墊江縣位于重慶市東北部，面積達(dá)1518平方公里。全縣轄25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、274個(gè)行政村，有29個(gè)社區(qū)居委會(huì)，1931個(gè)村民小組。該縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口795470人，擁有宅基地197408畝，人均宅基地面積達(dá)165.4平方米，按城鎮(zhèn)化率計(jì)算，其人均宅基地面積達(dá)210平方米。

這次調(diào)研將下列情況納入了農(nóng)村宅基地面積的范疇：住房建筑基底面積以及附屬用地的面積，其中包括自然附屬用房，如院子、地壩、獨(dú)立的廚房和畜禽圈舍、小區(qū)內(nèi)的道路等與生活、生產(chǎn)相關(guān)的土地使用面積。

宅基地超標(biāo)突出，七成為院子、地壩、道路、圈舍、廚房用地，而住房用地基本達(dá)標(biāo)

調(diào)研結(jié)合本地實(shí)際，按照既要有城鄉(xiāng)接合部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的村莊，又要有以農(nóng)業(yè)為主的村莊的原則，采取抽樣調(diào)查的方法，隨機(jī)地抽取了桂溪鎮(zhèn)城東村1社、太平鎮(zhèn)松花村9社、周嘉鎮(zhèn)均田村2社、高安鎮(zhèn)合龍村7社、沙坪鎮(zhèn)鼻橋村2社、永平鎮(zhèn)金光村6社、白家鎮(zhèn)三角村1社共7個(gè)樣本，其中城鄉(xiāng)接合部、經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)、農(nóng)業(yè)為主的村莊各2個(gè)。

調(diào)查涉及居民356戶，擁有宅基地387宗243.89畝，超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象尤為突出。在356戶居民住房中，空置住房、一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地的宗數(shù)分別為43宗、31宗、289宗，面積分別為8.27畝、6.34畝、153.3畝。

存在問(wèn)題的有332戶，占調(diào)查戶數(shù)的93.26%，其中超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象尤為突出，占到了所有調(diào)查戶數(shù)的81.18%，超占面積達(dá)153.3畝。在7個(gè)調(diào)查點(diǎn)中，人均實(shí)際占用宅基地140.9平方米，其中城郊區(qū)、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)分別約為129.74平方米/人、156.76平方米／人、167.71平方米/人。

從上述數(shù)據(jù)分析不難看出，該縣宅基地分布散、布局亂、利用率低，浪費(fèi)現(xiàn)象十分突出。據(jù)調(diào)查，每個(gè)社都有20個(gè)～50個(gè)不等的居民點(diǎn)，而且一戶一個(gè)居民點(diǎn)的現(xiàn)象不斷增多。主要原因是：近年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些村民紛紛從老院子搬出來(lái)在交通較為便利的地方選址建房，在選址時(shí)依風(fēng)水而建，你朝東我朝西，各占一方，雜亂無(wú)章。加之新建戶的時(shí)間有早有晚，不能統(tǒng)一行動(dòng)、整體搬遷，從而造成居民點(diǎn)散而亂的混亂局面，浪費(fèi)土地現(xiàn)象日益突出。

“一戶多宅”以及超標(biāo)準(zhǔn)用地形成原因很多，從調(diào)研的宅基地構(gòu)成來(lái)看，主要是院子、地壩、道路、圈舍、廚房占用了大部分土地，而純粹的人均住房標(biāo)準(zhǔn)基本與法定標(biāo)準(zhǔn)相近。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所調(diào)查社擁有的243.89畝農(nóng)村宅基地主要由住房、院子、地壩、道路、圈舍、廚房等其他用地構(gòu)成，居民基底宅基地面積僅占宅基地總面積的29.80%，人均42平方米；而院子、地壩、道路的面積占宅基地總面積的58.05%，人均82平方米；圈舍、廚房等其他用地占宅基地總面積的12.15%，人均17平方米。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民真正的住房所占用土地還不到30%，有70%的土地是院子、地壩、道路、圈舍、廚房等非宅基地所占。這種現(xiàn)象主要是歷史原因形成，也有農(nóng)民依法用地的意識(shí)較為淡薄，對(duì)統(tǒng)籌規(guī)劃合理用地、節(jié)約集約依法用地和執(zhí)行“一戶一宅”按標(biāo)準(zhǔn)用地的認(rèn)識(shí)不夠，建住宅時(shí)隨意選址，粗放用地的原因，以及國(guó)土部門、村社干部監(jiān)管不到位、規(guī)劃不到位等原因。

村莊規(guī)劃滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)政府引導(dǎo)，加大資金投入

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村村莊規(guī)劃普遍缺乏科學(xué)性、指導(dǎo)性，未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。從1999年新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，墊江縣就對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行了規(guī)劃布局，并形成了土地利用總體規(guī)劃圖。但當(dāng)時(shí)做土地利用總體規(guī)劃的工作人員未接受正規(guī)培訓(xùn)，在規(guī)劃居民點(diǎn)時(shí)基本上只是將原居民點(diǎn)擴(kuò)大，對(duì)規(guī)劃的新居民點(diǎn)也沒有準(zhǔn)確的定位，并未真正形成一套數(shù)圖詳實(shí)一致、具有可操作性的土地利用規(guī)劃圖。從1999年至今一直執(zhí)行該規(guī)劃，目前已不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。

為搞好宅基地管理工作，應(yīng)抓緊時(shí)間搞好土地利用總體規(guī)劃修編工作，特別是村級(jí)規(guī)劃亟待完善，以適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需。在規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)綜合配套改革工作，以改善居住條件、提高生活水平為目的，整體推進(jìn)村莊建設(shè)，遏制浪費(fèi)耕地的行為，提高農(nóng)村宅基地利用率。目前，由于村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，無(wú)法自行籌備村級(jí)規(guī)劃編制工作所需經(jīng)費(fèi)，建議政府加大村級(jí)規(guī)劃編制工作資金的投入力度。

應(yīng)搞好鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃（包括農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃），建立圖文并茂的規(guī)劃方案，使農(nóng)村宅基地管理真正有章可循，有圖可依，從而提高宅基地管理的水平。各級(jí)政府應(yīng)著力解決制定村級(jí)規(guī)劃所需資金，從而將村級(jí)規(guī)劃工作真正落到實(shí)處。

加強(qiáng)宅基地管理，進(jìn)一步完善農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法規(guī)體系。2004年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理意見》的文件(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào))。該《意見》從嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模；改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序；積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，促進(jìn)土地集約利用；加強(qiáng)法制宣傳教育，嚴(yán)格執(zhí)法這四個(gè)方面較為系統(tǒng)地制定了農(nóng)村宅基地管理的辦法。但其僅僅從申請(qǐng)、審批、監(jiān)管等方面作了細(xì)化和規(guī)范，并未對(duì)違反意見的行為作出處罰規(guī)定。因此，在條件成熟時(shí)應(yīng)結(jié)合《土地管理法》的規(guī)定，將宅基地管理納入專門法規(guī)或規(guī)章的范疇，使其從使用、審批、監(jiān)管到法責(zé)更加系統(tǒng)、完善，更具有可操作性。此外，還應(yīng)出臺(tái)下列措施：一是建立村級(jí)土地協(xié)管員的管理辦法，設(shè)立舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)和合理薪酬等激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮“千里眼”的作用；二是盡快出臺(tái)空置宅基地的拆除復(fù)墾以及收回使用權(quán)的辦法，以及“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地以及兩棲人員的宅基地處置辦法。

閑置空置住宅和一戶多宅現(xiàn)象逐年增加，應(yīng)建立激勵(lì)騰退機(jī)制，實(shí)行“獎(jiǎng)退罰超”

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，閑置宅基地、空置住宅和一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地的現(xiàn)象成逐年上升的趨勢(shì)?？罩玫姆课莺驼貨]有建立激勵(lì)騰退機(jī)制，農(nóng)村居民自愿退出宅基地的積極性普遍不高是一個(gè)主要原因。應(yīng)探索有效辦法，建立健全宅基地退出機(jī)制。

對(duì)此，調(diào)研報(bào)告提出了以下建議：一是從源頭上抓起，根據(jù)各地實(shí)際情況，合理確定當(dāng)?shù)氐恼鶞?zhǔn)。二是對(duì)無(wú)法退騰且又符合土地利用總體規(guī)劃的超占宅基地采取有償使用的辦法，收費(fèi)全部“取之于民，用之于民”。三是對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃的非法占用宅基地建筑物限期拆除，令超占者恢復(fù)土地原狀，并給予一定數(shù)額的罰款。四是建立健全宅基地退出機(jī)制，成立宅基地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。對(duì)現(xiàn)有宅基地進(jìn)行一次全面的普查登記，并進(jìn)行認(rèn)真地調(diào)查研究，制定一套“獎(jiǎng)退罰超”的有效措施，對(duì)自愿退出閑置或超占宅基地者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，并結(jié)合農(nóng)村

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，將收回的宅基地重新分配給無(wú)宅基地的村民；對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)占用的宅基地，收取土地有償使用費(fèi)，并以此為契機(jī)重新開展一次宅基地登記發(fā)證工作，從而保護(hù)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益。

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