2007年，青島樓市進入了"大鱷時代"。中海16億元拍出山東路"地王"，陽光股份3億元競得城陽"地王"，遠洋地產(chǎn)21.5億元收購頤中……外地地產(chǎn)巨頭一擲千金，出手闊綽，讓島城市民大開眼界的同時，他們拍出的地王也帶動了周邊房價的上漲。地產(chǎn)巨頭拍出的高價地塊所建樓盤將在2008年或2009年開盤銷售，高成本或許會帶來高房價。令購房者更加擔憂不已的是：如果再有更多的地產(chǎn)大鱷入青，青島的房價將走向何方？

大鱷拍板地王頻出

"外地上市地產(chǎn)企業(yè)就是有錢，一下甩出十幾個億，連眼都不眨一下！"2007年9月5日上午，在市國土資源和房屋管理局土地拍賣大廳，前來觀看市北區(qū)西吳家村250號地塊拍賣的市民李森先生驚嘆地說。拍賣過程中，地處青島商務(wù)區(qū)(CBD)、位于市北區(qū)西吳家村250號的地塊引發(fā)了國內(nèi)房產(chǎn)巨頭的"血拼"，在經(jīng)歷279個回合的較量后，中海地產(chǎn)集團有限公司以16.1826億元競得，8330元/平方米(樓面地價)的天價震驚了拍賣現(xiàn)場。

無獨有偶，2007年9月28日，城陽國土資源分局會議室舉行了一次土地拍賣，經(jīng)過眾開發(fā)商多回合的輪流舉牌，流亭街道辦事處308國道以東、興陽路以南一宗地塊被上市企業(yè)廣西陽光股份有限公司以3138元/平方米，總價3.8064億元的高價收入囊中。3138元/平方米的地價接近周邊開盤的商品房價格，這是繼中海高價拍得山東路地塊后，本市拍出的又一驚天地價。

2007年12月1日，中糧地產(chǎn)(集團)股份有限公司董事會發(fā)布公告稱將與控股股東中糧集團有限公司及北京中融世紀投資顧問有限公司合作共同收購青島天逸海灣置業(yè)有限公司100%的股權(quán)，收購價格達到21.7億元。由此，中糧地產(chǎn)借此曲線進入青島房地產(chǎn)市場。

"地王"來了，市民慌了

資源整合的過程中，對土地的爭奪更加激烈，房價不可避免地被抬升，尤其是當新拍"地王"的價格等于甚至高于周邊樓價時。

"山東路地塊拍賣后的天，周邊的樓盤就調(diào)整了價格，開發(fā)商反應(yīng)也太快了！"2007年9月6日，在山東路某樓盤看房的市民王先生回憶說，面對開發(fā)商隨行就市的行為，他們只能表示無奈。原來，9月5日，中海地產(chǎn)以每平方米8330元的價格拍下山東路地塊后，直接刺激了山東路周邊良辰美景等樓盤銷售價格上漲，在后來短短幾天內(nèi)上漲了數(shù)百元。

房產(chǎn)專家龍江分析說，中海和陽光股份拍出的每平方米8330元和每平方米3138元的樓面地價分別已經(jīng)接近周邊商品房的銷售價格，如果按照現(xiàn)在的地價建筑成本計算，兩處項目開盤時的銷售價應(yīng)分別為每平方米1.5萬元和每平方米7500元左右。

據(jù)介紹，2007年9月28日拍賣的城陽地塊，樓面地價的拍賣起始價為1052元/平方米，較終成交價格卻接近起始價的3倍。一不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，每平方米3138元的價格是該地塊旁邊土地拍賣價格的3倍，比起以往城陽本地企業(yè)的拿地價格更是高出數(shù)倍，已經(jīng)接近周邊商品房的開盤價格。

龍江認為，現(xiàn)在土地交易實際上已經(jīng)出現(xiàn)"面粉貴過面包"的現(xiàn)象，人們對未來預(yù)期可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，從而進入消費決策。由于"地王"的出現(xiàn)，人們有了一個更明確的標尺去衡量未來投資房產(chǎn)收益的預(yù)期，而房產(chǎn)預(yù)期收益的增加必然會進一步助推房市投機。

外地大鱷緣何高價拿地

不難發(fā)現(xiàn)，來青的地產(chǎn)巨頭均為上市公司，既然為上市企業(yè)，"地王"的創(chuàng)造者總是與各種形式的資本市場動作相連。以陽光股份為例，2007年10月8日，其在城陽購地當天便向股東發(fā)布公告宣布購地成功，當天股票價格上漲4.95%，天便發(fā)布分紅派息方案：每10股3股，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.15元，股票價格當天再上漲6.04%，也就是說陽光購地后兩天內(nèi)，該公司股票價格上漲約11%。陽光股份有關(guān)負責(zé)人表示，其在青島高價拿地是為股東獲取更多的利潤。

一位不愿透露姓名的地產(chǎn)公司老總告訴記者，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，融資幾乎都投放到了土地儲備上。"儲備土地可以直接推高股民對公司的未來發(fā)展評價，地產(chǎn)股如果表現(xiàn)良好，上市地產(chǎn)企業(yè)可通過增發(fā)、配股等方式募集資金。"該人士表示，上市公司就是不怕高價購地，"地產(chǎn)股升值后，再將巨額融資圈地增加土地儲備，然后抬高股價、地價，拉高房價，再促使地產(chǎn)股升值。""如今活躍在土地市場上的，就那么十幾家公司，如果繼續(xù)維持這個局面，幾年之后，可能這個市場上就只有這十幾家公司了。"島城房產(chǎn)專家龍江分析說。其實龍江的預(yù)測，在2007年的房地產(chǎn)競爭中早就得到了驗證。據(jù)市房地產(chǎn)開發(fā)管理局統(tǒng)計，2007年以來，本市有近200家開發(fā)商因無法取得土地而主動注銷房地產(chǎn)開發(fā)資格。

青島樓市將走向何方

對于遠洋地產(chǎn)收購頤中地產(chǎn)，遠洋地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人表示，他們看中頤中地產(chǎn)在交通便利的地段擁有適合開發(fā)民宅的項目和在開發(fā)辦公及零售項目的地塊以及適合進行綜合開發(fā)的大型地塊，完成收購后遠洋地產(chǎn)將在青島乃至山東拓寬其項目開發(fā)渠道，實現(xiàn)以立足青島輻射整個山東的開發(fā)模式。房產(chǎn)專家龍江認為，遠洋地產(chǎn)將青島當成了進軍山東的橋頭堡。一位業(yè)內(nèi)人士則認為，"由于自然環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境比較突出，青島目前已經(jīng)成為國內(nèi)地產(chǎn)大鱷發(fā)展城市"。

記者采訪了解到，萬科、中海等房產(chǎn)大鱷都準備通過收購本地企業(yè)來擴大自己的開發(fā)"勢力范圍"，恒遠等房產(chǎn)大鱷已著手運作。預(yù)計2008年還會有更多的地產(chǎn)巨頭進入青島。地產(chǎn)大鱷紛紛進軍青島，這將給青島市民帶來什么？業(yè)內(nèi)人士分析說，從目前來看，萬科等房產(chǎn)大鱷入青確實給青島樓市帶來了影響，在帶來高質(zhì)量精品樓盤的同時，由于成本較高，樓盤銷售價也比較高，可能將抬升青島房價。

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