活動策劃：柯鵬 李和裕

主持/整理：李和裕

嘉賓：中國指數(shù)研究院副院長 陳晟

盡管今年土地市場總體來說“風(fēng)光不再”，但在局部城市仍不時出現(xiàn)多家開發(fā)商爭奪土地的場面。如上周北京推出的3

幅順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊受到了開發(fā)商追捧，較后由中糧地產(chǎn)以25.94億元的總價“包攬”，其間每幅地塊的平均競價次數(shù)高達121輪，爭奪之激烈可見一斑。與之形成對比的是，不少大量囤地的開發(fā)商對于手中土地的態(tài)度卻開始發(fā)生微妙變化，如前不久萬科著手對去年拍下的東莞“地王”進行處理，將該項目公司50%股權(quán)賣出，而后又有報道稱，萬科正在私下為旗下3個地塊尚未開發(fā)的上海項目尋找合作伙伴，調(diào)整之舉十分明顯。土地出讓有冷有熱、行情分化，開發(fā)商其意何在？本周我們請業(yè)內(nèi)人士就此與大家交流。

主持人：您如何看待目前土地出讓行情分化的局面？

陳晟：是的，目前土地市場的分化情況很明顯。如上面提到的北京，數(shù)據(jù)顯示，雖然今年以來北京土地成交萎縮，但土地招拍掛并沒有出現(xiàn)很明顯的冷場。中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測分析組的一季度報告表明，主要城市地價漲幅比去年四季度有所回落，部分城市甚至出現(xiàn)負增長和零增長，但居住用地需求仍相對較大，且在一些住房價格上漲較快的城市更為明顯，北京便位列其中。我較近在杭州調(diào)研，也感受到那里開發(fā)商對于土地的熱度仍在。不過，在珠三角不少城市，土地市場卻明顯降溫，流拍的情況已屢見不鮮。

而我想指出的是，不光是土地市場兩極分化，現(xiàn)在房價體系也是這樣。我們可以看到，在保障性住房集中建設(shè)的區(qū)域，其旁邊的商品住宅樓盤價格出現(xiàn)回落，但在城市土地資源稀缺的區(qū)域，無論是市還是往往較偏的別墅區(qū)，價格依然上行。于是，這種情況也影響到了開發(fā)商對于土地的選擇，開發(fā)商自然更愿意拿價格有支撐力的區(qū)域的土地。

此外還有消費需求的變化。開發(fā)商往往有其關(guān)注的客戶群，現(xiàn)在樓市內(nèi)的需求是兩頭大而腰細，較普通購房者的持續(xù)觀望造成了交易銳減。對于這一變化，恐怕只有小部分企業(yè)能適應(yīng)，所以，客戶群受調(diào)控影響小的開發(fā)商目前更愿意拿地。

主持人：在您看來，目前在開發(fā)商中比較吃香的土地有哪些特點？

陳晟：在資源稀缺區(qū)域有一些“特別之處”的土地還是廣受開發(fā)商歡迎的，比如位置好，交通較方便，離環(huán)線近；適合開發(fā)的產(chǎn)品符合企業(yè)長期針對的客戶群需求；政府在那塊地周圍做了大量工作，良好的基礎(chǔ)建設(shè)使得整個區(qū)域被看好；又或存在被外資收購等資金運作機會，特別是一些商業(yè)地塊。

主持人：那您覺得今后開發(fā)商對于拿地抱有怎樣的態(tài)度？

陳晟：整體上開發(fā)商對高價拿地是抱擔憂態(tài)度的。不過，業(yè)內(nèi)也有這樣的建議：形勢好的時候賣房，形勢差的時候購地。所以，在今年房價漲幅趨緩，樓市再次出現(xiàn)跳躍式增長希望不大的情況下，想趁低儲備土地的開發(fā)商仍在，當然，具備實力的大開發(fā)商比中小開發(fā)商的機會仍多得多。

不過，今年政府出臺的一系列土地政策中，已經(jīng)考慮到大宗土地出讓不利于市場競爭及市場調(diào)控，要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止形成“壟斷”。同時，對于土地開發(fā)周期、閑置土地處理等問題，政府的動作幅度也開始加大?？梢姡_發(fā)商圈地的行為有望得到遏制，去年高價囤地的開發(fā)商如今則壓力和風(fēng)險增大?？傊?，土地在開發(fā)商心里變得又愛又恨。

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