庫(kù)的判決顯然不當(dāng)，“合同第3條明確說(shuō)明我所購(gòu)住宅包含地下2層，而判決書(shū)卻說(shuō)我與澳林公司簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》中，沒(méi)有約定所購(gòu)商品房包含地下車庫(kù)，這又明顯與合同約定不符。一審判決還以澳林公司已繳納地下車庫(kù)的部分土地出讓金，并已取得地下車庫(kù)的銷售許可為由，說(shuō)明澳林公司沒(méi)有將地下車庫(kù)賣給我。我認(rèn)為這個(gè)理由只能說(shuō)明，澳林公司已繳納地下車庫(kù)部分土地出讓金，已取得地下車庫(kù)的銷售許可這一事實(shí)。根本說(shuō)明不了澳林公司沒(méi)有將地下車庫(kù)賣給我。反而說(shuō)明，正因?yàn)槿绱?，澳林公司才有資格將該住宅的車庫(kù)在售房時(shí)一并售給了購(gòu)房者。

　　對(duì)于陽(yáng)臺(tái)開(kāi)側(cè)門(mén)和沒(méi)有安裝窗磁問(wèn)題，李先生堅(jiān)持自己的意見(jiàn)。他認(rèn)為，“一審法官在車庫(kù)的權(quán)屬上全面引用合同附件二說(shuō)明車庫(kù)不屬于業(yè)主。卻在判斷澳林公司是否改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)說(shuō)，合同附件一不能作為認(rèn)定改變房屋結(jié)構(gòu)的依據(jù)。一面說(shuō)‘合同合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按約定履行各自之義務(wù)?！幻嬗终f(shuō)不能作為依據(jù)，這顯然是自相矛盾?！?/P>

　　●相關(guān)鏈接 行政官司同時(shí)開(kāi)打建委被訴工作失職

　　在李先生起訴北京澳林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的同時(shí)，又有業(yè)主將海淀區(qū)建委也告上了法庭，訴由是在對(duì)于紫金長(zhǎng)安項(xiàng)目中的疏于管理、工作失職。

　　原告認(rèn)為，被告本應(yīng)對(duì)澳林公司完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容實(shí)施全面的監(jiān)督管理，但遺憾的是被告對(duì)澳林公司存在的大量違反合同約定，大量質(zhì)量問(wèn)題和提供違反法律文件的行為疏于監(jiān)督。在原告向其投訴后，不采取任何查處措施予以制止，督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，卻為其辦理了驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　據(jù)悉，本案已于日前開(kāi)庭審理。

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