11月13日，國土資源部副部長鹿心社表示，將采取有針對(duì)性措施化解歷史上已形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。記者獲悉，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性，目前，有關(guān)存量小產(chǎn)權(quán)房法規(guī)政策的制訂工作實(shí)際上并沒有啟動(dòng)，一切都只是在研究階段。

看來，存量小產(chǎn)權(quán)房“合法化”還需要等待，其“轉(zhuǎn)正路徑”也勢(shì)必面臨一次大考。

小產(chǎn)權(quán)房成本遠(yuǎn)低于商品房

規(guī)模巨大決定了這一次“大考”非同一般。

來自國土部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰期時(shí)10年的銷售量。

“小產(chǎn)權(quán)房”是否應(yīng)“轉(zhuǎn)正”，專家的意見不盡相同。

一種說法認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房如果大規(guī)模進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，可能會(huì)對(duì)商品房市場形成巨大沖擊波。

“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正后，要上市流通，問題可能會(huì)比較嚴(yán)重?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高端分析師孟奇對(duì)記者說。在孟奇看來，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后通過二手房市場上市流通有可能改變市場的供求關(guān)系，從而影響房價(jià)。“對(duì)主城區(qū)的影響可能會(huì)比郊區(qū)市場更明顯?！?p> 以北京六里橋區(qū)域?yàn)槔?，孟奇介紹，該區(qū)域商品房價(jià)格已達(dá)1.5萬元，而附近90年代興建的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格不過3000元左右，“即便是按照當(dāng)前該區(qū)域的平均土地出讓金價(jià)格來補(bǔ)交，其間的價(jià)格差距也不小?！?p> 2007年7月，保利地產(chǎn)（600048.SH）以10.48億元的價(jià)格拿下了現(xiàn)在的保利百合項(xiàng)目地塊，規(guī)劃建筑面積為13.1萬平方米，樓面價(jià)約7900元每平方米。據(jù)此測算，小產(chǎn)權(quán)房即便補(bǔ)交這個(gè)數(shù)字的土地出讓金后，與同區(qū)域的商品房價(jià)格仍有近4000元的差距。

“而對(duì)于按照何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金并無說法，如果按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于商品房價(jià)格的沖擊也將更大?！泵掀嬷赋?。目前還無法預(yù)計(jì)，如果小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，到底會(huì)有多少房源可能進(jìn)入二手房市場，這些都將成為流通市場的不安定因素。

持有相同觀點(diǎn)的還有SOHO中國董事長潘石屹。潘指出，無論處理結(jié)果如何，總會(huì)有一部分小產(chǎn)權(quán)房會(huì)上市流通，加之一旦二手房流通環(huán)節(jié)降低稅費(fèi)和簡化交易手續(xù)，也將有大量二手房上市，這些房源就如同股市中的“大小非”一樣，給新建住宅市場造成巨大沖擊。

然而，也有不同意見者認(rèn)為，其“轉(zhuǎn)正”后的影響甚微。

“小產(chǎn)權(quán)房即便真的有如此大規(guī)模，其絕大多數(shù)也已賣出，實(shí)際上，出于產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)考慮，投資客進(jìn)入的并不多，很多購家都是以自住為目的，其合法化后對(duì)于商品房市場的影響并不會(huì)太大?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房解禁會(huì)不會(huì)形成所謂的沖擊波可能還需要商榷?！敖^大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房位置偏遠(yuǎn)，建筑設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施等與商品房相比都沒有競爭力，它先進(jìn)的優(yōu)勢(shì)可能就在于價(jià)格。”

“路徑”建言

倘若小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，應(yīng)該補(bǔ)交哪些費(fèi)用？

11月13日，鹿心社副部長還指出，具體解決小產(chǎn)權(quán)房問題的措施包括至少需要補(bǔ)交所占土地的地價(jià)。

對(duì)此，嚴(yán)金明與鄒曉云的觀點(diǎn)都是，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的資金成本不宜過高。

鄒曉云指出，小產(chǎn)權(quán)房所需補(bǔ)交的的費(fèi)用成本包括土地轉(zhuǎn)用的手續(xù)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及土地出讓金等，應(yīng)以房主的經(jīng)濟(jì)承受力為基礎(chǔ)，激發(fā)房主主動(dòng)去走完小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正程序。

嚴(yán)金明也認(rèn)為，理論上小產(chǎn)權(quán)房就是缺少土地出讓金?！澳壳埃恋爻鲎尳鹗峭ㄟ^招拍掛方式來衡量，小產(chǎn)權(quán)房只能通過評(píng)估方式。評(píng)估的土地出讓金價(jià)格較好小于招拍掛價(jià)格，如果價(jià)格太高，房主根本購不起，解決小產(chǎn)權(quán)房問題就很難落到實(shí)處?！?p> 顧云昌甚至建言，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，可在小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域先行收取物業(yè)稅。

幾乎所有的采訪對(duì)象都認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不能簡單地放開。

“穩(wěn)妥的方式就是逐步釋放小產(chǎn)權(quán)房?！编u曉云認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)城市的總體規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃以及房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃來調(diào)控小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”速度?！跋冉鉀Q規(guī)劃區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房問題，不在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的可以緩一緩，通過增加規(guī)劃區(qū)外小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的時(shí)間成本，來緩解其可能對(duì)市場產(chǎn)生的不利影響?！编u曉云把這個(gè)方式形象地概括為“以時(shí)間換空間?！?p> 孟奇堅(jiān)定地認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房一樣，原則上不允許上市流通。“即使是補(bǔ)交了各項(xiàng)稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然明顯，一些開發(fā)商和投資客認(rèn)為，還會(huì)冒險(xiǎn)去開發(fā)和購購小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房將難以杜絕?！?p> 嚴(yán)金明則從更為宏觀的角度來看待這個(gè)問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房深層次的原因還是土地制度的問題，城鄉(xiāng)分割的市場格局不能真正改變，同地同價(jià)同權(quán)的統(tǒng)一土地市場不能建立，小產(chǎn)權(quán)房問題將很難解決。”

嚴(yán)金明直言，目前“清理存量，禁止增量”的小產(chǎn)權(quán)房解決方案只是一種理想化的模式，如果不能解決土地制度的根本問題，小產(chǎn)權(quán)房也只是“從違法化到合法化”的周而復(fù)始，并不能得到根治。

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