本報(bào)近日獲悉，將于10月份召開的中共十七屆三中全會(huì)主題將鎖定在農(nóng)村改革發(fā)展問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次會(huì)議或?qū)⒀芯堪ㄍ恋馗母镌趦?nèi)的農(nóng)村綜合改革問題上。該人士表示，變革的或?qū)⒙湓诿魑w土地產(chǎn)權(quán)上，其中農(nóng)村建設(shè)用地，特別是宅基地的流轉(zhuǎn)問題可能獲得重大突破。

農(nóng)業(yè)部課題組相關(guān)人士日前對媒體也公開表示了當(dāng)前土地改革的目標(biāo)，即在保持現(xiàn)行土地所有制度不變的前提下，建立統(tǒng)一的城市與農(nóng)村土地使用權(quán)體系，要把農(nóng)村集體建設(shè)用地明確為法定不動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓過程也要按照不動(dòng)產(chǎn)屬性進(jìn)行市場流通，由此形成“全國統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律體系，體現(xiàn)平等性、有償性、期限性”。

據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，目前我國農(nóng)村集體建設(shè)用地面積為4億畝。如此巨量的土地與城市建設(shè)用地納入同一使用權(quán)體系，無疑將徹底改變房地產(chǎn)上游土地市場格局。

保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

保障農(nóng)民權(quán)益，強(qiáng)化農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，為此輪土地改革的前提。

此前，國務(wù)院發(fā)展研究農(nóng)村部副部長徐小青曾對媒體透露：“在10月份舉行的十七屆三中全會(huì)上，現(xiàn)行國家和集體土地所有制度并不會(huì)發(fā)生變化，初步改革的內(nèi)容將落在集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)方面?！?p> 在現(xiàn)行的《土地管理法》當(dāng)中，農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民通過聯(lián)產(chǎn)承包制而獲得有年限的使用權(quán)。

“正是由于作為集體成員的農(nóng)民個(gè)人對集體所有土地原則上沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，而集體這一所有者又不夠明確，導(dǎo)致本來對集體土地僅僅具有經(jīng)營、管理權(quán)限的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，便往往以集體所有者的名義為農(nóng)民作主，在土地征用、承包、流轉(zhuǎn)以及機(jī)動(dòng)地的處置中侵害農(nóng)民利益。”全國政協(xié)委員、民進(jìn)常委蔡繼明認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，明確集體土地所有權(quán)主體才能進(jìn)一步釋放土地制度的能量。

據(jù)本報(bào)獲悉，新一輪改革思路可能會(huì)延續(xù)農(nóng)村土地承包責(zé)任制的制度外核。

根據(jù)農(nóng)業(yè)部課題組新近披露的報(bào)告，本次改革的內(nèi)容很可能先延長土地承包年限，采取恒久性承包的方式，并賦予承包權(quán)更深范圍的權(quán)能，例如承包權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等等。該報(bào)告明確指出，“不改變現(xiàn)行國家和集體土地所有制度，注重土地對農(nóng)民的保障功能成為該項(xiàng)制度設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想”。

而此前流傳的“將土地私有化直接走向市場”的方式則被諸多專家認(rèn)為不可行。

全國政協(xié)常委、農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)貿(mào)易促進(jìn)主任錢克明在9月2日的政協(xié)專題協(xié)商會(huì)上表示：“耕地在我國不僅具有生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)功能，更重要的是具有緩解就業(yè)壓力和社會(huì)保障替代的功能。土地市場化的過程，同時(shí)也就是土地社會(huì)保障和農(nóng)業(yè)就業(yè)功能弱化的過程?！?p> 宅基地有望流轉(zhuǎn)

相比之下，農(nóng)村建設(shè)用地領(lǐng)域的改革更為現(xiàn)實(shí)。目前農(nóng)村建設(shè)用地富余甚至浪費(fèi)，與城市建設(shè)用地嚴(yán)重不足的矛盾很可能促成農(nóng)民宅基地市場化的破冰。

今年8月，國土資源部曾就全國范圍內(nèi)蔓延的小產(chǎn)權(quán)房問題向國務(wù)院提交專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告。有業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，很多小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是在基層政府的主導(dǎo)之下，才能形成當(dāng)前成片開發(fā)的規(guī)模。而在城市建設(shè)用地緊張，并開始侵蝕農(nóng)村土地的時(shí)候，強(qiáng)化農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)似乎成為頭要任務(wù)。

“承包地要物權(quán)化，宅基地則要成為一個(gè)真正的產(chǎn)權(quán)?！毙煨∏嗾f。

錢克明在考察了成都、重慶等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改試點(diǎn)后表示，城市建設(shè)用地不足和農(nóng)村建設(shè)用地相對富余的問題在當(dāng)前十分突出，可以考慮允許試驗(yàn)區(qū)在城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)上有一定的自主調(diào)劑權(quán)力，同時(shí)也嚴(yán)格要求試驗(yàn)區(qū)在制度設(shè)計(jì)上能確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地同質(zhì)同價(jià)，而且土地流轉(zhuǎn)收益要用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展。

此前各部門和地方出臺(tái)的一系列政策亦可視為宅基地上市流通的前兆。

7月14日，國土資源部正式公布《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確在2009年年底前，基本完成全基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，對于非法使用的宅基地不予發(fā)證。這一措施被多數(shù)媒體解讀為“對宅基地市場流通所作的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備”。

而在廣東等地，突破性的政策則已實(shí)施。2007年，廣東省下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，在堅(jiān)持“一戶一宅”的前提下，允許農(nóng)民合法持有的宅基地上市流轉(zhuǎn)，但限制是，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓后不能再申請任何宅基地。

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