分析人士稱，一方面是土地價(jià)格太高，另一方面是開發(fā)商資金鏈繃緊，且市場(chǎng)并不明朗，使得當(dāng)?shù)亻_發(fā)商大多抱有“少一個(gè)項(xiàng)目不會(huì)餓死，多做一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)撐死”的判斷，使得開發(fā)商集體“晾曬”土地拍賣，大有抗議之嫌。

一邊是福州的土地價(jià)款為財(cái)政，政府不肯放下身段折價(jià)拍賣；一邊是福州成交量萎縮，開發(fā)商生存堪憂。福州的土地拍賣市場(chǎng)正陷入開發(fā)商與政府對(duì)峙的僵局。

避流拍調(diào)整“90/70”政策

5月12日，在福州市國(guó)土資源局舉行的兩塊商業(yè)居住用地拍賣會(huì)上，其中一塊地早早便引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。今年2月，福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“融信地產(chǎn)”)以7000萬元保證金為代價(jià)將此“地王“退掉，一時(shí)間曾引起媒體的廣泛熱議。

融信地產(chǎn)剛剛退地，福州市政府便迅速地重新拿出來拍賣，而同時(shí)拍賣的另一幅土地，也是今年3月21日剛剛流拍，又快速老地重拍。

政府如此急切，開發(fā)商卻仍不給“面子”。截止到拍賣前，僅一家開發(fā)商報(bào)名參加拍賣會(huì)，較終以流拍告終。

這已經(jīng)不是福州頭塊土地流拍。今年，福州市國(guó)土資源局共推出7幅地塊，其中有5幅已遭流標(biāo)或流拍。

而成功出讓的兩幅地塊，據(jù)記者了解，除一小幅商業(yè)地塊成功拍賣之外，另一幅土地實(shí)際上已經(jīng)內(nèi)定。這塊原屬于福建省電力局的土地較終拍賣給隸屬電力局的億力地產(chǎn)，而6.85億元的拍賣價(jià)格，也讓很多分析人士認(rèn)為大有水分。

然而遭此打擊，福州市政府仍鍥而不舍。5月19日，福州今年第五次土地拍賣就要舉行，所拍兩幅地塊總面積540多畝，位于福州金山新區(qū)，為今年土地出讓的盤。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，流拍的可能性還要大于5月12日的兩幅地塊。

而正是在5月12日兩幅核心地塊流拍之時(shí)，福州市國(guó)土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)充公告》，將兩幅地塊套型建筑面積90平米占70%的比重，調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。

為增加地塊拍出的可能性，福州市政府不惜超越“國(guó)六條”的基本要求。據(jù)記者了解，這種因特殊情況需要“超越”90平米占70%政策的，“國(guó)六條”規(guī)定必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。但截至目前，福州國(guó)土資源局相關(guān)人士拒絕就此問題接受本報(bào)記者采訪。

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，5月19日兩幅地塊，除非事先協(xié)商，否則拍出的可能性微乎其微。

“沒有8個(gè)億不敢舉牌”

造成福州土地流拍的因素，頭先是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變。有分析人士稱，福州的成交量急劇下滑，未來前景不明。

“實(shí)際上，福州的剛性需求仍然很強(qiáng)烈。五一期間，福州金山板塊樓價(jià)下調(diào)至5500元/平米左右，市場(chǎng)反映強(qiáng)烈。這說明。市場(chǎng)對(duì)于此區(qū)間價(jià)格的中檔商品房有著較大的剛性需求。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說。

但他表示，只是當(dāng)前市場(chǎng)上，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高端房過多，老百姓購不起房，需求被淹沒了。

“出讓的地價(jià)太高，而這直接抬高了福州的房?jī)r(jià)?！备Ｖ菀婚_發(fā)商抱怨。

實(shí)際上，福州市的地方財(cái)政收入中，土地拍賣所得與房地產(chǎn)業(yè)稅收一直占有很大比重，已被稱作財(cái)政。

當(dāng)然，除了地價(jià)高、市場(chǎng)不明朗之外，開發(fā)商的資金鏈也是造成福州土地流拍的一大因素。

據(jù)了解，福州市的開發(fā)商手中的建設(shè)用地已大部分消化，余量?jī)H夠今明兩年開發(fā)，卻幾乎全面退守，抱持“少一個(gè)項(xiàng)目不會(huì)餓死，多做一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)撐死”的判斷，與政府強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)相對(duì)峙。

福建省政府發(fā)展研究一位不愿具名的研究員表示，此前房地產(chǎn)企業(yè)60%的資金來自銀行貸款，但目前這些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過75%，資金回籠壓力不斷增大。

“以前3個(gè)億的資金，就敢拿10個(gè)億的土地，另外7個(gè)億，5個(gè)億靠銀行貸款，兩個(gè)億靠預(yù)售。但是當(dāng)前，同樣是10億的土地，口袋里沒有8個(gè)億是不敢去舉牌的?！备Ｖ菽撤康禺a(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴本報(bào)記者。

福州知名地產(chǎn)專家、福州大學(xué)教授劉福泉接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從2007年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入整合期，持續(xù)增長(zhǎng)的價(jià)格終于出現(xiàn)波動(dòng)，住宅市場(chǎng)直線式持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期變成了模糊不定的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“開發(fā)商購購?fù)恋匾材孓D(zhuǎn)為不受金融政策支持的經(jīng)濟(jì)行為，原來支撐土地市場(chǎng)的兩個(gè)主要因素均出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，資金短缺和未來風(fēng)險(xiǎn)讓開發(fā)商不敢出手購購?fù)恋?，土地流拍成為?jīng)常出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?！眲⒏Ｈf。

據(jù)記者調(diào)查，福州目前出現(xiàn)明顯資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不在少數(shù)，包括相當(dāng)部分的主流開發(fā)商。

“5月份公司的資金鏈還不會(huì)斷，但6月份就難說了，如果正在等待中的銀行貸款下不來，到期的貸款償付之后，局面可能變得極為緊張?！币晃徊辉妇呙哪炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員甚至對(duì)本報(bào)記者說。

此外，福州開發(fā)商異地?cái)U(kuò)張十分迅猛。據(jù)了解，目前福州房地產(chǎn)企業(yè)異地?cái)U(kuò)張已是一種群體行為，福州本地資金“抽調(diào)”外地非常密集。在當(dāng)前銀根緊縮的情形下，更加劇了資金鏈的緊張程度。

事實(shí)上，開發(fā)商與政府正陷入一場(chǎng)僵局、一場(chǎng)較量。或許各方煎熬的過程，也是市場(chǎng)重新洗牌、較終讓利益各方找到新的平衡點(diǎn)的過程。（張潮）

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