“你的房子備案了嗎？”近來，這句話成了惠州市區(qū)龍豐君龍雅苑部分住戶彼此打招呼的流行語。就在這幾天，他們得知自己用真金白銀購回來的房子竟然有可能遭遇“一房多賣”，或被抵押或另有主人，自然心急如焚，趕去房管局查詢自己購購的房子是否有在房管部門辦理銷售登記備案手續(xù)。惠州房管局有關負責人表示，目前，房管局已經(jīng)將君龍雅苑涉嫌一房多賣的房產(chǎn)暫時凍結(jié)，如小區(qū)“業(yè)主”遇到其他“業(yè)主”過激收樓行為，可撥打110報警求助?！?br>

　　產(chǎn)權(quán)聲明書打破平靜生活　

　　3月13日下午，記者來到惠州市區(qū)龍豐君龍雅苑，售樓部（租賃）的大門緊鎖，空無一人?！澳闶菢I(yè)主嗎？”，記者剛走到君龍雅苑B棟電梯門口，一位女士突然攔住記者發(fā)問。原來是君龍雅苑的業(yè)主黃女士，她詢問進出的人員是否業(yè)主，是想讓他們留下聯(lián)系方式，共同商討如何應對當前的局面，此時名單上已有37位業(yè)主留下了聯(lián)系電話。得悉記者的身份后，她顯得有點興奮，招呼部分房子產(chǎn)權(quán)不明的業(yè)主過來反映情況?！?br>
　　老夫婦入住即遇強收樓　

　　一份突如其來的《產(chǎn)權(quán)聲明書》如一枚重磅炸彈，“炸”翻了黃老伯原本平靜的生活。今年72歲高齡的黃老伯是惠州市汽車總公司的退休職工，3個月前，他和老伴高興地搬進了孩子為他們購置的房子。不料，3月12日，他們發(fā)現(xiàn)家門口墻了貼了一份《產(chǎn)權(quán)聲明書》，稱黃老伯現(xiàn)在居住的房子所屬權(quán)另有他人，要求他們5天內(nèi)搬離，讓他們十分驚慌。黃老伯去年3月12日與開發(fā)商簽訂了購房合同，并一次性付款購購了12樓一套面積43.21平方米的小戶型公寓，一房一廳，花費了12萬，裝修后入住?！?br>
　　11日下午，一群人拿著用電腦打印好的《產(chǎn)權(quán)聲明書》上來收樓。“福成·君龍雅苑下屬房產(chǎn)是我方于2005年10月11日購購，并在房產(chǎn)局辦理了銷售登記備案手續(xù)。從法律上說，你的入住是非法的，請你給予配合，并在5天內(nèi)撤離該房，否則后果自負?！秉S老伯向記者出示了收到的《產(chǎn)權(quán)聲明書》。記者看到，該《產(chǎn)權(quán)聲明書》附有一份房屋清單，6樓、12樓、13樓、15樓、16樓均有數(shù)套房子在列。記者在采訪中了解到，黃老伯的這套房子并沒有在惠州房管局辦理銷售登記備案手續(xù)，而且?guī)缀跛薪拥绞諛峭ㄖ臉I(yè)主合同都未在房管部門備案?，F(xiàn)在黃老伯較擔心的是，自己的房子沒有在房管部門備案，過了撤離期限，“到時候要是那些人過來收樓該怎么辦？”　

　　房子裝修好才知被抵押　

　　余女士采取按揭方式在君龍雅苑B棟7樓購購了兩套小戶型房子，裝修后出租給了房客。“房東，你怎么搞的？前些天有6名男子來敲門，說房子是他們的，叫我盡快搬走，這是怎么回事？”余女士告訴記者，3月9日，房客突然被告知其租住的房子所有權(quán)并非租房子給他們的女房東，而是另有其人，于是找到房東余女士一問究竟。據(jù)了解，余女士在2006年1月5日跟開發(fā)商簽訂了購房合同，并沒有在惠州房管局辦理銷售登記備案手續(xù)。除去裝修費，余女士已經(jīng)支付了4.6萬元錢用于頭期費用。但是較近她傻了眼，自己的房子竟然被抵押給了一家典當行，較近幾天，不斷有人過來要“收樓”。聊到這里，余女士滿臉焦慮。她再三詢問記者：“他們過來收樓該怎么辦？我的房子還是自己的嗎？”　

　　不少人尚不知房子被占用　　

　　記者了解到，不少業(yè)主跟她情況類似。周小姐便是其中的一個，她采取按揭方式在君龍雅苑購購了5套小戶型房子，頭期均已支付，但由于相關證件一直辦不下來她非常著急，經(jīng)常去開發(fā)商“討要說法”，終于在房管局成功備案了兩套房子，但還有3套未能備案?！?br>
　　“聽說開發(fā)商只是通知沒有登記的受騙者來收樓，而沒有通知真正的業(yè)主來收樓，所以很多真正的業(yè)主還不知道可以收樓了。造成了真正的業(yè)主房子被別人占用了都不知道。”，一位非常關注此事的市民告訴記者，他有一個朋友在該小區(qū)購了房子，去房產(chǎn)局一查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)預售登記是別人的名字。　

　　記者采訪過程中，不斷有三三兩兩的業(yè)主聚在一起打聽相關情況。有幾位業(yè)主稱，持《產(chǎn)權(quán)聲明書》的人不久前又來收樓了，還在物業(yè)管理公司吵著要房子鑰匙。物業(yè)公司一位負責人證實了這一說法，但他們沒有將房子鑰匙交給來人，“因為他們手續(xù)不全”?！?br>
　　房管局：產(chǎn)權(quán)不明交易告停　

　　記者3月14日獲悉，惠州房管局已凍結(jié)龍豐君龍雅苑涉嫌一房多賣的房產(chǎn)，在調(diào)查結(jié)果和判決出來之前，這些產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)交易均停止運作?！?br>
　　對于一房能出現(xiàn)多個合同的問題，房管局有關負責人表示，在2007年以前，房管局的購房合同還是手工開具，一套房可以有兩個購房合同而房管局不容易查覺，但是備案時卻是有先進性。從2006年底開始，惠州市房管部門推出一項新措施，凡是在這之后取得預售證的商品房都需要進行網(wǎng)上簽合同，而且合同簽訂之后要在一個月內(nèi)到房管局登記備案，這樣預售樓盤已售房和未售房就一目了然，市民可先網(wǎng)上查再購房，一房多賣的情況就可避免?！?br>
　　惠州市房管局一負責人透露，對于君龍雅苑的樓盤現(xiàn)在的業(yè)主不用太過激動根據(jù)《房屋所有權(quán)證》規(guī)定，商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的較后登記完成為準，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購房者才真正成為房屋的所有人。合同已備案只是享有取得房產(chǎn)證的優(yōu)先權(quán)。不過因為許多“業(yè)主”已經(jīng)入住，他們也有相關的交易手續(xù)，只是因為購房合同沒有在房管局備案。從法律上講，他們已有事實入住，不管合同是否備案，他們享有更大的取得房產(chǎn)證的優(yōu)先權(quán)。至于為什么合同沒有備案，為什么能在銀行貸款，他表示，不排除開發(fā)商與債權(quán)人偽造相關文件騙取銀行貸款的事情發(fā)生?！?br>
　　記者從惠州市公安局了解到，截至13日下午，已有11名“業(yè)主”報警，涉及資金140萬元。不過由于經(jīng)濟案件先有個調(diào)查過程，目前還沒立案。目前，案件還在進一步調(diào)查中。　

　　業(yè)內(nèi)人士：開發(fā)商資金鏈斷向民間抵押借款　

　　據(jù)消息人士透露，該樓盤開發(fā)商岳某2005年時由于資金鏈斷，在沒有融資渠道的情況下，向當鋪和私人借款。當時債權(quán)人要求岳某把所有抵押的房子都做一份合同，并在惠州市房管局備案。也就是說，除去部分從開發(fā)商手中直接購房外，還有其它是從債權(quán)人手中直接購房，這種行為顯然是違法的，開發(fā)商也被逼迫扮演了一個欺詐性的角色。據(jù)了解，有部分債權(quán)人把房子賣出后，這時必須有開發(fā)商給具的合同才能交易，而在早前債權(quán)人的房子已有在房產(chǎn)局備案的合同，另外這個合同顯然是不能備案的。許多業(yè)主對房產(chǎn)交易流程并不了解，不知道合同簽好1個月內(nèi)，即要在房管局備案，所以遲遲未能發(fā)現(xiàn)其購房合同已經(jīng)無法備案了。　

　　該人士表示，開發(fā)商福成公司2005年本來有還清錢的機會，當時已還清1／3，并注銷了一批購房合同。不過現(xiàn)在許多人聯(lián)系不到該公司負責人，據(jù)說他還欠建筑承包商600萬工程款?！?br>
　　律師：開發(fā)商潛逃　業(yè)主維權(quán)難　

　　廣東金律師事務所龍喜福副主任律師認為，開發(fā)商的行為確屬一房多賣，根據(jù)《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房賣給第三人，導致商品房購賣合同不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償金。又根據(jù)《解釋》第六條規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?？梢?，商品房購賣合同并不以登記備案為生效條件，另外約定的除外。

　　必須強調(diào)：《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預售合同登記備案行為并不具有《物權(quán)法》的預告登記行為的物權(quán)效力。又《解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?？梢?，已經(jīng)根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)移占有的房屋是受法律保護的，其他與房產(chǎn)商簽定了購房合同但無法取得房屋的購受人可根據(jù)《解釋》維護權(quán)益，但由于開發(fā)商潛逃，購房者維權(quán)路艱難?！?br>
　　■小貼士　　

　　如何查詢預購房是否登記在名下？　

　　預售商品房一般沒有產(chǎn)權(quán)證，房子的產(chǎn)權(quán)以在房管局辦理房號的預購登記為準，登記給誰，產(chǎn)權(quán)未來就是誰的。如果業(yè)主交了頭付款以后，長期無法辦理按揭，甚至拿不到合同文本，可以先到房管局去查詢自己名下有沒有合同文本中的房產(chǎn)，否則不排除一房二賣的可能。業(yè)主應該盡快采取法律手段維權(quán)。業(yè)主個人一般不能直接去查詢某套房是否登記在他人名下，這也是出于保護個人隱私的考慮，如果需要查詢，可以委托律師 ?！?br>
　　一房多賣怎樣處理？　

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房賣給第三人，導致商品房購賣合同不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償金。

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