下半年在出臺(tái)政策調(diào)控前后，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期將會(huì)是“先抑后揚(yáng)”，而投資者對(duì)地產(chǎn)股階段性的結(jié)構(gòu)調(diào)倉(cāng)將是上策。

新一輪調(diào)控思路將變化

下半年新一輪的地產(chǎn)調(diào)控思路及調(diào)控措施將與以前有所不同，這主要表現(xiàn)在：

頭先，“技術(shù)性摸底”為“政策性調(diào)控”做好鋪墊。行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足與部門(mén)間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異是近年來(lái)困擾管理層出臺(tái)政策的主要問(wèn)題之一。目前，政府正組織有關(guān)部門(mén)配合當(dāng)?shù)卣畬?duì)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)全面摸底，針對(duì)地方房地產(chǎn)交易與國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的“數(shù)據(jù)差距”，以及購(gòu)房者購(gòu)房?jī)r(jià)格與官方數(shù)據(jù)之間的“事實(shí)差距”，通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)控，找準(zhǔn)數(shù)據(jù)，切實(shí)解決信息不對(duì)稱給管理層未來(lái)政策出臺(tái)帶來(lái)的“數(shù)據(jù)之惑”。此舉將使未來(lái)的調(diào)控措施能夠有的放矢。

其次，調(diào)控思路已從“抑制需求”轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”。政府今后的調(diào)控方向上將可能改變以往“抑制需求”而轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”。今后幾年，政府預(yù)計(jì)將會(huì)在加大對(duì)商品房消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，加大經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房上的供給，以彌補(bǔ)在政策性住宅供給方面的“角色缺位”，實(shí)現(xiàn)保障性供應(yīng)與市場(chǎng)供應(yīng)有機(jī)結(jié)合。下半年，預(yù)計(jì)土地供給將更加偏緊，可開(kāi)發(fā)土地可能有更多部分用于廉租房、限價(jià)商品房建設(shè)。

第三，嚴(yán)查違規(guī)已成為重要調(diào)控手段。6月18日，銀監(jiān)會(huì)對(duì)被企業(yè)挪用信貸資金的8家商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行行政處罰，其中包括工商銀行、中國(guó)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行等。國(guó)家外匯管理局6月25日在京通報(bào)銀行外匯檢查情況，指出部分銀行存在為投機(jī)外資入境炒股、炒房提供可乘之機(jī)等違規(guī)行為，已有29家銀行受到外管局處罰。預(yù)計(jì)今后嚴(yán)查行業(yè)內(nèi)違規(guī)現(xiàn)象將會(huì)愈演愈烈，未來(lái)將可能在土地批租、開(kāi)發(fā)融資、稅收征收等環(huán)節(jié)加大執(zhí)法力度。

第四，調(diào)控房?jī)r(jià)將成為“十七大”前的政治任務(wù)，部分主要城市的具體措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)并將會(huì)“從嚴(yán)”掌握。各地黨代會(huì)召開(kāi)后，有關(guān)地方調(diào)控細(xì)則已陸續(xù)出臺(tái)，如北京、上海等地“土地增值稅”的征收細(xì)則近期相繼出臺(tái)。北京于5月發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定，上海、成都于6月發(fā)布土地增值稅征收細(xì)則。南京、廣州、深圳也在6月紛紛推出力度較大的調(diào)控措施。從以上各地對(duì)房地產(chǎn)展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控來(lái)看，地方政府態(tài)度是積極的，措施是從嚴(yán)的。預(yù)計(jì)在京、滬、穗、深等城市的表率作用下，各地的調(diào)控措施也將會(huì)從嚴(yán)制定，此輪房地產(chǎn)臺(tái)調(diào)控在“地方執(zhí)行力不足”的薄弱環(huán)節(jié)上預(yù)計(jì)會(huì)有較大突破。

地產(chǎn)公司融資壓力將加大

此輪調(diào)控將主要以貫徹落實(shí)此前出臺(tái)的重要政策措施為主基調(diào)，但會(huì)在深化落實(shí)、細(xì)化措施、嚴(yán)查違規(guī)等方面加大力度。從具體措施上來(lái)講，除了加息等金融政策外，將可能會(huì)推出更強(qiáng)烈的稅收政策。6月份，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》，宣布取消《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》第四和第六條。即取消了原有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用稅優(yōu)惠的有關(guān)規(guī)定。另外，預(yù)計(jì)下半年可能會(huì)在部分城市開(kāi)展物業(yè)稅試點(diǎn)。這將一定程度上抑制市場(chǎng)中的投機(jī)性及投資性需求，并對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響。

未來(lái)調(diào)控不但會(huì)加大結(jié)構(gòu)性供給，抑制投機(jī)及投資性需求，而且將會(huì)針對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在加大征稅、堵住非法融資、嚴(yán)查違規(guī)上下功夫。

一是普通住宅產(chǎn)品將會(huì)受益，非普通性住宅將受到調(diào)控。針對(duì)非普通性住宅的稅收征收（包括交易環(huán)節(jié)的增值稅、持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅等）力度將會(huì)加大，中小戶型、普通商品住宅將會(huì)受到政策性扶持與傾斜，而別墅等中高端住宅將會(huì)通過(guò)稅收調(diào)節(jié)來(lái)加以調(diào)控。因此，看好主要開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品的公司。

二是開(kāi)發(fā)企業(yè)成本上升，行業(yè)利潤(rùn)率趨于縮小。在加息、征稅的預(yù)期下，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收支出、財(cái)務(wù)成本將加大，開(kāi)發(fā)成本將會(huì)進(jìn)一步提高，行業(yè)利潤(rùn)率趨于縮小的趨勢(shì)將會(huì)日趨明顯。因此，看好目前已取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)的行業(yè)龍頭公司，其土地儲(chǔ)備豐富、拿地能力強(qiáng)、管理營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)，而土地儲(chǔ)備較少、拿地能力差、管理水平低下的項(xiàng)目型公司或中小公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

三是開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄局面將會(huì)加劇。為回避房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款將會(huì)繼續(xù)收緊，而直接融資渠道不暢，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄的局面可能會(huì)有所加劇。因此，能持續(xù)低成本融資、融資能力強(qiáng)的公司未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加明顯。

因此，長(zhǎng)期看好全國(guó)性的行業(yè)龍頭公司，如萬(wàn)科，以及區(qū)域市場(chǎng)龍頭公司，如華發(fā)，其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的確定性更大。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！