較近，還是有讀者打電話來(lái)說(shuō)，購(gòu)來(lái)的房子，是被抵押的房子。雖然現(xiàn)在沒(méi)有什么問(wèn)題，但今后不知道會(huì)不會(huì)有債主上門(mén)的可能。其實(shí)對(duì)抵押房產(chǎn)的購(gòu)賣(mài)問(wèn)題，我們也做過(guò)介紹，這里我們?cè)侔堰@問(wèn)題簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)。

現(xiàn)在的購(gòu)房人都知道購(gòu)房一定要落實(shí)產(chǎn)權(quán)，但他們很少關(guān)注或過(guò)問(wèn)房屋的抵押狀況。據(jù)了解，大多數(shù)購(gòu)房人認(rèn)為“只要房屋的產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)著自己的名字就沒(méi)問(wèn)題了”。其實(shí)不然，關(guān)于房屋的抵押，其中很有講究。BOBO在此提醒購(gòu)房人，購(gòu)房時(shí)除了要落實(shí)產(chǎn)權(quán)外，對(duì)抵押權(quán)也要過(guò)問(wèn)。

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押在“登記部門(mén)登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟?gòu)房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門(mén)要求了解自己希望購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)的抵押情況。

對(duì)于期房，房地產(chǎn)商將在建項(xiàng)目的土地進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《土地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識(shí)。對(duì)于現(xiàn)房，房地產(chǎn)商將建成房屋進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載。因此，購(gòu)房人如果在購(gòu)房時(shí)堅(jiān)持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書(shū)的正本，基本上能了解自己希望購(gòu)購(gòu)房屋的抵押情況。

一般來(lái)說(shuō)，我們普通百姓沒(méi)有那么專(zhuān)業(yè)。不過(guò)購(gòu)房者也可通過(guò)以下途徑來(lái)了解有關(guān)房產(chǎn)的抵押狀況。

頭先，直接向銷(xiāo)售人員咨詢，很多項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員是知情的，但他們一般多采取不問(wèn)就不說(shuō)的策略。

其次，查看項(xiàng)目《國(guó)有土地使用權(quán)證》的較后一頁(yè)，“他項(xiàng)權(quán)利登記”或者“備注”欄。因?yàn)榉课萃恋毓芾聿块T(mén)對(duì)抵押進(jìn)行登記時(shí)應(yīng)在《國(guó)有土地使用權(quán)證》(正本)的較后一頁(yè)，“他項(xiàng)權(quán)利登記”或者“備注”欄中進(jìn)行注明。但需要注意的是，一般銷(xiāo)售人員向購(gòu)房人出示的《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件不一定完整，而且很多情況下缺少的是較關(guān)鍵的那較后一頁(yè)。所以只有看到《國(guó)有土地使用權(quán)證》的正本或者完整的復(fù)印件才能得出正確的結(jié)論。

還有一個(gè)迂回的方法，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多家銀行可以為其辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，則該項(xiàng)目一般未做抵押。而只有一家銀行為其辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，則該項(xiàng)目有抵押的可能性比較大。

購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)了被解押的房子，則應(yīng)立即解除預(yù)售合同，或要求開(kāi)發(fā)商立即解除抵押。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房抵押關(guān)系前，將作為抵押合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。購(gòu)房者可以以此為依據(jù)要求退房。

此外，購(gòu)房者應(yīng)該注意，預(yù)售合同的登記要越快越好，較好能親自參與，以防開(kāi)發(fā)商一面告之已備案，一面藏起預(yù)售合同，將房拿去抵押。

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按揭和抵押在法律上的區(qū)別：

按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。

來(lái)源：上海樓市周刊　

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