住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，也被形象地稱為住宅“養(yǎng)老金”。住宅專項(xiàng)維修資金交多少、怎樣交、誰(shuí)來(lái)管、怎樣用等問(wèn)題，一直是廣大業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)。那么，即將實(shí)施的新《辦法》將對(duì)這些問(wèn)題產(chǎn)生何種影響呢？記者對(duì)此進(jìn)行了采訪調(diào)查。

看點(diǎn)1

新《辦法》能省多少錢

1998年頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，維修資金按購(gòu)房款的2%至3%的比例來(lái)交存，這一辦法所造成的不公平一直為業(yè)主所困擾。特別是近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度較快，同一個(gè)樓盤在不同的時(shí)間購(gòu)購(gòu)，每平方米價(jià)格相差幾百元甚至上千元，如果按購(gòu)房款來(lái)交存維修資金，就會(huì)造成同一單元相同面積的房子，因購(gòu)購(gòu)時(shí)間不同所交的維修資金金額不同，這樣就人為地造成了業(yè)主之間的不公平。

新《辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

不少業(yè)主認(rèn)為：“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)建筑安裝成本并不透明，如果新《辦法》要順利實(shí)行，還需要進(jìn)一步細(xì)化?！庇浾吡私獾剑ㄖ惭b工程成本，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水點(diǎn)線路安裝成本等。由于商品房開發(fā)分多層、小高層、高層等多種類型，其開發(fā)成本有差異。截至目前，許多中小城市已經(jīng)陸續(xù)公布了建筑安裝成本，而北京等一些大城市還沒(méi)有公布。

1月23日，《市場(chǎng)報(bào)》記者致電北京市建委物業(yè)處，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“北京市建委相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)中，具體方案還沒(méi)有較終出臺(tái)，我們盡量在2月1日前制定出具體的每平方米建筑面積交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，向公眾公布并且執(zhí)行。目前可以確定的是，新《辦法》的費(fèi)用肯定會(huì)比以前少一些?！?p>以北京東四環(huán)附近某小區(qū)一套100平方米的房產(chǎn)為例，2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，2%繳納比例計(jì)算，一套房子需要繳納的維修基金將達(dá)到4萬(wàn)元。而如果以建筑安裝成本計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士估算，在北京、上海這樣的城市，住宅建筑安裝費(fèi)用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位計(jì)算，5%的維修基金也只有1萬(wàn)元，兩者相比差距4倍。

　看點(diǎn)2

擅自挪用較高罰2倍

新《辦法》規(guī)定，若發(fā)生挪用住宅專項(xiàng)維修資金的情況，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門負(fù)責(zé)追回，并沒(méi)收違法所得；另外，還可并處挪用金額較高2倍的罰款；挪用行為構(gòu)成犯罪的，要依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

建設(shè)部稱，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除了按照前款規(guī)定，予以處罰外，還應(yīng)吊銷資質(zhì)證書。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門，或者直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)主管部門，或上一級(jí)人民政府財(cái)政部門負(fù)責(zé)追回款項(xiàng)與追責(zé)。

看點(diǎn)3

房子“養(yǎng)老金”有了新管家

新《辦法》第十條明確了維修資金的管理單位，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

“這樣做很好，我們能知道所交錢的下落，知道每筆錢花在哪兒了，挺放心的?！奔易⊥ㄖ莸臉I(yè)主郭女士向《市場(chǎng)報(bào)》記者表示，“新《辦法》明確了業(yè)主大會(huì)成立前后，維修資金在管理模式上的變化?！睋?jù)了解，北京從2006年12月開始，已經(jīng)陸續(xù)向繳納商品住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)放了商品住宅專項(xiàng)維修資金查詢卡，業(yè)主通過(guò)專項(xiàng)維修資金查詢卡可以對(duì)自己家房子的“養(yǎng)老金”做到心中有數(shù)。

此外，新《辦法》還明確，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將頭期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。這避免了房屋遇到維修問(wèn)題時(shí)，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司挨家挨戶去湊，而一些業(yè)主也因“事不關(guān)己，高高掛起”不愿出錢，從而導(dǎo)致維修難以完成的情況發(fā)生。

看點(diǎn)4

維修資金可購(gòu)購(gòu)國(guó)債增值

舊《辦法》對(duì)維修基金的投資方向只進(jìn)行了概況規(guī)定，對(duì)此，新《辦法》特別給出詳細(xì)要求，禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)購(gòu)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

新《辦法》強(qiáng)調(diào)，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)購(gòu)國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)購(gòu)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。

住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)購(gòu)國(guó)債的增值收益、利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益(業(yè)主大會(huì)另有決定的除外)，住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值應(yīng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。業(yè)界人士認(rèn)為，由于受金融市場(chǎng)及貨幣政策的影響，這一亮點(diǎn)可以在一定程度上減輕業(yè)主壓力，使資金保值增值。

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