土地增值稅辦法一出，２０多只地產(chǎn)股跌停。專家擔(dān)心房地產(chǎn)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者

１月１６日，國稅總局網(wǎng)站公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從２月１日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收３０％－６０％不等的土地增值稅。

１７日，受此突發(fā)政策信息的影響，包括萬科、金地和招商地產(chǎn)等多家地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的２０多只地產(chǎn)股跌停。一時間，土地增值稅的開征對地產(chǎn)企業(yè)以及地產(chǎn)股走勢的影響倍受關(guān)注。

“總體來看，土地增值稅的征收對利潤率較高的項目，如別墅、公寓等高端房的影響比較大?！北本┗⒔芡顿Y咨詢公司頭席分析員張寅接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，征收土地增值稅對低價拿地的房企影響較大。通過招拍掛拿地的企業(yè)由于拿地價格較高，比通過協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對要小。此外，土地儲備量大的企業(yè)利潤受損較大。

土地增值稅改為階段性清算，要求企業(yè)每季度繳稅，對企業(yè)的現(xiàn)金流影響較大，將推動房地產(chǎn)企業(yè)由目前的粗放經(jīng)營向精細(xì)化經(jīng)營轉(zhuǎn)型。張寅認(rèn)為，以往房地產(chǎn)企業(yè)都不講求經(jīng)營管理，但此次征稅將迫使企業(yè)注重財務(wù)安排以及開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模、現(xiàn)金流等方面的控制，加強企業(yè)制度上的改革。企業(yè)之間的競爭將開始轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理的競爭。

“征稅給房企增加了不少開發(fā)成本，對其利潤影響較大。”北京中煜華稅務(wù)師事務(wù)所主任稅務(wù)師黃遠(yuǎn)接受本報記者采訪時表示，盡管如此，其將對房價產(chǎn)生何種影響目前尚不能蓋棺定論。他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)行業(yè)集中到一定程度，可能導(dǎo)致大的房地產(chǎn)商聯(lián)盟將此稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而導(dǎo)致房價上漲。不過，從目前看來，盡管房地產(chǎn)市場正在加速洗牌，集中度也在進一步加強，但這種集中度是否得以讓開發(fā)商具備轉(zhuǎn)嫁成本的強勢尚不得而知，還要看政府和企業(yè)雙方如何博弈。

張寅則認(rèn)為，征收土地增值稅對房價漲跌沒有什么立竿見影的影響。如果在市場非常強勁的情況下，可能會產(chǎn)生加價。但是，并沒有必然的助長作用，甚至還有可能拉低房價。

他指出，征稅對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求提高，很有可能促使企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)而不再捂盤惜售，為了加快銷售變現(xiàn)而降價。如果嚴(yán)格征收土地增值稅，對高端住宅價格往下牽引的概率較高，而中低檔住房因為其本身銷售就比較快速，價格不會受到影響。

“地產(chǎn)股則會因土地增值稅的征收而進一步分化?！睆堃硎荆聦嵣?，目前地產(chǎn)股的漲幅已經(jīng)很高，已經(jīng)開始在分化。此次征稅是對上市企業(yè)在開發(fā)品種、土地儲備、財務(wù)健康等多方面“素質(zhì)”的一次考驗，地產(chǎn)股將因此而繼續(xù)分化。

在宏觀經(jīng)濟向好、人民幣升值、供求關(guān)系等利好因素的支撐下，能夠經(jīng)受住考驗的優(yōu)質(zhì)股如萬科，由于其市場占有率的不斷提高以及穩(wěn)健的財務(wù)等，在經(jīng)歷此次下跌后將會回升，并有良好的后市發(fā)展。而像一些以開發(fā)高端項目為主的地產(chǎn)股，則不容樂觀。此外，一些借殼上市的股票，由于受征稅影響，企業(yè)的業(yè)績將難以支撐，泡沫將顯現(xiàn)，后市不被看好。

此外，張寅還提醒投資者，下一步內(nèi)外資企業(yè)所得稅將實施合并。合并后，有些企業(yè)所繳納的所得稅可能從３３％降到２５％，而有些企業(yè)（開發(fā)區(qū)企業(yè)）的所得稅則從１５％提升到２５％。投資者在選擇地產(chǎn)股的時候要關(guān)注其變化。

“此次征稅也將推動整個房地產(chǎn)行業(yè)加速分化?！秉S遠(yuǎn)告訴記者，事實上，在此次征稅公布之前，經(jīng)過近兩年的宏觀調(diào)控，由于受資金鏈的影響，房地產(chǎn)業(yè)的分化已經(jīng)十分明顯。他接觸的不少小開發(fā)企業(yè)在此次征稅通知發(fā)布之前，就因為資金短缺的問題而選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。

而此次征稅無疑進一步加大了對開發(fā)商的資金要求，加快了房地產(chǎn)業(yè)的洗牌進程。

但張寅也向記者表示他的擔(dān)憂：土地增值稅是地方稅種，成本由當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定，容易受地方政府的干涉。如果地方政府不能一碗水端平，對某些企業(yè)進行特殊保護，導(dǎo)致征稅的松緊不一，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)競爭出現(xiàn)新的不公平。

此外，地方政府在土地拍賣時獲利，然后在企業(yè)高價拿地進行開發(fā)、實現(xiàn)增值后，又拿走一部分利潤，這些資金流向何處？在地方改革不完善的情況下，關(guān)于這些稅收的使用，值得關(guān)注——地方政府是否將用它來支持像經(jīng)濟適用房等中低檔住房的建設(shè)？

對此，黃遠(yuǎn)也表示，是否做到嚴(yán)格征稅、公平征稅，對于此次開征土地增值稅能否達到其初衷，十分關(guān)鍵。

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