土地增值稅輻射波

一些賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往故意留幾套房子不賣，拖著不結(jié)算土地增值稅。而一些不怎么賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目才著急甩賣房子，以找稅務(wù)部門尋求土地增值稅的退稅。

開發(fā)商靠囤地賣地、捂盤哄抬房價(jià)的路子終于走到了盡頭。

1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)，從2月1日起開始對開發(fā)商征收較高稅率達(dá)60%的土地增值稅，并一改之前“預(yù)征”方式，開始采用“清算”。

“各地可根據(jù)通知制定適合本地的清算辦法，但是國稅總局會對清算結(jié)果進(jìn)行督察?！眹惪偩值胤蕉悇?wù)司有關(guān)人士透露，從2月1日起，將在全國范圍內(nèi)開展土地增值稅清查行動。

該《通知》的出臺，意味著很多開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款。

“預(yù)征”終結(jié)

由“預(yù)征”走向“清算”恐怕是土地增值稅新政的一個(gè)重大突破。

“從1993年，國家就開始征收土地增值稅，但是一直都執(zhí)行得不好，征不上來。”中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明向記者坦承，是征收方式出了問題。

嚴(yán)金明一語中的。

據(jù)了解，此前，土地增值稅多采取“預(yù)征”制度，即在房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤基本蓋好，取得預(yù)售證時(shí)，由稅務(wù)部門按照一個(gè)評估的稅率來征收。具體計(jì)算辦法是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售收入減去土地成本及建筑成本、裝修成本等一切符合減免規(guī)定的費(fèi)用后，所剩下的價(jià)值增長部分為應(yīng)稅額。

而預(yù)征制度給偷逃土地增值稅留下了巨大空間。

“那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會想方設(shè)法降低評估稅率值，以減少預(yù)繳的土地增值稅數(shù)額。同時(shí)到房屋銷售完畢后，要根據(jù)實(shí)際銷售情況對土地增值稅多退少補(bǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會在房產(chǎn)銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，征不上來的情況也不足為奇。

“通常情況下，要等到該樓盤的項(xiàng)目公司注銷時(shí)，才會結(jié)算土地增值稅。”一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員說，實(shí)際上，一些賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往故意留幾套房子不賣，拖著不結(jié)算土地增值稅。而一些不怎么賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目才著急甩賣房子，以找稅務(wù)部門尋求土地增值稅的退稅。

預(yù)征的漏洞可見一斑。

記者在采訪時(shí)了解到，此次土地增值稅新政之所以能在業(yè)界引起如此的反響，也主要是因?yàn)轭A(yù)征的諸多漏洞正在被逐步彌補(bǔ)，而終結(jié)預(yù)征，實(shí)行清算可謂是其中的一把殺手锏。

據(jù)了解，在1月16日的通知中已明確規(guī)定將預(yù)征改為清算，而清算范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的等等。

而對于那些以房屋未銷售完為由拖著不清算土地增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)，國家稅務(wù)總局授予地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以“上門清算”的權(quán)利。

“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的都被納入了上門清算的范圍。”通知中已明確指出。

看來，土地增值稅新政要堵漏洞的決心非常堅(jiān)決。

囤地不再能生錢

而此次土地增值稅新政的另一個(gè)殺手锏則是稅率。

按1995年出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施法則》規(guī)定，土地不超過50%的要繳納30%的土地增值稅；超過50%但沒超過100%的繳納40%增值稅；超過100%的要交納50%，超過200%的交納60%。

“靠吃土地差價(jià)的開發(fā)商將會受到較大影響?！币晃婚_發(fā)商向記者坦言，此前一些小規(guī)模的開發(fā)商憑借關(guān)系拿到的土地將面臨重稅沖擊，以北京為例，目前的地價(jià)比2004年漲了100%?！斑@意味著靠囤地賺錢的開發(fā)商要將土地出讓所賺的近一半的錢以土地增值稅形式上繳?！?p>而據(jù)記者了解，開發(fā)商拿地約有60%以上的資金要靠銀行貸款，在北京動輒上億元以上的拿地成本已經(jīng)讓很多開發(fā)商的資金鏈繃得非常緊了，加征土地增值稅，將使開發(fā)商的資金鏈雪上加霜，靠賣地賺錢則將陷入無利可圖的境地。

與囤地情況類似的是開發(fā)商捂盤行為也將得到遏止。《通知》中規(guī)定銷售超過85%的項(xiàng)目就要開始土地增值稅清算。取得預(yù)售證超過3年的也要進(jìn)行土地增值稅清算。這意味著開發(fā)商捂盤超過3年或者有意不賣房的，達(dá)到上述兩個(gè)條件后，就必須按照房屋全部銷售完畢進(jìn)行土地增值稅清算，這將增大開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也會迫使企業(yè)將手中捂盤項(xiàng)目清盤。

而每一項(xiàng)新政的出臺幾乎都會讓人與房價(jià)聯(lián)系起來，這一次也不例外。

“土地增值稅以前也要交的，而且其所征收部分也是房地產(chǎn)企業(yè)利潤部分，給房屋成本不會帶來影響?！眹惪偩忠晃徊辉竿嘎缎彰耸繄?jiān)持認(rèn)為，土地增值稅并不會導(dǎo)致房價(jià)的上漲。

但房地產(chǎn)專家的觀點(diǎn)卻與此相反。

嚴(yán)金明對記者表示，以前有開發(fā)商通過將開發(fā)項(xiàng)目分解，以分期開發(fā)的形式來規(guī)避土地增值稅?！锻ㄖ分忻鞔_分期開發(fā)的項(xiàng)目要分期清算增值稅，這會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)得利潤大為降低，不排除開發(fā)商通過抬高房價(jià)來維持自己贏利空間的可能。

“以北京為例，目前地價(jià)水平已處于高位，而地價(jià)推高房價(jià)的趨勢已經(jīng)很明顯，如果更嚴(yán)格地征收土地增值稅，高達(dá)30%的稅負(fù)必將向消費(fèi)鏈條的末端消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁，推高房價(jià)不可避免?！北本┲性禺a(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂。

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