希望自己住得舒心、住得安寧，是眾多購(gòu)房者在挑選并購(gòu)購(gòu)住宅時(shí)較起碼的愿望。購(gòu)房者此種愿望的實(shí)現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供 的、專業(yè)的、規(guī)范的物管服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是，一旦業(yè)主遭遇財(cái)產(chǎn)損失，是否應(yīng)向物業(yè)公司要求賠償？物業(yè)公司的賠償責(zé)任該如何界定？本期拍案說(shuō)法為您解開(kāi)疑惑。

原告：張慶，稱已依約向物業(yè)公司按時(shí)交納管理費(fèi)，物業(yè)公司存在管理上的疏漏，要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共59560元

被告：某物業(yè)公司，稱已盡到保安責(zé)任，拒絕賠償

案由：張慶家中遭竊

審判結(jié)果：物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的20%

8月22日晚，家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶，一回到家門(mén)口便發(fā)現(xiàn)情況不妙：只見(jiàn)自家鋼制防盜門(mén)和木門(mén)的鎖頭被人撬壞，整個(gè)門(mén)都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報(bào)案。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺(tái)、數(shù)碼攝像機(jī)1臺(tái)、金飾1批、紀(jì)念幣2套，共計(jì)損失價(jià)值59560元，該案至今未偵破。

在張慶看來(lái)，每月交納物業(yè)管理費(fèi)，把自家財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門(mén)而入，物業(yè)公司竟毫無(wú)知覺(jué)，不管怎么說(shuō)都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自己的全部損失。

事發(fā)后，張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會(huì)。張慶遂把物業(yè)公司告到法院，要求該公司賠償損失59560元。

據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務(wù)已達(dá)到國(guó)家ISO9001管理質(zhì)量認(rèn)證，認(rèn)真落實(shí)了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對(duì)車(chē)輛的進(jìn)出做好登記，無(wú)奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應(yīng)通過(guò)公安機(jī)關(guān)向小偷索賠。

物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費(fèi)不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財(cái)產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險(xiǎn)，該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù)，對(duì)原告被盜案件的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區(qū)門(mén)崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。

據(jù)查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)管理公約》，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū)，張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納綜合管理服務(wù)費(fèi)。協(xié)議簽訂后，張慶依約按時(shí)交納了管理費(fèi)。

一審：物業(yè)公司無(wú)需賠償

一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，制定了對(duì)出入小區(qū)的車(chē)輛及人員以登記等方式進(jìn)行適當(dāng)管理的制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的財(cái)產(chǎn)盡到了合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。

張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門(mén)的保管合同，物業(yè)公司無(wú)從知曉張慶私人物品的種類及價(jià)值，對(duì)此也就不負(fù)有法律上的責(zé)任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破，其財(cái)物損失的數(shù)額無(wú)法確認(rèn)。

一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼?qǐng)求。一審宣判后，張慶不服，向北京市中級(jí)人民法院提起上訴稱；物業(yè)公司承諾對(duì)小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)和人身實(shí)施全天候全方位的保護(hù)，作為業(yè)主，屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護(hù)之下，在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴(yán)重違約和失職所致。

二審：物業(yè)公司應(yīng)賠20%

市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對(duì)小區(qū)物業(yè)及居民人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。從本案證據(jù)可知，失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(mén)（其中一重是鋼制防盜門(mén)），進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財(cái)物后離去。

由此可見(jiàn)，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對(duì)罪案未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止，對(duì)由此造成的損失負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

因案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對(duì)其室內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的賠償責(zé)任。又因上訴人張慶向公安機(jī)關(guān)報(bào)案時(shí)出示了可信證據(jù)，而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進(jìn)行反駁，故法院認(rèn)定張慶的損失為59560元，即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為11912元。

法官：物管未盡安全保障義務(wù)

法院法官說(shuō)，該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。

安全保障義務(wù)是指經(jīng)營(yíng)者或者其他社會(huì)活動(dòng)組織者承擔(dān)的對(duì)他人的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，存在過(guò)錯(cuò)。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓獲盜竊者以后進(jìn)行追償。

近些年來(lái)，社會(huì)上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂(lè)等公共場(chǎng)所受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場(chǎng)合實(shí)施嚴(yán)重侵害他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的侵害行為，但直接的侵害行為人無(wú)法確定或雖能確定但其無(wú)力承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，受害人因此所遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損害如何得到及時(shí)、全面的權(quán)利保護(hù)時(shí)，較高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國(guó)目前社會(huì)發(fā)展程度出發(fā)，及時(shí)地出臺(tái)了《人身?yè)p害賠償司法解釋》等規(guī)范性文件，規(guī)定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或其他社會(huì)活動(dòng)的安全保障義務(wù)。

此案中，從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20%的補(bǔ)充賠償責(zé)任，依托的實(shí)體法也是《人身?yè)p害賠償司法解釋》第六條規(guī)定的安全保障義務(wù)。這種安全保障義務(wù)有三項(xiàng)重要內(nèi)容：（一）從事相關(guān)社會(huì)活動(dòng)的人如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為，導(dǎo)致受害人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的，其應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；（二）如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為（包含犯罪行為）所致，安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。該補(bǔ)償賠償責(zé)任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng)； （三）安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。

物業(yè)公司提供的服務(wù)也是一種安全保障義務(wù)嗎？

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務(wù)做好安全防范工作，做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務(wù)，對(duì)其中的治安工作，也有人認(rèn)為是一項(xiàng)保安安全義務(wù)，這種義務(wù)有些是法律、法規(guī)等規(guī)定的法定義務(wù)，但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務(wù)。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對(duì)小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)和人身實(shí)施全天候全方位的保護(hù)”等承諾，也是一種合同安全保障義務(wù)，其保障的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

物業(yè)公司提供的保安安全義務(wù)的主要內(nèi)容是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、消防等制度，日常管理中要做好門(mén)衛(wèi)、巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門(mén)的可疑物品、車(chē)輛，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行來(lái)客登記、對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入，對(duì)拾遺物品建檔管理等小區(qū)綜合的、全方位的安全防范制度。對(duì)物業(yè)公司的管理人員，有些地方政府還出臺(tái)硬性的管理規(guī)定，實(shí)行資格考試制度，要求持證上崗。

因此，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù)，其安全保障注意的程度要比普通的從事社會(huì)活動(dòng)的人、公司或組織要高得多，是一種職業(yè)上的注意義務(wù)，有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務(wù)一樣，如有條件，有能力防范外來(lái)的危害時(shí)，卻因疏忽大意或過(guò)于自信等原因疏于防范，給業(yè)主造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

此案中，二審法院對(duì)物業(yè)公司保安安全的注意義務(wù)的要求，也是從職業(yè)上的較高注意義務(wù)出發(fā)，認(rèn)為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(mén)（其中一重是鋼制防盜門(mén)），進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財(cái)物后離去事實(shí)，從普通人的日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，推定物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過(guò)錯(cuò)，按照民法的過(guò)錯(cuò)原理，依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利，在較基本的安全保障義務(wù)之上，合理地分配了公平、正義，判決物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)償賠償責(zé)任。

業(yè)主遇到這種情況，應(yīng)該怎么做才能保護(hù)好自己的權(quán)益？

目前，在房?jī)r(jià)居高不下的年代，購(gòu)房者承受了各種壓力。購(gòu)購(gòu)房屋的目的，是希望自己住得舒心、住得安寧，這是眾多購(gòu)房者在挑選并購(gòu)購(gòu)住宅時(shí)較起碼的愿望。購(gòu)房者此種愿望的實(shí)現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供 的、專業(yè)的、規(guī)范的物管服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

但是，現(xiàn)今的物業(yè)管理服務(wù)存在的問(wèn)題很多，有些制度形同虛設(shè)，不能很好地保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要有同張慶一樣的維權(quán)意識(shí)，積極行使在物業(yè)管理中的權(quán)利，參加業(yè)主大會(huì)，行使選舉權(quán)被選舉權(quán)，表決通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)委會(huì)章程，決定業(yè)主有關(guān)的重大事項(xiàng)，監(jiān)督各種制度的實(shí)施與執(zhí)行，以此體現(xiàn)業(yè)主還是自己房屋的主人，從而保護(hù)好自己的權(quán)益。

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